Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Калинка» (ОГРН 1032700325712, ИНН 2721107113, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Калинина, 71 А; далее – ТСЖ «Калинка», товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Тандем» (ОГРН 1082723000470, ИНН 2723102008, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 85-2; далее – ООО «Тандем», общество, ответчик) с иском о признании недействительным договора аренды от 19.07.2013 № 2/71-а земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128, общей площадью 1907 кв.м, расположенного по ул. Калинина, д. 71 А в г. Хабаровске, а также о применении последствия недействительности сделки путем возврата земельного участка истцу (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее– управление Росреестра по Хабаровскому краю).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.10.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2019, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Тандем» просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять новое решение об отказе в иске.

В жалобе заявитель приводит доводы о том, что исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения по правилам пункта 7 части 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку собственники земельного участка не принимали решение об оспаривании договора в суде. В этой связи обращает внимание на отсутствие специальных полномочий у председателя ТСЖ по данному вопросу и, как следствие, представителя товарищества. Указывает на то, что основанием для признания спорного договора недействительным явился факт установления судами злоупотребления правом, которое истцом не заявлено. Полагает приведенные судами мотивы для этого (наличие нескольких редакций договора и отсутствие доказательств внесения арендной платы) неправомерми. В нарушение положений статьи 65 АПК РФ суды необоснованно возложили бремя доказывания действительности договора аренды на ответчика, не исследовав представленные им доказательства по делу. Считает, что результат экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции, не имеет правового значения, так как ответчик в лице иного директора впоследствии одобрил данную сделку. Установление фактического подписания договора имеет значение только тогда, когда сторона договора оспаривает подлинность своей подписи в договоре от своего имени, а не от имени контрагента.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обнспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав позицию присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, ТСЖ «Калинка» в качестве юридического лица создано в 2003 году по решению собственников помещений многоквартирного дома (МКД) для совместного управления общим имуществом в доме, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, д. 71 А, в границах земельного участка кадастровым номером 27:23:030120:117, площадью 5019 кв.м, с разрешенным использованием: под МКД со встроенно-пристроенными помещениями под офис, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка из государственного кадастра невидимости от 08.09.2009.

Право общей долевой собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в публичном реестре прав в установленном законом порядке.

В последующем на основании решения внеочередного собрания собственников помещений от 22.06.2009 образовано два земельных участка путем разделения земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117, площадью 5019 кв.м, в том числе участок с кадастровым номером 27:23:030120:128, площадью 1907 кв.м.

Согласно протоколу годового отчетного собрания собственников помещений в названном МКД от 23.09.2010, проведенного в форме заочного голосования, собственниками принято решение о заключении с ООО «Тандем» договора аренды на выделенный земельный участок общей площадью 1907 кв.м с разрешенным использованием под строительство МКД с жилыми и офисными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 27:23:030120:117.

Между ТСЖ «Калинка» и ООО «Тандем» подписан договор аренды от 05.01.2011 № 1/71-А в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117, площадью 1907 кв.м, сроком действия до 31.12.2018, с целью строительства МКД со встроено-пристроенными помещениями под офис и подземную автостоянку, зарегистрированный в управлении Росреестра по Хабаровскому краю 19.05.2014.

Поскольку данный земельный участок по акту приема-передачи не был передан арендатору, ООО «Тандем» предъявило иск к ТСЖ «Калинка» об обязании ответчика исполнить эту обязанность, решением от 13.07.2015 по делу № А73-1587/2015 в заявленном требовании отказано по мотиву признания договора от 05.01.2011 № 1/71-А на основании экспертного заключения сфальсифицированным.

13.04.2015 на заседании правления ТСЖ, оформленного протоколом № 1, председателем правления избран Максимов С.Г., оформлен акт приема документов от прежнего председателя товарищества Ануфриевой Е.Л.; 15.04.2015 переданы дополнительно документы. Среди документов договор аренды от 19.07.2013 № 2/71-А отсутствовал.

