Гражданский кодекс часть 1

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО3, ФИО4, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Фиш Лэнд» ФИО1, ФИО5

орасторжении договора купли-продажи

Открытое акционерное общество «Зверозавод Авачинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 684016, <...>; далее – ОАО «Зверозавод Авачинский») обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фиш Лэнд» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683024, <...> 13А-5; далее – ООО «Фиш Лэнд») о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО6), ФИО4 (далее – ФИО4), конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Фиш Лэнд» ФИО1 (далее – конкурсный управляющий ФИО1), ФИО5 (далее – ФИО5).

Решением суда от 27.12.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 без изменения, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ФИО1 выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, а также допущены процессуальные нарушения, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Так заявитель жалобы указывает на ошибочность выводов судов о том, что внесенная ООО «Фиш Лэнд» предоплата в размере 1 000 000 руб. не относится к спорному договору купли-продажи от 17.04.2018. В связи с этим полагает, что истца отсутствует право требовать расторжения данной сделки. В подтверждение своей позиции ссылается на судебные акты по другому делу № А24-1881/2019, которыми, по мнению заявителя жалобы, подтвержден факт внесения ответчиком 1 000 000 руб. именно в качестве предоплаты за проданные объекты недвижимости.

ОАО «Зверозавод Авачинский» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все содержащиеся в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Кроме того, истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

От третьих лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

До начала судебного заседания от заявителя жалобы – конкурсного управляющего ФИО1 и от третьего лица – ИП ФИО2 поступили ходатайства об отложении судебного заседания ввиду подачи ИП ФИО2 08.02.2021 самостоятельной кассационной жалобы на принятые по существу спора решение от 27.12.2019 и апелляционное постановление от 08.10.2020, которую необходимо рассматривать совместно с первоначально поданной кассационной жалобой на те же судебные акты.

Рассмотрев данное ходатайство в порядке статей 158, 159 АПК РФ, суд округа не установил оснований для его удовлетворения, поскольку определением от 09.02.2021 отказано в удовлетворении ходатайства ИП ФИО2 в восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование указанных судебных актов и соответствующая кассационная жалоба возвращена заявителю. Других препятствий для рассмотрения дела по существу и проверки законности обжалуемых судебных актов судом округа не выявлено. При этом следует отметить, что содержание кассационной жалобы ИП ФИО2 полностью аналогично доводам первоначальной жалобы конкурсного управляющего ФИО1.

Все участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ОАО «Зверозавод Авачинский» (продавец) и ООО «Фищ Лэнд» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 17.04.2018, предметом которого является следующее недвижимое имущество: здание теплушка 8 бригады, кадастровый номер 41:06:1:02:890; здание камеры морозильной, кадастровый номер 41:06:1:02:888; здание камеры морозильной «англичанка», кадастровый номер 41:06:1:02:889; здание «холодильник на 600 тн.», кадастровый номер 41:06:1:02:891; здание кормоцеха 60 тн., кадастровый номер 41:06:1:02:899 и земельный участок, кадастровый номер 41:05:0101076:634.

Согласно пункту 2.1 договора цена за все приобретаемое недвижимое имущество составляет 14 000 000 руб., с учетом НДС.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель перечисляет на счет продавца 4 000 000 руб. в течение семи дней с момента подписания договора, оставшуюся часть в размере 10 000 000 руб. покупатель перечисляет на счет продавца в срок до 30.08.2018. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанное недвижимое имущество находится в залоге у продавца.

Покупатель не имеет права отчуждать недвижимое имущество или его часть, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.п. (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора после получения окончательного платежа, согласно пункту 2.2 договора, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за недвижимое имущество в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество при подписании договора, данный пункт имеет силу передаточного акта.

Впоследствии истец направил в адрес ответчика уведомление от 17.05.2019 о расторжении договора купли-продажи от 17.04.2018 в связи с существенным нарушением последним условий договора, выраженным в неисполнении пункта 2.2 договора более года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые, суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Так, пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также разъяснениями об их применении, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в данном случае ответчиком не исполнены надлежащим образом свои обязательства по оплате проданных ему по спорному договору купли-продажи от 17.04.2018 объектов недвижимости, что является существенным нарушением и влечет расторжение данной сделки по требованию истца.

При этом судами рассмотрены и мотивированно отклонены ссылки конкурсного управляющего ФИО1 на наличие предоплаты по названной сделке, как неподтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами. Указанная ответчиком денежная сумма в размере 1 000 000 руб., поскольку исходя из содержания приходного кассового ордера от 12.04.2016 № 1 относится к 2016 году, тогда как спорный договор купли-продажи заключен сторонами 17.04.2018.

Более того, суд округа считает необходимым дополнительно отметить, что даже в случае внесения ответчиком частичной оплаты по названной сделке, указанные обстоятельства не отменяют факта существенного нарушения последним ее условий (неоплата полученного товара в полном объеме в установленный срок) и не исключают возможности предъявления истцом требований о расторжении такого договора в судебном порядке.

Противоположная позиция ответчика по этому вопросу признается судом округа нормативно необоснованной, в связи с чем соответствующие доводы жалобы отклоняются.

Ссылка заявителя жалобы на судебные акты по другому делу № А24-1881/2019 также не принимается судом округа, поскольку в рамках названного спора рассматриваются требования ООО «Фиш Лэнд» о взыскании с ОАО «Зверозавод Авачинский» неосновательного обогащения в размере 1 000 000 руб., полученных по приходному кассовому ордеру от 12.04.2016 № 1 в отсутствие каких-либо обязательственных правоотношений между сторонами и не относящихся к договору купли-продажи от 17.04.2018.

При указанных обстоятельствах выводы судов о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении спорного договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2018 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.

Доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами не допущено,

С учетом изложенного обжалуемые судебные акт отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 по делу № А24-5538/2019 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова