Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, кассационную жалобуУправления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 06.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2017

по делу № А51-6269/2017

Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в первой инстанции судья Кирильченко М.С., в апелляционной инстанции судьи Култышев С.Б., Глебов Д.А., Шевченко А.С.

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока

к краевому государственному унитарному предприятию «Приморский водоканал»

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей»

об обязании заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, 690091, <...>, далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском об обязании краевого государственного унитарного предприятия «Приморский водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 692841, <...>, далее – КГУП «Примводоканал», предприятие) заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей» (далее – МУП «ВПЭС»).

Решением суда от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Управление просит состоявшиеся судебные акты отменить ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По существу заявитель жалобы оспаривает вывод судов о неприменимости к спорным правоотношениям положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Считает, что поскольку отношения, связанные с заключением договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с арендаторами объектов недвижимости, расположенных в границах таких земельных участков, действующим законодательством не урегулированы, названная норма права подлежит применению по аналогии с учётом принципа платности земельных участков, а также условий пункта 2.4.12 заключенного между сторонами договора аренды недвижимости от 28.09.2016 № 25/000/002/2015-58908. Кроме того, констатировав, что условия, права и обязанности, предусмотренные в уже заключенном с третьим лицом договоре аренды и в предложенном ответчику соглашении о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не отличаются, заявитель обратил внимание суда округа на то, что действующим законодательством не предусмотрена норма права, содержащая запрет на установление различных условий для арендаторов.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель истца доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме, дав по ним дополнительные пояснения.

Ответчик и третье лицо, извещенные в надлежащем порядке о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, явку представителей в суд округа не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усмотрел предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено судами из материалов дела, в собственности муниципального образования город Владивосток находится земельный участок с кадастровым номером 25:28:050038:392, площадью 1 608 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 7 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – спорный земельный участок).

В границах спорного земельного участка находится здание площадью 874,8 кв. м, собственником которого является муниципальное образование город Владивосток. В данном здании нежилые помещения площадью 13,3 кв. м (этаж 1), 9,6 кв. м (этаж 1), 9,8 кв. м (этаж 1), 18,3 кв. м (этаж 1) переданы на праве хозяйственного ведения МУП «ВПЭС»; нежилые помещения площадью 26,2 кв. м (этаж 1), 324,7 кв. м (этаж 1), 80,3 кв. м (этаж 2), 76,6 кв. м (этаж 1), 315,9 кв. м (этаж: 1, 2, подвал) переданы в аренду КГУП «Примводоканал» по договору от 28.09.2016 № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00.

Договор аренды с КГУП «Примводоканал» зарегистрирован в установленном порядке, срок действия договора до 13.07.2019, нежилые помещения переданы в целях производственной деятельности в сфере предоставления услуг водоснабжения и водоотведения.

Пунктом 2.4.13 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предназначенного для использования нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, в течение одного месяца со дня государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

При этом 10.06.2016 между Управлением и МУП «ВПЭС» заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:050038:392, зарегистрированный в установленном законом порядке, сроком действия по 09.06.2065. Данный договор заключен с множественностью лиц, с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне Арендатора в соответствии с положениями ЗК РФ. Стороны настоящего договора выражают свое согласие на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, находящемся на указанном земельном участке.

08.11.2016, 14.12.2016 истец направлял в адрес ответчика письма с приложением проекта соглашения о вступлении в договор от 10.06.2016 № 05-050038-Ю-Д-МС-00281 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, с предложением подписать соглашения и направить их в адрес Управления.

Поскольку проекты соглашения КГУП «Примводоканал» не подписаны, Управление обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, отказывая в удовлетворении которого суды правомерно руководствовались следующим.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

С учётом принципа свободы договора договор аренды с множественностью лиц может быть заключен в случае, если к соглашению пришли все его участники, а также в случае, прямо предусмотренном законом.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Управление, ссылаясь на правила статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, заявило, что спорный земельный участок может быть предоставлен ответчику в аренду только в порядке заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора, а обязанность заключения такого договора предусмотрена договором аренды нежилых помещений между истцом и ответчиком.