26.05.2017 состоялось общее собрание собственников ТСЖ, на котором обсуждался вопрос в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128. По 10 вопросу повестки было принято решение о его продаже.

Указанное решение от 26.05.2017 (в части продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128) по иску Резниченко Е.М. решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 16.06.2017 по делу № 2-2225/2017 признано недействительным.

26.09.2017 на заседании правления ТСЖ «Калинка» представлен оспариваемый договор аренды от 19.07.2013 № 2/71-а земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128, общей площадью 1907 кв.м, расположенный в г. Хабаровск, по ул. Калинина 71 А, для осуществления строительства МКД со встроено-пристроенными офисными помещениями и подземной стоянкой, сроком действия до 31.12.2023, который впоследствии зарегистрирован в управлении Росреестра по Хабаровскому краю 28.06.2017 (номер регистрационной записи 27:23:030120:128-27/001/2017-7).

Товарищество, указывая на то, что решение собственниками помещений в МКД о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128, общей площадью 1907 кв.м, не принималось; информацией о заключении договора от 19.07.2013 № 2/71-а и подписании акта приема-передачи земельного участка в период действия другого договора от 05.02.2011 № 1/71-А собственники не располагали, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, определенном статьями 44 - 48 Кодекса, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 1 части 2 статьи 137 названного Кодекса закреплено, что в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

При рассмотрении спора суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства по делу № А73-1587/2015, установил, что на момент подписания договора от 19.07.2013 № 2/71-а уже имелся договор аренды земельного участка от 05.02.2011 № 1/71-А, заключенный с ООО «Тандем». Обращаясь в суд в 2015 году общество не могло не знать о наличии иного договора аренды от 19.07.2013 № 2/71-а и имевшемся акте приема-передачи земельного участка, что исключало необходимость судебного разбирательства по требованию об обязании товарищества передать земельный участок по договору аренды от 05.02.2011 № 1/71-А, признанный сфальсифицированным. Следовательно, при разрешении спора по названному делу ООО «Тандем» не располагало ни договором от 19.07.2013 № 2/71-а, ни актом приема-передачи участка, поскольку его наличие исключило бы спор по этому делу.

Таким образом, поведение и действия ответчика по оформлению оспариваемого договора, его регистрации без согласия собственников земельного участка суд расценил как злоупотребление правом.

С этими выводами согласился апелляционный суд при повторном разрешении спора.

В суде первой инстанции обществу неоднократно предлагалось предоставить на обозрение и в целях проведения экспертизы оригинал спорного договора. Между тем данный документ со стороны ООО «Тандем» предоставлен не был, относительно проведения экспертизы им заявлены возражая.

В ходе разбирательства по делу в суде апелляционной инстанции проведена Федеральным бюджетным учреждением Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебная экспертиза (заключения эксперта от 16.05.2019 № 4364-3, № 552/4-3), которой установлено, что в договоре аренды земельного участка от 19.07.2013 № 2/71-а подписи от имени Корчагина Павла Юрьевича выполнены не самим Корчагиным П.Ю., а иным лицом с подражанием его подписи.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.07.2013 № 2/71-а Корчагиным П.Ю. (бывшим директором) не подписывался.

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что в порядке статьи 65 АПК РФ документально не подтверждено исполнение сделки по этому договору в виде уплаты арендной платы ТСЖ «Калинка».

Отсутствие волеизъявления собственников ТСЖ на передачу в аренду спорного земельного участка при заключении договора от 19.07.2013 № 2/71-а суд признал нарушением их прав на распоряжение земельным участком.

В силу положений статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следствие установленному, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны судом апелляционной инстанции, при повторном рассмотрении дела, удовлетворил заявленные требования ТСЖ «Калинка».

Доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения на основании пункта 7 части 1 ст. 148 АПК РФ, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций и мотивировано отклонены.

Иные доводы ООО «Тандем» связаны с фактической стороной спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от04.10.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2019 по делу № А73-4476/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.Н. Новикова

М.Ю. Ульянова