Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 675000, <...>; далее – ООО «Амурагрокомплекс», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 675000, <...>; далее – Управление Росреестра) от 23.01.2017 № 28/301/049/2016-135 об отказе в государственной регистрации и о понуждении ответчика совершить необходимые действия по регистрации перехода права собственности от гражданина ФИО1 к обществу на основании заключенного между ними договора купли-продажи земельных долей от 24.01.2011 № 120/121 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 га (с учетом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Прокуратура Амурской области (далее – Прокуратура) и администрация Райчихинского сельсовета (далее – администрация).

Решением суда от 20.07.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 без изменения, в удовлетворении требований заявителя отказано.

В кассационной жалобе ООО «Амурагрокомплекс» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными и необоснованными, указывает на несоблюдение судам норм материального и процессуального права, в связи с чем просит обжалуемое решение от 20.07.2017 и апелляционное постановление от 24.10.2017 отменить, заявленные обществом требования – удовлетворить.

Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что в данном случае единственным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на спорное имущество является отсутствие продавца и в оспариваемом уведомлении Управления Росреестра иных причин, препятствующих совершению регистрационных действий, не приведено. Следовательно, по мнению общества, у арбитражных судов не имелось оснований для проверки факта исполнения сторонами условий заключенной между ними сделки. При этом заявитель полагает, что вопреки выводам судов, представленный на регистрацию перехода к обществу права собственности договор купли-продажи от 24.01.2011 № 120/12 исполнен, продавец полностью получил по нему причитающуюся оплату, земельная доля передана покупателю и используется им длительное время. Кроме того, общество отрицает наличие какого-либо вещно-правового спора с иными лицами, в том числе с администрацией, в отношении приобретенной им земельной доли и считает, что основания для признания данной доли невостребованной с позиции пункта 1 статьи 21.1 Федерального закона о 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закона № 101-ФЗ) в данном случае отсутствуют. Также заявитель жалобы настаивает, что указанные в оспариваемом уведомлении Управления Росреестра основания для отказа в регистрации перехода права собственности не предусмотрены введенным в действие с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон № 218-ФЗ), а положения ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) к спорным правоотношениям применению не подлежат. Дополнительно заявитель жалобы ссылается на имеющуюся иную практику по аналогичному спору с его участием (дело № А04-6812/2016 Арбитражного суда Амурской области).

Прокуратура в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Считает обоснованными и соответствующими фактическим обстоятельствам спора выводы судебных инстанций о недоказанности обществом факта исполнения сторонами условий договора купли-продажи от 24.01.2011 № 120/12. Отмечает, что в настоящее время администрацией ведется работа по оформлению 25 невостребованных долей, приобретенных обществом у умерших граждан. Наряду с этим Прокуратура выражает мнение о ничтожности спорной сделки, заключенной с нарушением статьи 12 Закона № 101-ФЗ, ввиду того, что общество на момент ее заключения не являлось участником долевой собственности на земельный участок и не использовало его для сельскохозяйственной деятельности. С учетом изложенного Прокуратура полагает, что оснований для регистрации перехода права собственности к обществу на спорную земельную долю у ответчика не имелось, в связи с чем оспариваемый по настоящему делу отказ является законным.

Управление Росреестра и администрация отзывы на кассационную жалобу не представили.

До начала судебного разбирательства в суд округа поступило ходатайство ООО «Амурагрокомплекс» об отложении рассмотрения поданной кассационной жалобы на 13.02.2018 ввиду невозможности явки представителя общества в судебное заседание.

Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Частью 4 статьи 158 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Принимая во внимание, что общество извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, уважительность причин неявки своего представителя в заседание суда не обосновало, какие-либо препятствия для рассмотрения дела по существу в отсутствие представителя заявителя жалобы отсутствуют, суд округа не усматривает в такой ситуации оснований для отложения судебного разбирательства, что по своей сути является правом, а не обязанностью суда. В связи с этим ходатайство ООО «Амурагрокомплекс» подлежит отклонению в соответствии с частями 3, 4 статьи 158 и частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Остальные участвующие в деле лица, также надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда округа не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено судебными инстанциями по материалам дела, на основании постановления Главы Бурейского района от 04.07.1994 № 362 собственникам земельных долей – 729 человек ТОО «Райчихинское» (с коллективно-долевой формой собственности) выданы соответствующие свидетельства о праве собственности на землю, в том числе гражданину ФИО1 выдано свидетельство от 15.02.1995 № 657177, подтверждающее его владение земельной долей общей площадью 14 га на землях ТОО «Райчихинское» Бурейского района.

