Гражданский кодекс часть 1

Администрация Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682030, Хабаровский край, Верхнебуреинский район, рабочий <...>; далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682030, Хабаровский край, Верхнебуреинский район, рабочий <...>; далее – ответчик, ООО «Мастер плюс», общество) о взыскании задолженности по договору аренды объектов нежилого фонда Верхнебуреинского муниципального района от 01.06.2018 №84 в размере 83 112 руб. 62 коп. за период с августа 2020 по март 2021 года, пеней в размере 1 222 руб. 64 коп. за период с 11.09.2020 по 15.04.2021, о взыскании задолженности по договору аренды объекта недвижимого имущества Верхнебуреинского муниципального района от 07.03.2019 №91 в размере 522 757 руб. 57 коп. за период с сентября 2020 по март 2021 года, пеней в размере 6 252 руб. 82 коп. за период с 11.10.2020 по 15.04.2021, о расторжении договоров аренды от 01.06.2018 №84 и от 07.03.2019 №91, об освобождении помещений, переданных по договорам аренды, расположенных по адресу: <...>, обязании сдать их по акту в исправном состоянии.

Иск нормативно обоснован положениями 309, 310, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован систематическим неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за используемое имущество, что послужило основанием для инициирования Администрацией процедуры расторжения указанного договора.

Исковое заявление принято Арбитражным судом Хабаровского края к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 02.04.2021 Арбитражный суд Хабаровского края перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

ООО «Мастер Плюс» представлено встречное исковое заявление с требованием об обязании администрации заключить договоры цессии в отношении задолженности учреждений отдела образования Верхнебуреинского муниципального района перед обществом по договорам на оказание услуг по техническому обслуживанию здания, которое определением от 06.05.2021 возвращено заявителю применительно к части 4 статьи 132 АПК РФ.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Расчетно-кассовый центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682030, Хабаровский край, район Верхнебуреинский, рабочий <...>; далее – ООО «РКЦ»).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.06.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2021 исковые требования удовлетворены частично с учетом произведенного зачета взаимных обязательств сторон спора. С общества в пользу Администрации взыскана задолженность по договору аренды от 01.06.2018 №84 в размере 83 112 руб. 62 коп., пени за период с 11.10.2020 по 15.04.2021 в размере 1 222 руб. 64 коп., задолженность по договору аренды от 07.03.2019 №91 в размере 422 002 руб. 72 коп., пени за период с 11.10.2020 по 15.04.2021 в размере 6 252 руб. 82 коп., всего 512 590 руб. 80 коп. Договоры аренды от 01.06.2018 №84 и от 07.03.2019 №91 расторгнуты. На ООО «Мастер плюс» возложена обязанность освободить муниципальное имущество, являющееся предметом спорных договоров: гараж, общей площадью 85,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> функциональное помещение I (1-16), общей площадью 210,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и сдать их по актам. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ООО «Мастер плюс», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что являясь управляющей организацией в период 2020 года в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), общество недополучило доход от своей деятельности по причине увеличения числа лиц, которые несвоевременно вносят соответствующие коммунальные платежи. Полагает, что при сложившихся обстоятельствах основания для расторжения спорных договоров отсутствуют. Указал на то, что в спорных помещениях располагается субарендатор - ООО «РКЦ», однако указанное обстоятельство проигнорировано судами, поскольку в обжалуемых судебных актах не решен вопрос о договоре субаренды.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Представитель Администрации выразил несогласие с позицией ООО «Мастер плюс», просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

ООО «РКЦ», надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Мастер плюс» (арендатор) заключены следующие договоры:

- аренды объектов нежилого фонда Верхнебуреинского муниципального района от 01.06.2018 №84, по условиям которого арендатору предоставлено во временное владение и пользование муниципальное имущество - гараж, общей площадью 85,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> сроком действия по 31.05.2023;

- аренды объекта недвижимого имущества Верхнебуреинского муниципального района от 07.03.2019 №91, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование муниципальное имущество - функциональное помещение I (1-16), общей площадью 210,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, сроком действия по 07.03.2024.

Актами приема-передачи от 01.06.2018 и от 07.03.2019 сторонами оформлена передача арендатору муниципального имущества.

Размер арендной платы на момент заключения договоров составляет 10 177 руб. 10 коп. в месяц, 122 125 руб. 20 коп. в год без учета НДС (по договору №84), и 82 643 руб. 33 коп. в месяц, 991 719 руб. 96 коп. в год без учета НДС (по договору №91), согласно прилагаемому расчету (Приложение 2), являющемуся неотъемлемой частью договоров (пункт 2.1 договоров).

В соответствии с пунктами 2.2 договоров арендная плата вносится арендатором на расчетный счет Администрации ежемесячно в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 2.5 спорных договоров арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер предельного уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года с начала года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (Аст * Кинф). О размере арендной платы на очередной финансовый год арендодатель извещает арендатора путем направления уведомления о внесении соответствующих изменений в договор с приложением расчета.

Письмами от 27.01.2020, от 11.12.2020 Администрация известила ООО «Мастер плюс» об увеличении размера арендной платы по договорам № 84, №91 на размер предельного уровня инфляции с 01.01.2020 и с 01.01.2021 соответственно.

Пунктом 4.1 договоров №84, №91 предусмотрено, что виновная сторона уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня, следующего за установленным днем исполнения обязательства.

Согласно пунктам 6.2 договоры могут быть досрочно расторгнуты по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки, не оплачивает налоги в бюджет района.

Впоследствии на основании письменного согласия Администрации от 29.09.2020 №01-1-20-4385 часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский рай, <...>, передана в субаренду ООО «РКЦ» (договор субаренды нежилого помещения от 21.09.2020 №1) сроком с 01.10.2020 по 31.12.2022 с указанием на невозможность заключения такого договора сроком, превышающим срок договора аренды в силу положений части 2 статьи 615 ГК РФ.

В рамках заключенных договоров аренды ООО «Мастер Плюс» принятые на себя обязательства исполняло ненадлежащим образом, что явилось основанием для направления Администрацией претензий от 12.01.2021 №01-1-20-26, №01-1-20-27, от 08.02.2021 №01-1-24-554 с требованием оплатить долг либо расторгнуть договоры аренды.

Поскольку ответчик задолженность по договорам аренды не погасил, истец обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 309, 330, 450, 614, 619, 622 ГК РФ и исходил из доказанности истцом факта невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении срока, установленного договорами аренды №84 и 91, наличия долга по указанным договорам и соблюдения Администрацией императивных требований о порядке уведомления арендатора о расторжении договора.

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив факт ненадлежащего исполнения обязательств по договорам аренды №84 и №91 суды признали обоснованными требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 83 112 руб. 62 коп. за период с августа 2020 по март 2021 года (по договору №84), в размере 522 757 руб. 57 коп. за период с сентября 2020 по март 2021 года (по договору №91).

Учитывая подтвержденный Администрацией факт наличия неисполненных встречных обязательств в рамках оплаты услуг по техническому обслуживанию инженерного оборудования зданий, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 410 ГК РФ, произвел зачет встречных однородных обязательств сторон, взыскав с ООО «Мастер плюс» в пользу истца задолженность по договору №84 в размере 83 112 руб.62 коп. за период с августа 2020 по март 2021 года, и по договору №91 в размере 422 002 руб. 72 коп. за период с сентября 2020 по март 2021 года (всего 512 590 руб. 80 коп.).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с просрочкой оплаты арендных платежей, истец предъявил требования о взыскании неустойки в порядке, которая с учетом пунктов 4.1 договоров исчислена из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня, следующего за установленным днем исполнения обязательства, что по договору №84 за период с 11.10.2020 по 15.04.2021 составило 1 222 руб. 64 коп.; по договору №91 за период с 11.10.2020 по 15.04.2021 - 6 252 руб. 82 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу подпункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что обществом арендная плата по договорам не оплачивалась и, как следствие, нарушалась периодичность внесения арендных платежей, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ и пунктам 6.2.3 договоров №84 и №91 является самостоятельным и достаточным основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Судами установлено, что истцом в адрес ответчика направлялись претензии с предложением о расторжении договоров аренды по соглашению сторон, которые оставлены ответчиком без удовлеторения. Следовательно, надлежащим администрация образом исполнило предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о том, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора соответствует объему нарушенных ответчиком обязательств.

Указанные выводы признаются судом округа соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и сделанными с правильным применением норм действующего законодательства.

Утверждения заявителя кассационной жалобы о наличии обстоятельств, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции и, как следствие, невозможности надлежащего исполнения обществом денежных обязательств по договорам аренды являются несостоятельными.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств обращения к арендодателю об отсрочке или уменьшении арендной платы, а также доказательств принятия иных мер с целью урегулирования вопроса, связанного с исполнением денежного обязательства.

Доводы об отсутствии в обжалуемых судебных актах правового решения относительно договора субаренды ООО «РКЦ» также подлежат отклонению.

В соответствии с положением части 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, ООО «РКЦ» вправе применительно к положениям части 1 статьи 618 ГК РФ обратиться к собственнику спорной недвижимости с вопросом о возможности заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на правах субаренды.

Доводы заявителя жалобы по своему содержанию не затрагивают вопросов правильности применения норм материального права в контексте пунктов 1 - 3 части 2 статьи 288 АПК РФ, а сводятся к утверждениям о ненадлежащей оценке представленных в материалы дела доказательств.

Между тем, как следует из мотивировочных частей обжалуемых судебных актов, все приводимые истцом утверждения являлись предметом исследования судов обеих инстанций, получили оценку и обоснованно отклонены с приведением подробного изложения соответствующих причин.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела, установленных на основании имеющейся доказательственной базы, само по себе не свидетельствует о незаконности принятых по делу судебных актов и о наличии оснований для их отмены по результатам кассационного пересмотра.

Оценка доказательственной базы и установление на ее основании фактических обстоятельств дела - прерогатива судов первой и апелляционной инстанций. В рамках настоящего дела суды выполнили данные процессуальные действия в соответствии с нормами действующего процессуального законодательства.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать выводы судебных инстанций, основанные на представленных в материалы дела доказательствах, переоценивать данные доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в соответствии со статьями 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2022, подлежит отмене на основании статьи 283 АПК РФ.

Ошибочно уплаченная государственная пошлина по заявлению о приостановлении исполнения судебных актов подлежит возврату плательщику на основании статьи 104 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.06.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2021 по делу № А73-1273/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2022.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Расчетно-кассовый центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682030, Хабаровский край, район Верхнебуреинский, рабочий <...>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., ошибочно уплаченную по платежному поручению от 15.12.2021 №2761.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова