Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателя ФИО4 (далее – ИП ФИО4) о признании эпидемиологической обстановки обстоятельством непреодолимой силы, взыскании 100 000 руб. задатка, внесенного по договору аренды нежилого помещения от 05.03.2019, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 092 руб. с 05.03.2019 по 15.07.2020, пени в размере 4 500 руб. за период с 01.06.2020 по 15.07.2020, всего 113 592 руб.

Определением от 02.12.2020 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ИП ФИО4 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2020 - 13.05.2020 в сумме 141 935 руб., пени в размере 33 324,70 руб. за период с 26.03.2020 по 24.11.2020, а также пени с 25.11.2020 по день фактического исполнения обязательства.

До рассмотрения дела по существу ИП ФИО1 уточнила свои требования, просила признать эпидемиологическую обстановку, ограничительные меры по противодействию распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории г. Хабаровска в апреле-мае 2020 года обстоятельствами непреодолимой силы; взыскать с ИП ФИО4 задаток в сумме 100 000 руб., пени в размере 33 200 руб. за период с 01.06.2020 по 28.04.2021.

ИП ФИО4 уточнила свои встречные требования, просила взыскать основной долг в размере 141 935 руб. (задолженность по арендной плате на основании договора аренды помещения от 05.03.2019), пени в размере 29 657,10 руб. за период с 01.10.2020 по 28.04.2021, а также пени с 29.04.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Решением от 13.05.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО4 взысканы задолженность в размере 91 935 руб., пени в сумме 10 204,79 руб., пени за период с 29.04.2021 по день фактического исполнения обязательства в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, государственная пошлина в размере 3 658 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 17 850 руб. В остальной части встречного иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 решение от 13.05.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что задаток в сумме 100 000 руб. оплачен полностью; без соответствующей оплаты договор не подлежал исполнению; на протяжении действия договора у ответчика претензий в недополучении задатка не имелось; расчеты задолженности за апрель и по 10.06.2020 ответчиком производились из того, что у него имелся задаток в размере 100 000 руб. Не согласен с выводами судебных инстанций о том, что истец не воспользовался правом на уменьшение арендных платежей, отсрочки для их внесения, предусмотренных пунктом 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»; суды не учли, что Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» введен в действие 08.06.2020, то есть после прекращения обязательств по договору аренды. Считает необоснованным вывод о том, что истец не был ограничен в объеме использования предоставленного помещения как противоречащий установленным на территории г. Хабаровска ограничениям, которые и послужили основанием для уменьшения арендных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО4 приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

ИП ФИО4 явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в ее отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО4 является собственником помещений площадью 73.7 кв.м, расположенных на 1 этаже в здании по адресу: <...> (пом. 45-48).

05.03.2019 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды в отношении вышеназванных помещений площадью 73,7 кв.м, сроком до 31.01.2020.

Арендная плата по договору согласована сторонами в сумме 100 000 руб. в месяц, включая техобслуживание. Возмещение затрат на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и потребление электроэнергии оплачивается дополнительно, согласно показаниям счетчиков (пункты 3.1, 3.2).

Условиями договора предусмотрен задаток в размере 100 000 руб., который передается арендодателю единовременно при заключении договора (пункты 5.1, 5.2).

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае его расторжения по соглашению сторон, арендодатель возвращает арендатору полученный задаток в течение 10-ти дней с момента подписания соглашения о расторжении договора и выполнения обязательств по нему.

В случае нарушения пункта 5.4 договора арендодатель обязан уплатить арендатору пени в размере 0,1% от суммы не возвращенного задатка за каждый день просрочки после выставления арендатором претензии (пункт 5.5).

Пунктом 6.2 договора предусмотрена возможность его пролонгации на один месяц; количество пролонгаций не ограничено.

Договор может быть досрочно расторгнут, как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора, в этом случая каждая из сторон обязана уведомить другую сторону договора за 30 дней (пункт 6.6).

Факт передачи помещений арендатору подтвержден актом от 05.03.2019.

Уведомлениями от 19.05.2020, от 26.05.2020, а также перепиской в WhatsApp, арендатор известил арендодателя о досрочном расторжении договора от 05.03.2019, предложил оформить акт о передаче арендуемых помещений, а также просил вернуть задаток.

Возврат помещений осуществлен по акту от 13.05.2020, подписанному сторонами без возражений.

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на то, что фактически помещения использовались до марта 2020 включительно; возмещение коммунальных затрат оплачено по 12.05.2020 и, полагая, что ответчик неправомерно удерживает задаток в сумме 100 000 руб., обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени, начисленной на основании пункта 5.5 договора. При этом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес ответчика направлена претензия от 26.05.2020.

В свою очередь, предприниматель ФИО4 обратилась со встречным иском о взыскании с предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате в сумме 141 935 руб., пени.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора от 05.03.2019.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенном договором аренды.

Как установлено судами, договор аренды от 05.03.2019 по истечении установленного в нем срока в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем суды, приняв во внимание обоюдную волю сторон на расторжение договора аренды, подписанный сторонами без возражений акт от 13.05.2020 по возврату арендодателю арендуемых арендатором помещений, признали, что арендные отношения с момента возврата помещений прекратились, несмотря на отсутствие письменно оформленного соглашения о расторжении договора.

Договором предусмотрены условия о ежемесячном размере арендной платы в сумме 100 000 руб., а также об обеспечении обязательств по нему в виде задатка в сумме 100 000 руб.

Факт оплаты арендных платежей по договору за период с 05.03.2019 по март 2020 включительно сторонами не опровергается.

В данном случае спорными являются вопросы по возврату задатка и уплаты задолженности по арендным платежам с апреля по 13.05.2020.

Арендные платежи за указанный период арендатором не производились.

По расчету арендодателя задолженность по арендным платежам за спорный период составила 141 935 руб., при этом соответствующая задолженность рассчитана исходя из согласованного ежемесячного платежа в сумме 100 000 руб.

По расчетам арендатора арендные платежи за указанный период подлежали уменьшению в связи с установленными на территории г. Хабаровска ограничениями и в соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона Российской Федерации от 01.04.2020 № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Суды, принимая в данном случае расчет арендодателя и устанавливая задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2020 по 13.05.2020 в сумме 141 935 руб. исходили из того, что сторонами согласия по вопросу уменьшения арендных платежей не достигнуто и арендатор не предпринял всех необходимых мер по соблюдению порядка уменьшения арендных платежей, предусмотренного статьей 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, суды, исследуя представленные в дело доказательства (скриншоты электронных страниц социальной сети «Instagram»), признали, что арендатор в указанный период не был ограничен в объеме использования переданного ей помещения и хотя в меньшем объеме, но фактически продолжал осуществлять торговую деятельность.

Далее суды установили, что документально подтвержденным является оплата задатка в сумме 50 000 руб., с учетом которого задолженность по арендным платежам в спорный период составила 91 935 руб., поэтому в этой части удовлетворили встречные требования предпринимателя ФИО4

Между тем выводы судебных инстанций об определении спорной задолженности по договору сделаны без учета следующего.

При рассмотрении настоящего дела помимо прочего арендатором ставился вопрос об уменьшении арендных платежей в спорный период. Судами подтверждено, что между сторонами велась переписка об изменении арендной платы в сторону уменьшения, результат по которой не достигнут. При этом, как указал суд, арендатор не выполнил установленный законом набор и порядок действий, не скорректировал объем обязательств, а фактически выразил согласие на прекращение арендных отношений.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона 98-ФЗ, действующей в редакции в спорный период (с апреля по 13.05.2020), размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 ФЗ от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 названной статьи Закона).

Постановлением правительства Хабаровского края от 26.03.2020 № 97-пр «О мероприятиях по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Хабаровского края» с 01 апреля 2020 по 10 июня 2020, включительно была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, помещений (площадей) специализированных объектов розничной торговли, в которых реализуются продовольственные товары и (или) непродовольственные товары первой необходимости в соответствии с рекомендуемым перечнем, утвержденным Распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 № 762-р, а также указанные в приложении № 3 к настоящему постановлению, товары дистанционным способом.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, основанием для уменьшения арендной платы по требованию арендатора является невозможность использования в связи с принятыми ограничительными мерами помещения по назначению, которое изначально было согласовано в договоре; сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендных платежей.

Установлено, что помещения, предоставленные по договору аренды от 05.03.2019, использовались арендатором под размещение специализированного магазина розничной торговли непродовольственными товарами (чулочно-носочные изделия), именно эта деятельность отражена в качестве основной в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, в который внесена ФИО1

Указанные непродовольственные товары (чулочно-носочные изделия) не включены в рекомендуемый перечень непродовольственных товаров первой необходимости, установленный распоряжением Правительства РФ от 27.03.2020 № 762-р, приложением № 3 к постановлению правительства Хабаровского края от 26.03.2020 № 97-пр, реализация которых не исключена в период действующих ограничений.

Более того, вид деятельности «Торговля розничными прочими товарами в специализированных магазинах» внесена в утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции

В силу вышеприведенных положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации арендодатель при сложившейся ситуации, связанной с невозможностью использования имущества по назначению, не вправе отказать арендатору в уменьшении арендной платы.

В этой связи следует признать, что арендатор вправе был требовать уменьшения арендных платежей в связи с установленным запретом на работу соответствующих объектов розничной торговли. При этом сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендной платы.

Обстоятельства того, что стороны в досудебном порядке не пришли к соглашению об уменьшении арендной платы, не лишает возможности арендатора реализовать соответствующее право на уменьшение арендных платежей в связи с введенными ограничительными мерами на территории г. Хабаровска в рамках рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах при разрешении спора судам следовало определить размер подлежащих внесению арендных платежей с учетом права предпринимателя ФИО1 на его уменьшение; установить обстоятельства, связанные с осуществляемой предпринимателем в нежилом помещении деятельности к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а также предпринятые арендодателем меры по исполнению обязанности, связанной с предоставлением отсрочки внесения арендной платы.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела, включающего требования как по первоначальному, так и встречному искам, этот вопрос ставился арендатором на обсуждение, однако фактически не являлся предметом судебного разбирательства, не исследовалась совокупность всех обстоятельств, необходимых для его разрешения, суд округа считает, что допущенные нарушения являются существенными, которые не могут быть устранены в порядке кассационного производства, поэтому решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, определить круг обстоятельств и требования, подлежащие исследованию при рассмотрении возникшего вопроса, на основании установленного проверить доводы и возражения сторон и, с учетом правовой оценки выявленных обстоятельств, разрешить спор, проверив наличие оснований для начисления неустойки за просрочку внесения арендной платы в спорный период и рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 по делу № А73-12077/2020 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

Д.Г. Серга