Согласно предоставленной нотариусом Бурейского нотариального округа Амурской области информации в связи со смертью ФИО1 (29.01.2013) наследственное дело не открывалось, наследники умершего притязаний в отношении принадлежавшего ему имущества не заявляли.

Вместе с тем ООО «Амурагрокомплекс» в лице своего представителя ФИО2 обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 09.12.2016 о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на принадлежащую ФИО1 долю площадью 14 га на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское».

В качестве правоустанавливающего документа заявитель представил договор купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121, заключенный с ФИО1, от имени которого действовал тот же представитель ФИО2 по доверенности от 24.01.2011, а также иные необходимые документы: свидетельство о праве общей долевой собственности продавца на землю от 15.02.1995 № 657177; справка администрации от 23.11.2015 № 491 о принадлежности спорной доли ФИО1 и об отсутствии намерений о признании данной доли невостребованной.

По условиям спорного договора купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121 ФИО1 (продавец) продал, а общество «Амурагрокомплекс» (покупатель) приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 га, входящую в земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121 сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское».

Отчуждаемая земельная доля оценена сторонами в сумме 5 000 руб., которые продавец получил до подписания договора (пункты 2.1, 2.3). Обязанность продавца по передаче доли считается исполненной с момента подписания договора. Акт приема-передачи не составляется (пункты 4.1, 4.2).

По результатам рассмотрения поступившего от общества заявления и приложенных к нему документов Управлением Росреестра принято решение от 22.12.2016 о приостановлении государственной регистрация перехода права собственности на срок до 21.01.2017 ввиду отсутствия в ЕГРП записи о ранее возникшем праве общей долевой собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости, наличие которого является обязательным в силу положений пункта 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ (в действовавшей на тот момент редакции).

Поскольку указанные причины, послужившие основанием для приостановления регистрационных действий, обществом в установленный срок устранены не были, Управлением Росреестра на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ (действующего с 01.01.2017) принято решение об отказе в регистрации заявленного перехода права собственности на спорную долю, о чем в адрес общества направлено соответствующее уведомление от 23.01.2017 № 28/301/049/2016-135.

Полагая, что принятое Управлением Росреестра решение об отказе в регистрации перехода права собственности не соответствует закону и нарушает экономические интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае общество, обращаясь в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю на участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», представило в качестве основания для возникновения его права собственности договор купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121, заключенный с ФИО1, которому спорная доля принадлежала на основании свидетельства о праве общей долевой собственности от 15.02.1995 № 657177.

Помимо этого, общество также на стадии рассмотрения настоящего спора дополнительно представило судам заключенное им с ФИО1 соглашение от 07.08.2010, по условиям которого последний обязался передать в собственность ООО «Амурагрокомплекс» земельный участок площадью 14 га сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а ООО «Амурагрокомплекс» – выплатить ему денежную сумму в размере 5000 руб., а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 центнеров размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна. При этом соглашением было предусмотрено, что обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО1

По расходному кассовому ордеру от 07.08.2010 № 937 ФИО1 получил от общества 5000 руб., в качестве основания платежа указано: «за земельную долю по соглашению».

Судами при рассмотрении возникшего спора обоснованно принято во внимание, что в силу прямого указания пункта 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ и пункта 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ при совершении сделок с объектами недвижимости (включая земельные участки) государственная регистрация ранее возникших прав на такие объекты является обязательной.

Исходя из действительности ранее возникших прав заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе совместно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае право собственности ФИО1 на спорную земельную долю возникло в 1995 году, то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, однако при заключении им договора купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121 и на момент обращения общества в Управление Росреестра в декабре 2016 года данное право продавца в установленном указанным Законом порядке зарегистрировано не было.

По причине смерти ФИО1 в январе 2013 года регистрация его права собственности на проданную по договору купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121 земельную долю и подача соответствующего заявления от имени продавца о переходе права собственности к покупателю – обществу на эту долю, не могли быть осуществлены по объективным обстоятельствам.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (физического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена ввиду его смерти.

С учетом указанных обстоятельств судебные инстанции для правильного разрешения спора по настоящему делу, целью которого является регистрация перехода к покупателю (обществу) права собственности на земельную долю по судебному решению, обосновано сочли значимым и подлежащим исследованию вопрос об исполнении сторонами условий договора купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121, что согласуется с разъяснениями пункта 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 и правовой позицией, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении судебной коллегии Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к единому выводу о том, что они не подтверждают фактов как получения продавцом ФИО1 соответствующей оплаты по договору купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121, так и передачи спорной земельной доли во владение покупателя ООО «Амурагрокомплекс» при заключении данной сделки.

В частности судами отмечено, что справка администрации от 05.02.2014 № 17 не свидетельствует об использовании обществом на законных основаниях земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 до заключения спорного договора (в 2010 году) и в последующий период (в 2011 году).

Иных доказательств, достоверно подтверждающих, что общество в указанные периоды осуществляло сельскохозяйственную деятельность на спорном земельном участке или обладало зарегистрированными правами на иные доли в отношении данного участка (как необходимые условия для преимущественного приобретения отчуждаемой ФИО1 земельной доли с точки зрения норм статьи 12 Закона № 101-ФЗ) в материалах дела не имеется.

Кроме того, представленный обществом расходный кассовый ордер от 07.08.2010 № 937 о получении ФИО1 5 000 руб., расценен судами в качестве доказательства исполнения обществом соглашения от 07.08.2010, квалифицированного ими как имеющего признаки договора ренты.

Вместе с тем, указанное соглашение на государственную регистрацию обществом не предоставлялось, а правоустанавливающим документом заявлен договор купли-продажи от 24.01.2011 № 120/121, заключенный до момента смерти ФИО1 в отсутствие достоверных подтверждений (платежных документов), свидетельствующих о получении продавцом оплаты именно по данной сделке.

Таим образом, суды обеих инстанций признали недоказанным факт исполнения сторонами условий спорного договора от 24.01.2011 № 120/121 до момента смерти продавца и, учитывая также длительное бездействие покупателя (более 5 лет) по обращению в регистрирующий орган в совокупности с иными фактическими обстоятельствами данного конкретного спора, не усмотрели правовых оснований для понуждения ответчика – Управления Росреестра осуществить регистрацию перехода к обществу права собственности на земельную долю, являющуюся предметом указанной сделки.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии у судов оснований для проверки факта исполнения сторонами условий заключенной между ними сделки признаются судом округа ошибочными и основанными на неверном толковании подлежащих применению норм материального права, поскольку в отсутствие волеизъявления продавца на регистрацию перехода права собственности проверка юридической силы правоустанавливающих документов возложена на суд нормами статьи 551 ГК РФ, с учетом разъяснений пункта 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

Утверждение общества о надлежащем исполнении им условий договора купли-продажи от 24.01.2011 № 120/12 также не принимается судом округа, поскольку касается установленных судами по делу фактов и результатов оценки представленных сторонами доказательств, ввиду недопустимости переоценки которых на стадии кассационного производства у суда округа отсутствуют основания для иного вывода по данному вопросу. Само по себе несогласие заявителя жалобы с оценкой судами представленных им документов не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов и не влечет их отмену.

Позиция общества о том, что оно является единственным правообладателем и фактическим владельцем спорного участка, в связи с чем спор о праве с иными лицами в отношении данного участка исключен и администрация не вправе ставить вопрос о признании приобретенной обществом земельной доли невостребованной также не способна повлиять на итоги рассмотрения спора по настоящему делу, предметом которого является проверка законности и обоснованности оспариваемого отказа Управления Росреестра. При этом, как верно отмечено судебными инстанциями, администрация неоднократно заявляла о намерении оформить свои права на земельные доли умерших граждан, в том числе принадлежавшую ранее ФИО1, что подтверждает наличие между обществом и администрацией спора о правах на эти доли, подлежащего разрешению в рамках самостоятельного искового производства.

Иные доводы кассационной жалобы, в частности о несоответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра требованиям Закона № 218-ФЗ, опровергаются материалами дела, поэтому также отклоняются как несостоятельные.

Ссылка общества на другую судебную арбитражную практику по аналогичному спору с его участием (дело № А04-6812/2016) не подтверждает незаконности обжалуемых судебных актов по настоящему спору. Суды не выявили схожих обстоятельств между данным и указанным заявителем делами, способных каким-либо образом повлиять на оценку представленных обществом доказательств и по-иному разрешить настоящий спор.

При этом суд округа также учитывает, что за исключением названного дела имеется также достаточное количество других судебных актов об отказе в удовлетворении требований общества о понуждении Управления Росреестра осуществить регистрацию права собственности на приобретенные у умерших граждан земельные доли.

Таким образом, вопреки мнению заявителя жалобы, нормы материального права применены арбитражными судами верно, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ и являющиеся безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций также не допущено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы ООО «Амурагрокомплекс» не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.07.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 по делу № А04-1621/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

Е.К. Яшкина