Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – предприниматель ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании 317 924 руб. 52 коп., из которых 196 179 руб. 40 коп. – задолженность по договору аренды от 04.07.2016 № 26890 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017, 121 745 руб. 12 коп. – пени за просрочку внесения арендных платежей за аналогичный период; о расторжении договора аренды, а также об обязании ответчика освободить и передать истцу нежилое помещение № 1001 площадью 1 350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено муниципальное унитарное предприятие «Служба заказчика № 1» (далее – МУП «Служба заказчика № 1»), затем в порядке статьи 46 АПК РФ произведена его замена на соответчика.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.09.2017 (с учетом вынесенного согласно статье 179 АПК РФ определения от 11.09.2017), оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 196 179 руб. 40 коп. основного долга, 65 000 руб. неустойки; договор аренды от 04.07.2016 № 26890 расторгнут; кроме того, суд обязал предпринимателя освободить и передать комитету нежилое помещение № 1001, площадью 1 350,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что после заключения договора аренды выявился скрытый дефект объекта аренды в виде прохождения грунтовых вод относительно фундамента здания. В этой связи, по мнению предпринимателя, судами не приняты во внимание и не дана оценка доказательствам по делу, касающимся неиспользования спорного помещения по причине проведения работ в период, за который взыскивается арендная плата. Обращает внимание на то, что, несмотря на предоставленные доказательства (сметная документация, акты осмотра, фотоматериалы, дефектная ведомость), суды не исследовали вопрос о непригодности арендованного помещения для использования его по назначению (продукты питания). Не обращено внимание судов на то обстоятельство, что в договоре отсутствует обязанность арендатора по проведению внепланового (аварийного) капитального ремонта. Вместе с тем проведены работы, связанные с неотложной необходимостью – ликвидация последствий затопления. Указывает на то, что судами не применены положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к рассматриваемым правоотношениям.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании предприниматель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду округа соответствующие пояснения. Уточнил жалобу: просил судебные акты изменить в части взыскания спорной задолженности

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании пояснения предпринимателя, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.07.2016 между комитетом (арендодатель), МУП «Служба заказчика № 1» и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор № 26890 аренды недвижимого имущества, по условиям которого во временное пользование арендатора передается нежилое помещение № 1001, этаж 1, площадью 1 350,6 кв.м (в том числе подвальное – 615 кв.м), расположенное по адресу: <...>, для использования под реализацию продовольственных и непродовольственных товаров, размещение физкультурно-спортивного комплекса, производство пищевых продуктов (пункт 1.1 договора).

Срок договора определен сторонами с 04.07.2016 по 03.07.2019 (пункт 1.2 договора).

Пунктами 3.1.1, 3.1.2 договора установлен размер арендной платы в месяц – 196 179 руб. 40 коп., в год – 2 354 152 руб. 80 коп., и предусмотрено, что арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

По акту приема-передачи от 04.07.2016 помещение передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.09.2016, запись № 27-27/002-27/005/286/2016-7270/1.

В связи с нарушением условий договора (пункты 2.3.10, 3.1.2), предусматривающих уплату арендных платежей, арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 13.04.2017 № 4-32к/3176 о погашении образовавшейся задолженности (по состоянию на 31.03.2017 - 1 434 172 руб. 41 коп.), а также начисленной на сумму долга неустойки в срок до 26.04.2017, и предупреждение о расторжении договора аренды в случае невыполнения указанного требования, оставление которого без удовлетворения явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, установил ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей по договору от 04.07.2016 № 26890 со стороны предпринимателя, что им не оспаривается, в результате чего, проверив расчет иска и признав его верным, удовлетворил заявленное требование комитета о взыскании задолженности в сумме 196 179 руб. 40 коп.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.3.11 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, арендатор обязан уплатить пени из расчета 0,2 % от причитающейся суммы за каждый день просрочки.

В пункте 1 статьи 333 ГК РФ закреплено, что в случаях, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Установив факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей, суд первой инстанции, принимая во внимание заявленное в порядке статьи 333 ГК РФ ходатайство о снижении ответственности стороны, учитывая явную несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства, счел требование о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в размере 65 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами, с учетом состоявшихся решений суда от 04.04.2017 по делу № А73-104/2017, от 08.06.2017 по делу № А73-4576/2017 о взыскании с предпринимателя задолженности по спорному договору, подтверждено, что арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно и данное обстоятельство признано судом существенным нарушением условий договора, то суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для его расторжения. Как следствие этому, на основании статьи 622 ГК РФ требование истца об освобождении нежилого помещения признал правомерным.

Выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом в ходе повторного рассмотрения дела, признаны законными и обоснованными.

Доводы заявителя кассационной жалобы относительно скрытых недостатков переданного в аренду имущества являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций и получили надлежащую оценку.

На основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, обосновывающих его доводы, в частности о том, что имущество имело скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при получении объекта в аренду. Актом приема-передачи зафиксировано техническое состояние помещения, претензии у принимающей стороны отсутствовали.

Судами не рассматривались и не могли быть рассмотрены основания для применения пункта 4 статьи 614 ГК РФ, на который ссылается ответчик в кассационной жалобе, устанавливающего право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, поскольку такого требования до суда к собственнику имущества, ни в судебном порядке посредством подачи встречного иска не заявлялось.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с оценкой доказательств, по результатам которой суды установили фактические обстоятельства настоящего спора, не способны повлиять на законность принятых по делу судебных актов, в связи с чем подлежат отклонению в силу статьи 286 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых решения, постановления и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.09.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу № А73-8276/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.Н. Новикова

О.В. Цирулик