Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Сити-Маркет», индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 14.08.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017

по делу № А51-8938/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья А.А. Лошакова, в апелляционном суде – судьи С.М. Синицына, А.С. Шевченко, Д.А. Глебов

по иску обществас ограниченной ответственностью «Северная звезда»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 506 082 руб. 72 коп., расторжении договора, выселении

Общество с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>, далее – ООО «Северная звезда», общество, истец), в настоящем согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц на 08.12.2017 – общество с ограниченной ответственностью «Сити-Маркет» (далее – ООО «Сити-Маркет»), обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 426 474 руб. 24 коп. за период с февраля 2015 года по апрель 2015 года и пени в размере 79 608 руб. 48 коп. за период с 01.02.2015 по 29.04.2015 по договору аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 2/448 (с 2003 года № 02-04-45-002-Н-АР-1079-00), а также о расторжении указанного договора, о выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (c учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.03.2017 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата в сумме 426 474 руб. 24 коп., пени в размере 79 608 руб. 48 коп., в остальном в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Сити-Маркет» просит принятые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора и выселении, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что увеличение арендной платы не было для ответчика неожиданностью и данное обстоятельство он мог предусмотреть как предпринимательский риск. После состоявшихся судебных актов присужденная задолженность предпринимателем не погашена и за текущие периоды арендная плата не вносится в установленном размере.

В свою очередь, предприниматель ФИО2 в своей кассационной жалобе просит принятые судебные акты отменить в части взыскания в пользу общества основного долга и пени, принять новый судебный акт. В жалобе заявитель ссылается на неправомерное повышение арендной платы со стороны арендодателя. По мнению ответчика, представленный отчет об оценке содержит недостоверные сведения и является ненадлежащим доказательством по делу.

В отзыве предприниматель ФИО2, возражая по доводам, приведенным в кассационной жалобе ООО «Сити-Маркет», просит оставить данную жалобу без удовлетворения, а судебные акты в обжалуемой части без изменения.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители участвующих в деле лиц поддержали свои доводы и возражения, приведенные в кассационных жалобах и отзыве, дав суду округа соответствующие пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационных жалоб и возражений, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 2/448 (согласно уведомлению от 11.02.2003 договору присвоен новый номер 02-04045-002-Н-АР-1079-00), по условиям которого арендатор принимает в пользование нежилое помещение общей площадью 262,2 кв.м, расположенное по адресу: ул. Светланская, д. 123, сроком с 01.10.1999 по 31.12.2003 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 указанного договора арендная плата за пользование помещением составляет 8331 руб. 67 коп. в месяц (без учета НДС).

Подпунктом «а» пункта 5.2 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение 2-х месяцев.

В пункте 6.3 договора указано, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Помещение передано арендодателем в пользование арендатору по акту приема-передачи от 01.10.1999.

В уведомлении от 22.03.2000 в пункт 1.3 договора внесены изменения - срок аренды установлен по 31.12.2049.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2004 внесена запись № 25-1/00-183-2004-245 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Между муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (продавец) и ООО «Северная звезда» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 26.12.2005 № 165-КП вышеназванного помещения.

По акту приема-передачи от 29.12.2005 объект купли-продажи передан покупателю.

Переход права собственности покупателя на спорное помещение зарегистрирован 27.12.2011, о чем в ЕГРП внесена запись № 25-25-01/009/2006-156.

В связи с произведенным инвентаризационным учетом, сведения в ЕГРП об общей площади помещения изменены – его площадь составила 243,9 кв.м, выдано повторное свидетельство от 10.07.2014 серии 25-АВ № 283795.

08.11.2013 ООО «Северная звезда» направило в адрес предпринимателя ФИО5 письмо о внесении изменений в договор аренды, приложив дополнительное соглашение к нему, по которому ежемесячный размер арендной платы составил 235 980 руб.

25.11.2013 в адрес общества поступил письменный отказ предпринимателя в подписании дополнительного соглашения.

Таким образом, между сторонами возник спор по поводу размера арендной платы, который явился предметом судебного разбирательства по делу № А51-1763/2014 Арбитражного суда Приморского края, которым внесены изменения в пункт 3.1 договора в следующей редакции: «За указанное в пункте 1.1 договора помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 150 489 руб. 75 коп. без учета НДС».

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2016 отменено решение от 21.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по указанному делу и в иске обществу отказано.

07.03.2015 ООО «Северная звезда» в адрес предпринимателя ФИО5 направило претензию с требованием погасить существующую задолженность по арендной плате в срок до 27.03.2015 с уведомлением о расторжении договора аренды, если в течение указанного срока арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку данное требование не было исполнено, 03.04.2015 арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды с 24.04.2015 с предложением освободить нежилое помещение, передать его по акту представителям собственника имущества.

ООО «Северная звезда», считая, что предприниматель ФИО2 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность и это нарушение является существенным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При рассмотрении спора, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание согласованное сторонами условие договора аренды нежилого помещения (пункт 6.3), и установив порядок его соблюдения арендодателем (уведомление от 20.01.2015, полученное арендатором 27.01.2015), признали правомерным его право на одностороннее изменение арендной платы.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы.

Судами установлено, что расчет оспариваемой суммы арендной платы произведен истцом на основании Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 № 152, а также в соответствии с отчетом от 01.01.2015 № 16-01.866 «Об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении нежилых помещений общей площадью 243,9 кв.м, расположенных по адресу <...>, помещение II», выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций», согласно которому рыночная стоимость пакета прав пользования и владения в течение одного месяца в отношении данного помещения составила на 01.01.2015 - 194 900 руб. Таким образом, заявленный размер арендной платы 150 489 руб. 75 коп. не превышает рыночной стоимости аренды аналогичных помещений.

Достоверность величины рыночной или иной величины арендной платы по спорному договору не оспаривалась в установленном законом порядке, ходатайство о назначении экспертизы предпринимателем не заявлялось.

Поскольку предприниматель ФИО5 в нарушение статьи 65 АПК РФ не представила суду доказательств оплаты спорной задолженности по арендной плате, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в сумме 426 474 руб. 24 коп.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный договором срок начисляется пеня в размере 20 % от общей суммы задолженности по арендной плате за каждый месяц просрочки.

Установив факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, счел требование о взыскании неустойки за рассматриваемый период, установленной договором, подлежащим удовлетворению в размере 79 608 руб. 48 коп. При этом ходатайство о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ предпринимателем не заявлено.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что арендная плата вносилась ответчиком в течение всего срока действия договора своевременно в размере, установленном в пункте 3.1 договора аренды от 06.10.1999, однако, между сторонами наличествовал спор относительно размера арендной платы в рамках дела № А51-1763/2014, то суды не усмотрели правовых оснований для расторжения договора ввиду существенного нарушения его условий предпринимателем.

В результате отказа в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды от 06.10.1999, у суда также не имелось оснований для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из нежилых помещений.

Доводы, приведенные ООО «Сити-Маркет» в кассационной жалобе относительно неправомерного отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и выселении, подлежат отклонению ввиду правильно приведенного судом обоснования причины, по которой данная мера не могла быть применена в рассматриваемой ситуации.

Доводы предпринимателя ФИО2, изложенные в кассационной жалобе относительно обстоятельств неправомерного повышения арендной платы со стороны арендодателя, а также по поводу несогласия с оценкой представленного в материалы дела отчета об оценке, который, по мнению заявителя, содержит недостоверные сведения и является ненадлежащим доказательством по делу, также не принимаются в силу статьи 286 АПК РФ, которая ограничивает право суда кассационной инстанции на повторное исследование и оценку доказательств.

Иных доводов, способных повлиять на законность принятых по делу судебных актов, кассационные жалобы не содержат.

Судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых решения, постановления и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.08.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу № А51-8938/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова