Гражданский кодекс часть 1

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Варламов, в суде апелляционной инстанции судьи Е.В. Вертопрахова, Е.Г. Харьковская, Е.А. Швец.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН 1082801006331, ИНН 2801134017, место нахождения: 675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, д. 17)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402, место нахождения: 675000, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10)

о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации

третье лицо: Администрация Райчихинского сельсовета

заинтересованное лицо: Прокуратура Амурской области

Общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (далее – ООО «Амурагрокомплекс»; общество; заявитель) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, с учетом принятых уточнений, о признании недействительным уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – управление Росреестра по Амурской области; управление) об отказе в государственной регистрации от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-563; об обязании управления совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от Жилина А.Н. к заявителю по договору купли-продажи земельных долей от 04.08.2010 № 108/121 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская области, Бурейский район, ТОО «Райчихинское, с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 га.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Райчихинского сельсовета; в порядке ч. 5 ст. 52 АПК РФ в процесс вступила Прокуратура Амурской области.

Решением суда от 20.07.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017, в удовлетворении требований заявителя отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить как необоснованные. Не согласен с выводами судов о том, что отсутствие продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права. Полагает, что расходный кассовый ордер подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче денежных средств по сделке покупателю. Кроме того, в отношении приобретенной им земельной доли общество считает, что основания для признания ее невостребованной с позиции пункта 1 статьи 21.1 Федерального закона о 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закона № 101-ФЗ) отсутствуют. Указывает на то, что договор купли-продажи земельных долей, представленный на государственную регистрацию права, подтверждает факт перехода права владения земельной долей. Также заявитель жалобы настаивает, что указанные в оспариваемом уведомлении управления Росреестра основания для отказа в регистрации перехода права собственности не предусмотрены введенным в действие с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон № 218-ФЗ), а положения ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) к спорным правоотношениям применению не подлежат. Обращает внимание на имеющуюся практику по аналогичному спору с его участием (дело № А04-6812/2016 Арбитражного суда Амурской области).

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура Амурской области приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО «Амурагрокомплекс» поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 04.08.2010 между ООО «Амурагрокомплекс» (покупатель) и гражданином Жилиным Александром Николаевичем (продавец) заключен договор купли-продажи № 108/21 в отношении земельной доли общей площадью 14 га, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское».

Право собственности продавца на указанную долю подтверждено свидетельством на право собственности от 14.02.1995 серии Ш АМО-П-IО-3434 № 657020, постановлением главы Бурейского района от 04.07.1994 № 362 (пункт 1.2).

Стоимость названной земельной доли оценена в 5 000 руб. (пункт 2.1).

Согласно пункту 2.3 договора продавец получил от покупателя деньги полностью до подписания настоящего договора.

Пунктом 4.1 договора установлена обязанность покупателя, принять у продавца земельную долю в состоянии как она есть на день подписания договора; обязанность продавца, предусмотренная пунктом 4.1 договора, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами договора. Акт приема-передачи земельных долей не составляется.

От имени продавца договор подписан Пащенко Галиной Евгеньевной, действующей по доверенности от 04.08.2010.

При подаче представителем ООО «Амурагрокомплекс» Пащенко Галиной Евгеньевной документов на регистрацию перехода права собственности вышеназванной земельной доли (заявление от 25.11.2016) управлением Росреестра по Амурской области сначала в адрес общества направлено уведомление от 13.12.2016 № 28/301/047/2016-563 о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что приложенная к заявлению доверенность от 04.08.2010 ограничена сроком действия до 03.08.2013 и отсутствуют запись о регистрации права общей долевой собственности продавца на объект недвижимости; затем, уведомление от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-563 в государственной регистрации отказано.

ООО «Амурагрокомплекс», полагая незаконным отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности, изложенный в уведомлении от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-563, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать управление совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности Жилина А.Н. к обществу вышеназванной земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121. При этом обществом указано на то, что продавец земельной доли – Жилин А.Н. 23.11.2010 умер, в подтверждение чего представлена справка о смерти формы № 33 от 15.03.2017 № 44.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установлены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации, в частности, государственная регистрация прав осуществляется на основании договора и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 названного закона).

В случае, когда по сделке купли-продажи отсутствует продавец покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абзац третий пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62).

При разрешении спора судами установлены следующие обстоятельства.

Установлено, что Жилин А.Н. являлся собственником общей долевой собственности на земельный участок площадью 14 га (свидетельство о праве собственности на землю от 14.02.1995 серии РФ Ш АМО-П-10-3434 № 657020), который входит в состав земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121, и права последнего на указанный земельный участок возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122-ФЗ), т.е. являются ранее возникшими.

В качестве основания перехода права собственности на указанную земельную долю общество представило договор купли-продажи земельной доли от 04.08.2010 № 108/121, заключенный от имени продавца – Жилина А.Н. Пащенко Г.Е., действующей по доверенности от 04.08.2010, удостоверенной специалистом администрации Райчихинского сельсовета Захарчук Т.Г., а также соглашение от 04.08.2010, подписанное непосредственно Жилиным А.Н.

Установлено, что право собственности продавца на земельную долю при совершении сделки – договора купли-продажи от 04.08.2010 № 108/121 в установленном порядке, как того требовала часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующей в указанный период, не регистрировалось. При этом на момент подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (заявление от 25.11.2016) соответствующие права не могли быть зарегистрированы, поскольку продавец по сделке – Жилин А.Н умер 23.11.2010.

Проверяя исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по его оплате, суды установили следующее.

Согласно договору № 108/121 стоимость земельной доли составила 5 000 руб.; по соглашению общество обязалось выплатить Жилину А.Н 5 000 руб., а также ежегодно предоставлять продавцу неденежную выплату в виде 5 центнеров размола зерна, либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнеров размола зерна. Обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти продавца.

По расходному кассовому ордеру от 04.08.2010 № 896 Жилин А.Н. получил от общества 5 000 руб., в качестве основания платежа указано: за земельную долю по соглашению.

Суды, учитывая в совокупности договор № 108/121 и соглашение от 04.08.2010, которое имеет признаки ренты, признали, что расходный кассовый ордер от 04.08.2010 № 896 с достоверностью не подтверждает исполнение обязательства покупателя по оплате сделки.

Условиями договора № 108/121 стороны определили, что обязанность продавца передать земельную долю считается исполненной с момента подписания обеими сторонами названного договора. Акт приема-передачи земельных долей не составляется (пункт 4.2).

Судебные инстанции, проверяя вопрос об исполнении договора купли-продажи № 108/121, пришли к единому выводу об отсутствии доказательств по фактической передаче земельной доли и ее использованию обществом как своей собственностью в период с момента совершения сделки – 04.08.2010 до обращения в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю - 25.11.2016. При этом суд учел отсутствие доказательств по уплате обществом обязательных платежей за указанную земельную долю и отсутствие иных доказательств, подтверждающих, что общество в указанный период осуществляло сельскохозяйственную деятельность на спорном земельном участке с кадастровым номером 28:11:000000:121, обладало зарегистрированными правами на иные доли этого земельного участка, не принял во внимание справку администрации Бурейского района Амурской области от 05.02.2014 № 17, поскольку из ее содержания не следует, что общество использовало спорную земельную долю.

На основании установленного и с учетом иных фактов, а именно длительного бездействия покупателя (более 6 лет) по обращению в регистрирующий орган, суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванную земельную долю, в связи с чем отказали в удовлетворении требований общества.

Приведенные обществом доводы были рассмотрены судами и мотивированно отклонены ввиду ошибочного толкования норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы ООО «Амурагрокомплекс», не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.07.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017по делу № А04-1511/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова