Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее - АО «ЦИТ г. Хабаровска») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – ООО «Континент») о расторжении договоров аренды объектов нежилого фонда от 12.04.2019 № 72/19 и № 73/19, освобождении функциональных помещений: I(23-33) общей площадью 270,8 кв.м, I(1-22) общей площадью 446,1кв.м, расположенных по адресу: <...>; о взыскании задолженности с 01.06.2020 по 28.02.2021 по договору № 72/19 в размере 473 605,64 руб., по договору № 73/19 в размере 371 043,12 руб., пени с 11.04.2020 по 15.02.2021 по договору № 72/19 в размере 8 515,57 руб., по договору № 73/19 - 6 650,08 руб., о взыскании судебной неустойки в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

Решением от 31.05.2021 заявленные АО «ЦИТ г. Хабаровска» требования удовлетворены.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 решение от 31.05.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Континент» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель ссылается на отсутствие оснований для изменения арендных платежей по договорам с 01.06.2020; не согласен с изменением арендной платы в связи с принятым приказом от 20.09.2019 № 85, а также с толкованием судами условий подпункта 2.1, 2.4 договоров аренды. Настаивает, что применение к арендным платежам корректировки на уровень инфляции и изменение порядка исчисления арендной платы фактически свидетельствует об увеличении арендной платы более 2 раз в год, что противоречит части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), судебной практике по такой категории споров. Ссылаясь на пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», приводит доводы, что изменение порядка определения размера арендной платы привело к ее увеличению непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Считает необоснованным отказ апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу АО «ЦИТ г. Хабаровска» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Континент» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель АО «ЦИТ г. Хабаровска» и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, АО «ЦИТ г. Хабаровска» является собственником нежилых помещений площадью 446,1 кв.м и 270,7 кв.м в здании, расположенном по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.09.2008 серии 27-АВ № 213330 и 27-АВ № 213332.

12.04.2019 между АО «ЦИТ г.Хабаровска» (арендодатель) и ООО «Континент» (арендатор) заключены договоры аренды объектов нежилого фонда, расположенных по вышеназванному адресу, в том числе:

- № 72/19 в отношении функционального помещения I(1-22), общей площадью 446,1 кв.м, для использования под торговый (коммерческий) центр;

- № 73/19 в отношении функционального помещения I(23-33), общей площадью 270,8 кв.м, для использования под торговый (коммерческий) центр.

Срок действия договоров установлен с 01.04.2019 по 31.03.2024 (пункты 1.1 договоров).

Ежемесячная арендная плата по договору № 72/19 установлена в размере 133 830 руб., с учетом НДС; по договору № 73/19 – 81 240 руб., включая НДС. Арендная плата оплачивается арендатором до 10 числа текущего месяца.

Арендная плата подлежит индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года (пункт 2.1 договоров).

Пунктом 2.4 договоров предусмотрено, что при изменении уровня инфляции, порядка исчисления арендной платы и (или размера арендной платы) арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется.

Согласно пункту 4.1 договоров в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.2 договоров по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, в том числе в случае однократного нарушения арендатором установленного срока внесения арендной платы и (или) внесения арендной платы не в полном объеме.

Передаточными актами от 01.04.2019 оформлена передача помещений по вышеназванным договорам.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке.

В связи с наличием задолженности по договорам № 72/19 и № 73/19 в адрес общества направлены претензии от 17.02.2021 № 634/03-04, № 635/03-04 с предложением о погашении задолженности по арендным платежам, уплаты пени, указанием на то, что арендодатель сохраняет за собой право на предъявление требования о расторжении договоров аренды при неоплате по ним задолженности.

Отсутствие ответа по указанным претензиям послужило основанием для обращения АО «ЦИТ» в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договоров от 12.04.2019 № 72/19, № 73/19.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 этой же статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения применения положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которыми указанная норма права является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как указано выше, договорами аренды установлен ежемесячный размер арендной платы с возможностью ее изменения на уровень инфляции, установленный по состоянию на 1 января соответствующего года (пункт 2.1 договоров). При изменении уровня инфляции, порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется (пункт 2.4 договоров).

Размер арендной платы по договору № 72/19 согласован в сумме 133 830 руб., по договору № 73/19 - 81 240 руб. При этом расчет арендной платы по указанным договорам произведен исходя из стоимости 300,0 руб. за 1 кв.м.

Уведомлениями от 13.12.2019 № 4497/03-04, от 16.12.2020 № 5507/03-04 арендодатель известил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2020 в связи с ее повышением на уровень инфляции (3% на 2020 год), поэтому арендная плата с 01.01.2020 по договору № 72/19 составляет 137 844 руб., по договору № 73/19 – 83 677,2 руб.

Уведомлением от 08.05.2020 № 1467/03-04 арендодатель известил арендатора об изменении арендной платы по вышеназванным договорам с 01.06.2020 в связи с проведенным ООО «Бизнес аудит оценка» анализом стоимости арендной платы, согласно которому арендная плата по договору № 72/19 подлежит исчислению из 426 руб. за 1 кв.м и составит 190 038,60 руб., по договору № 73/10 подлежит исчислению из 460 руб. за 1 кв.м и составит 124 568 руб. в месяц.

Кроме того, уведомлением от 16.12.2020 № 5507/03-04 арендная плата по вышеназванным договорам с 01.01.2021 увеличена на уровень инфляции, установленный на 2021 год (3,7%), с учетом которого арендная плата по договору № 72/19 составит 197 070 руб., по договору № 73/19 – 129 177 руб.