Нормой статьи 39.20 ЗК РФ регламентирована обязанность правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка в установленных нормой случаях.

Так, согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора).

Согласно пункту 4 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Проанализировав правоотношения участников спора с позиции вышеназванной нормы права, судебные инстанции пришли к верному выводу о ее неприменимости в данном случае, поскольку КГУП «Примводоканал» не обладает ни одним из перечисленных в ней вещных прав на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

Далее, отклоняя довод истца о том, что обязанность заключения договора обусловлена согласованным в договоре аренды нежилых помещений между истцом и ответчиком условием (пункт 2.4.13 договора), суды, справедливо указали на то, что договором предусмотрена обязанность заключить договор аренды, а не вступить в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Кроме всего прочего, апелляционный суд обратил внимание на несогласованность условия договора об обязанности ответчика заключить договор аренды земельного участка, поскольку не позволяет идентифицировать земельный участок, в отношении которого у ответчика возникла обязанность заключить соответствующий договор, при том, что доказательств необходимости заключения договора аренды всего земельного участка в целях обеспечения функционирования арендуемых нежилых помещений не представлено.

Наряду с этим, судами выявлено установление арендодателем различного объема прав и обязанностей арендаторов (КГУП «Примводоканал» и МУП «ВПЭС») в условиях договоров (договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка от 10.06.2016 с МУП «ВПЭС», и предлагаемое ответчику к заключению соглашение о вступлении в этот договор), в частности при определении размера арендной платы, что противоречит сути договора с множественностью лиц на стороне арендатора, предназначенного для определения правового статуса единого неделимого объекта, а также разъяснениям, изложенным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), предполагающим при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка необходимость исходить исключительно из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Несогласие истца с таким выводом судов, также выраженное в доводах кассационной жалобы, признается судом кассационной инстанции неубедительным и основанным на неверном понимании и толковании норм материального права. В данном случае необходимо учитывать особенности правоотношений, связанных со множественностью лиц в обязательствах, которые по общему правилу считаются равными.

Также судебными инстанции учтено, что в спорной ситуации ответчик не имел возможности участвовать в рассмотрении проекта договора спорного земельного участка и согласовании его условий, чем нарушается баланс интересов и недопустимо в силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ.

Применительно к спорной ситуации, суды указали, что в отсутствие специального регулирования правовой судьбы земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, часть помещений в котором предоставлена одному лицу на ограниченном вещном праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а другому – на основании договора аренды, заключенного непосредственно с собственником объекта недвижимости, отношения сторон договора аренды объекта недвижимости регулируются общими положениями § 4 главы 34 ГК РФ.

Протолковав условия договора аренды от 28.09.2016 в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ вне зависимости от действительности условия пункта 2.4.13 договора, судебные инстанции констатировали наличие воли арендодателя дифференцировать плату за аренду помещений и плату за пользование земельным участком, что не противоречит нормам статьи 652 ГК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 22 постановления Пленума № 11.

Вместе с тем, исследовав и оценив с точки зрения статьи 71 АПК РФ представленный в предлагаемом к заключению ответчиком соглашении расчет размера арендной платы, основанный на рыночной стоимости права аренды земельного участка по отчету № 1373/16 ООО «Аналитик Центр», суды признали его необоснованным и заведомо недостоверным.

При установленных обстоятельствах, суды не усмотрели условий, являющихся обязательными для возложения на ответчика обязанности по заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и пришли к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению испрашиваемого договора аренды земельного участка. Как следствие, суды отказали в удовлетворении требований истца, что согласуется с положениями статей 421, 445 ГК РФ, разъяснениями, данным в постановлении Пленума № 11.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального права применительно к установленным обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам и нарушении норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов, своего подтверждения в ходе кассационного производства не нашли, а потому подлежат отклонению как несостоятельные.

С учетом вышеизложенного правовых оснований для отмены решения и апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы Управления не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2017 по делу № А51-6269/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.К. Яшкина

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова