Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДВ Транссинтез»

на решение от 11.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020

по делу № А51-6001/2019

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Транссинтез»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ДВ Транссинтез»

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков

третьи лица: управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока», акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания»

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608; адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Транссинтез» (ОГРН 1152536006105, ИНН 2536284710; адрес: 690002, Приморский край, г. Владивосток, просп. Острякова, д. 26, оф. 243; далее - ООО «ДВ Транссинтез», общество, ответчик) о взыскании 2 545 068 руб. 99 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 20.05.2016 № 01-010044-Ю-Д-АУ-00273 за период с 01.03.2018 по 31.05.2019, 136 842 руб. 68 коп. пени за период с 31.10.2017 по 30.05.2019 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением от 02.07.2019 согласно статье 132 АПК РФ к производству принят встречный иск ООО «ДВ Транссинтез» к УМС г. Владивостока о расторжении указанного договора, о взыскании 3 628 775 руб. 87 коп. излишне уплаченных арендных платежей.

Определениями от 24.07.2019, от 27.08.2019 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока», акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.12.2019, первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020 данное решение в обжалуемой части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска (за исключением отказа в расторжении договора) оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «ДВ Транссинтез» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, а также несоответствием выводов судов обстоятельствам спора, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неприменении судами к рассматриваемым правоотношениям сторон пункта 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 12 Положения об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны от 05.05.2014 № 405 (далее – постановление № 405). Настаивает на том, что при заключении договора истцом не было сообщено об имеющихся ограничениях и обременениях земельного участка, в результате чего существовала невозможность использовать участок в соответствии с его целевым назначением.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторонподдержали свои позиции относительно рассматриваемой кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, на основании протокола № 2 о результатах аукциона между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «ДВ Транссинтез» (арендатор) заключен договор аренды от 20.05.2016 № 01-010044-Ю-Д-АУ-00273 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:762, площадью 2 2989 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фадеева, 51, с видом разрешенного использования: объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны, для создания которых необходим отдельный земельный участок, для строительства объектов инженерной инфраструктуры, сроком действия с 20.05.2016 по 19.11.2020.

Согласно пункту 3.4.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями настоящего договора.

Пунктом 4.1 договора определена арендная плата в размере 2 036 055 руб. 21 коп. в год; 169 671 руб. 27 коп. - в месяц.

В пункте 4.2 договора отражено, что плата исчисляется от установленного пунктом 4.1 договора размера годовой арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в месяце.

Пунктом 4.5 договора установлено, что платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

В соответствии с пунктом 6.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

20.05.2016 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

20.07.2016 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Вследствие неисполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей за период с 01.03.2018 по 31.05.2019 у него возникла задолженность в размере 2 681 911 рублей 67 копеек, в связи с чем на основании претензии от 12.10.2018 №28/12-6515 арендодатель потребовал ее погасить в 10-дневный срок, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Рассматриваемые отношения сторон верно квалифицированы как арендные, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими положениями кодекса об обязательствах.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей по договору аренды со стороны ООО «ДВ Транссинтез», проверив расчет иска и признав его верным, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование о взыскании долга в размере 2 545 068 руб. 99 коп. за период с 01.03.2018 по 31.05.2019. Как следствие этому, признал правомерным применение ответственности в виде взыскания неустойки на основании пункта 5.2 договора в размере 136 842 руб. 68 коп. за период с 31.10.2017 по 30.05.2019.

Встречный иск обоснован невозможностью использования арендуемого земельного участка ввиду наличия ограничений и обременений в целях строительства мини-завода по производству сжиженного природного газа: расположение участка в санитарно-защитной зоне предприятия и в зоне с особыми условиями использования территории, в границах запретной зоны военного объекта - Владивостокское лесничество Минобороны России.

Данная информация не была указана в аукционной документации, отсутствовала в кадастровом паспорте земельного участка от 19.01.2016 № 25/00-16-10264 (приложение к спорному договору аренды). Об этих обстоятельствах обществу стало известно при получении градостроительного плана от 08.11.2016 № RU25304000-0811201600000618.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В ходе рассмотрения спора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010044:762 передан арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2016, подписанному без замечаний и возражений, в нем отражено, что состояние участка на момент его передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению. Участок осмотрен арендатором, претензии по качеству участка арендатор не имеет.