Уведомления, направленные арендодателем заказной почтовой корреспонденцией, как по увеличению арендных платежей в связи с базовым изменением расчета арендной платы (с 01.06.2020), так и с повышением на уровень инфляции (с 01.01.2020, с 01.01.2021), получены арендатором.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, принимая во внимание вышеназванные уведомления, проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия пунктов 2.1, 2.4 договоров № 72/19, № 73/19, руководствуясь правилами пункта 3 статьи 614 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», признали допустимым изменение арендной платы в связи с применением коэффициента инфляции, размер которого на 2020 год установлен Федеральным законом от 01.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» (3%) ; на 2021 - Федеральным законом от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» (3,7%), а также в связи с изменением порядка исчисления арендной платы. При этом суды правомерно посчитали, что корректировка арендной платы на уровень инфляции не является изменением арендной платы по смыслу правил пункта 3 статьи 614 ГК РФ и не препятствует возможности изменения арендных платежей с изменением методики ее определения, при условии возможности такого изменения не чаще одного раза в год.

Как установлено выше, условиями договоров №№ 72/19, 73/19 арендная плата исчислена из расчета 300 руб. за 1 кв.м. При этом договоры не содержат ссылок, каким образом определена стоимость 1 кв.м арендуемых помещений площадью 446,1 кв.м, 270,8 кв.м, находящихся в одном торговом (коммерческом) центре по проспекту 60-летия Октября в г. Хабаровске.

Установлено, что учредителем и единственным акционером АО «ЦИТ г. Хабаровска» является ДМС г. Хабаровска.

В материалы дела представлен приказ АО от 20.09.2019 № 85, которым утвержден Порядок применения ставки арендной платы 1 кв.м при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности общества (далее – Порядок).

Согласно Порядку при оформлении договоров аренды применяется рыночная ставка арендной платы, определенная независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При определении ставки арендной платы учитывается градация объектов по виду использования арендуемого объекта по группам, в частности в 1 группу входят объекты, в том числе торговый (коммерческий) центр.

Ставка арендной платы за 1 кв.м по 1 группе устанавливается по максимальному значению, определенному независимым оценщиком.

Согласно Отчету об оценке от 19.03.2020 № 83/2020/2, проведенному ООО «Бизнес аудит оценка», в том числе в отношении нежилых помещений площадью 446,1 кв.м и нежилых помещений площадью 270,8 кв.м, рыночная стоимость арендной ставки за 1 кв.м без учета коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 370 руб. и 400 руб., соответственно. При этом минимальная стоимость арендной ставки для помещений площадью 446,1 кв.м составляет 340 руб., максимальная – 460 руб.; для помещений площадью 270,8 кв.м: минимальная стоимость арендной ставки – 315 руб., максимальная – 426 руб.

Поскольку спорные помещения предоставлены для использования под торговый (коммерческий) центр, с учетом вышеприведенного законодательства, применение с 01.06.2020 максимальной арендной ставки в размере 246,1 руб. за 1 кв.м по договору № 72/19, 460 руб. за 1 кв.м по договору № 73/19, является обоснованным.

При этом суды посчитали, что отчет об оценке № 83/2020/2, в котором при определении ставки арендной платы объекта оценки применен, в том числе сравнительный подход к оценке недвижимости, исходя из существующей информации о сделках с типичными объектами на рынке, является допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения достоверной величины арендной платы за объект недвижимости при его сдаче в аренду в рыночных условиях.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на пункт 22 Постановления № 73 судом округа не принимается ввиду отсутствия доказательств несоответствия величины ставки арендной платы объекту ее рыночной стоимости.

Поскольку в суде первой инстанции ответчик не представил доказательства об иной рыночной стоимости спорного имущества, не привел обоснованных возражений против выводов эксперта, изложенных в отчете № 83/2020/2, апелляционная инстанция, правильно применив положения статей 82, 268 АПК РФ, обоснованно отклонила ходатайство о назначении экспертизы для определения изменения средних рыночных ставок аренды по г. Хабаровску.

При этом суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам ответчика и с учетом имеющихся в деле доказательств, которые не вызвали сомнений в наличии противоречий в отчете об оценке либо в обоснованности заключения эксперта, отклонил их.

При установленном суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, проверив произведенные ответчиком платежи по договорам №№ 72/19, 73/19 за период с 01.06.2020 по 28.02.2021 и выявив задолженность по договору № 72/19 в сумме 473 605,64 руб., по договору № 73/19 в сумме 371 043,12 руб. обоснованно сделали вывод о наличии правовых оснований для ее взыскания.

Выводы в части взыскания пени в сумме 8 515,57 руб., начисленной по договору № 72/19, в сумме 6 650,08 руб., начисленной по договору № 73/19 на основании пункта 4.1 договоров за период с 11.04.2020 по 15.02.2021 являются правильными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам, положениям статьи 330 ГК РФ.

В отношении требований о досрочном расторжении договоров установлено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условиями пунктов 6.2.3 договоров № 72/19 и № 73/19 предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы и (или) внесения арендной платы не в полном объеме.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суды, установив наличие у общества задолженности за период действия договора, с учетом расчета истца, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно удовлетворили требования в этой части спора и, как следствие, на основании статьи 622 ГК РФ обязали общество освободить функциональные помещения площадью 446,1 кв.м и 270,8 кв.м, расположенные в нежилом здании по проспекту 60-летия Октября, 86 в г. Хабаровске.

Кассационная жалоба доводов относительно этих выводов не содержит.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки, суды руководствовались положениями пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, учитывали разъяснения, изложенные в пунктах 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и исходили из того, что судебная неустойка в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда соответствует принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды, поскольку носит не компенсационный, а карательный характер.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 по делу № А73-3290/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.08.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова