Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эверест»

на решение от 06.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017

по делу № А51-30861/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья М.С. Кирильченко, в суде апелляционной инстанции судьи Т.А. Аппакова, С.М. Синицына, А.С. Шевченко

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 398008, Липецкая область, г. Липецк, площадь Петра Великого, д. 5, оф. 213)

к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Спасская городская больница» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 692211, <...>)

третье лицо: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 6 284 992 руб. 70 коп

Общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – истец, общество, ООО «Эверест») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Спасская городская больница» (далее – ответчик, КГБУЗ «Спасская ГБ») об обязании произвести зачет стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в размере 6 284 992,70 руб. в счет арендной платы по договору от 01.06.2015 № 1 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)).

Определением суда от 11.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент).

Решением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Эверест» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Настаивает, что проведенные работы не являются перепланировкой, а их стоимость и объем подлежат согласованию исключительно с арендодателем. Полагает, что непринятие судами в качестве надлежащего доказательства письма от 21.09.2015 необоснованно. Считает, что судом не исследована переписка сторон, свидетельствующая о том, что КГБУЗ «Спасская ГБ» полностью согласовало планируемые обществом работы.

В отзывах на кассационную жалобу КГБУЗ «Спасская ГБ» и департамент земельных и имущественных отношений Приморского края приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 01.06.2015 между КГБУЗ «Спасская городская больница» (арендодатель) и ООО «Эверест» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края № 1, предметом которого является передаваемое без проведения торгов во временное пользование имущество: нежилые помещения общей площадью 488,8 кв.м: часть помещения № 2 площадью 103 кв.м, №№ 3, 5-37 на поэтажном плане согласно плану (выкопировки), расположенные на втором этаже в здании главного корпуса (Лит. А5) КГБУЗ «Спасская ГБ» по адресу: <...>.

Целью использования имущества стороны определили осуществление медицинской деятельности: открытие гемодиализного центра – отделения «Искусственная почка» (пункт 1.1 договора). Срок действия договора определен по 31 мая 2020 года (пункт 1.3).

Плата за пользование помещениями установлена в размере 116 628 руб. (пункт 3.1 договора).

Пунктом 1.2. договора установлено, что при проведении арендатором капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в счет арендной платы, при условии предварительного согласования объема планируемых работ и цены работ (сметы) с арендодателем, а в случаях, определенных действующим законодательством – с арендодателем и собственником.

Решение арендодателя о зачете в счет арендной платы затрат, понесенных арендатором, принимается после фактического выполнения работ по проведению капитального ремонта, реконструкции, переустройства или перепланировки арендуемого имущества и предоставления арендодателю документов, подтверждающих проведение соответствующих работ и размер фактически понесенных расходов арендатора. При невыполнении данных условий (полностью или частично) зачет затрат в счет арендной платы арендатору не производится.

В силу положений пункта 2.2.7 договора арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя и собственника. В случае обнаружения арендодателем или собственником самовольных построек, нарушения целостности имущества, искажающих первоначальный вид, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя или собственника.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора неотделимыми улучшениями являются улучшения, неотделимые без вреда для имущества, в частности, результаты строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или имущества или его назначения, например, работы по модернизации, реконструкции и перепланировке имущества, а также работы по установке вентиляции, системы пожаротушения и пожарной сигнализации. Все неотделимые улучшения производятся арендатором с письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 4.1.2 договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества компенсируется путем зачета арендной платы в счет таких улучшений до полного их возмещения. Размер ежемесячного зачета составляет 50 % от арендной платы, без учета НДС.

Арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015, подписанному арендатором без замечаний, и в котором, в отношении технического состояния имущества указано как нормальное и пригодное для эксплуатации.

05.08.2015 между ООО «Эверест» (заказчик) и ООО «СтройПромСервис» (подрядчик) заключен договор подряда от № 024/15 на выполнение комплекса работ по перепланировке помещений КГБУЗ «Спасская ГБ», «Создание центра амбулаторного гемодиализа, расположенного по адресу: <...>» в соответствии с согласованной сторонами сметной и рабочей документации, являющейся Приложением № 2 и № 3 к договору.

Общая стоимость работ по договору согласована сторонами в сумме 8 000 000 руб. (пункт 2.1).

В рамках этого договора сторонами подписаны акты выполненных работ на сумму 6 552 000,20 руб.

Письмом от 24.06.2016 № ЭВ 16/35 арендатор обратился к арендодателю о зачете указанных расходов в счет арендной платы по договору аренды № 1.

В ответ на это требование арендодатель отказал в проведении зачета (письмо от 26.09.2016 № 1662). Аналогичное письмо от 31.10.2016 № 1846 с отказом в проведении зачета направлено арендодателем арендатору.

Вступившим в законную силу решением суда, принятым Арбитражным судом Приморского края в рамках дела № А51-13249/2016 с ООО «Эверест» по первоначальному иску в пользу КГБУЗ «Спасская городская больница» взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 1 166 281,60 руб., пеня в сумме 128 654,46 руб.; в удовлетворении встречного иска ООО «Эверест» о проведении зачета стоимости произведенного ремонта в сумме 816 396 руб. отказано.

ООО «Эверест», полагая, что в рамках названного дела судами сделаны выводы относительно выполненных работ, являющихся неотделимым улучшением арендуемого имущества и, которые в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для заявленного иска, обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании ответчика произвести зачет стоимости расходов в сумме 6 552 000,20 руб. в счет арендной платы, начиная с 01.06.2015 до полного их погашения.

При разрешении спора судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора от 01.06.2015 № 1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что работы, выполненные по заявке общества в арендуемых помещениях в виде их перепланировки, произведены с целью создания центра амбулаторного гемодиализа на основании рабочей и сметной документации; работы выполнены в отсутствие согласия собственника помещений на их перепланировку.

Судами дана оценка переписке сторон в отношении зачета спорной сумы и соответствующая переписка не принята в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего согласие собственника на выполнение указанных работ и, как следствие, применения пункта 1.2 договора аренды.

Кроме того, судами принято во внимание, что при передаче в аренду помещений общество согласилось с их техническим состоянием и пригодностью к эксплуатации, а также учтено отсутствие доказательств, что работы по перепланировке проведены в интересах собственника помещений.

При установленном суды, руководствуясь правилами пункта 2 статьи 623 ГК РФ, условиями договора аренды № 1, правомерно признали требования общества не подлежащими удовлетворению, в этой связи отказали в иске.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы ООО «Эверест» не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017по делу № А51-30861/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи В.А. Гребенщикова

Е.К. Яшкина