Нахождение спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне предприятия и в зоне с особыми условиями использования территории обусловлено его расположением в непосредственной близости с такими объектами, как золоотвал ВТЭЦ-2 и трубопроводов гидрозолоудаления.

Между тем данное обстоятельство является общеизвестным фактом, расположение указанных объектов, как отмечено судами, имело место как на момент заключения спорного договора, так и задолго до этого, что при должном осмотре принимаемого в аренду земельного участка арендатором не могло остаться незамеченным.

Следовательно, общество, принимая в аренду спорный земельный участок, не могло не знать о расположении вышеуказанных объектов и, как следствие, о нахождении участка в санитарно-защитной зоне предприятий и зоне с особыми условиями, несмотря на отсутствие таких данных в кадастровой выписке на дату заключения договора.

Доводы истца по встречному иску, касающиеся границ запретной зоны военного объекта, также отклонены судами при рассмотрении дела.

Согласно письму ФГБУ «Федеральная кадастровая палата по Приморскому краю» от 04.12.2017 № 02-4-10/12613 соответствующие ограничения прав в отношении земельного участка внесены в государственный кадастр 17.02.2016, то есть до заключения сторонами договора аренды от 20.05.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010044:762 исключен из границ запретной зоны военного объекта - Владивостокское лесничество Минобороны России на основании приказа Минобороны России от 06.04.2018 № 228 «Об изменении запретной зоны военного объекта Владивостокского лесничества Минобороны России».

Соответственно на момент проведения аукциона и заключения спорного договора при должной степени заботливости и осмотрительности общество могло и должно было знать о нахождении земельного участка в границах запретной зоны военного объекта и всех соответствующих ограничениях, связанных с его использованием.

Более того, ООО «ДВ Транссинтез» не доказано, что выявленные им при получении градостроительного плана ограничения переданного в аренду земельного участка препятствовали его использованию по целевому назначению, предусмотренному договором. Само по себе наличие в отношении спорного земельного участка ограничения в виде запретной зоны военного объекта не свидетельствует о безусловной невозможности использования такого земельного участка по его целевому назначению.

Постановление № 405, на положения которого ссылается общество, предусматривает, что запретные зоны являются территориями с особыми условиями использования находящихся в их границах земельных участков.

Действительно, из пункта 12 постановления № 405 вытекает, что на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Вместе с тем, согласно пункту 11 данного постановления на территории зоны охраняемого военного объекта строительство объектов капитального строительства осуществляется исключительно по согласованию с федеральным органом исполнительной власти (федеральным государственным органом), в ведении которого находится военный объект.

Пунктом 25 постановления № 405 закреплено, что при наличии оснований, предусмотренных пунктом 24 настоящего Положения, федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект, для обеспечения функционирования которого были установлены запретная зона, зона охраняемого военного объекта и охранная зона военного объекта, в месячный срок со дня завершения передислокации или ликвидации военного объекта принимает решение об упразднении запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта и охранной зоны военного объекта.

При этом к уполномоченному лицу общество не обращалось ни с заявлением о согласовании строительства вышеуказанного объекта, ни с заявлением о выдаче разрешения на его строительство.

Истец по встречному иску не заявлял намерений прекратить арендные отношения, продолжая удерживать земельный участок, тем самым, давая управлению основания полагаться на продолжение арендных отношений в соответствии с условиями заключенного договора.

Довод ООО «ДВ Транссинтез» о том, что спорный земельный участок находится в границах запретного района военного объекта - «21» в/ч 13079, являющегося территорией с особыми условиями использования, апелляционный суд также отклонил, поскольку законодательство предусматривало возможность возведения объектов капитального строительства, в том числе производственного назначения, в случаях особой необходимости и по согласованию с уполномоченными лицами. Однако таких доказательств не представлено.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

К иным случаям возможности расторжения договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон, предусмотренным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, относятся специальные случаи, урегулированные, в частности положениями статьи 612 ГК РФ, устанавливающей, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знает этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем в порядке статьи 65 АПК РФ истцом по встречному иску не доказан факт, подтверждающий, что предоставленное в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие его использованию, в связи с чем отказано в иске в части расторжения договора.

В отношении взыскания 3 628 775 руб. 87 коп. убытков в виде арендных платежей, внесенных обществом по договору, суды не усмотрели состава правонарушения для применения в рассматриваемой ситуации гражданско-правовой ответственности, что явилось основанием для отказа в удовлетворении в этой части встречных исковых требований.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020 по делу № А51-6001/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков