Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «Военторг-Восток» (далее – АО «Военторг-Восток», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) о взыскании задолженности за услуги по поставке тепловой энергии (ноябрь, декабрь 2016 г., февраль 2017 г.), водоснабжения и водоотведения (февраль 2017 г.), а также задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД, в котором расположено арендуемое предпринимателем помещение, в общей сумме 80 266, 99 руб., об освобождении нежилых помещений столовой, общей площадью 261,1 кв.м, кадастровый номер 28:23:000000:2567, расположенных на первом этаже в жилом здании по адресу: Амурская область, Серышевский район, пгт. Серышево, ул. Дементьева, 6.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил иск, просит взыскать с арендатора задолженность за тепловую энергию за март 2017 г. в размере 14 161, 56 руб., за водоснабжение за март 2017 г. в размере 375, 68 руб., за содержание и ремонт общедомового имущества за период с февраля 2016 г. по февраль 2017 г. в размере 81 971, 71 руб., возместить стоимость оценки ставки арендной платы в размере 11 120 руб., всего 107 628, 95 руб., а также возложить на предпринимателя обязанность освободить нежилые помещения столовой, общей площадью 261,1 кв.м, кадастровый номер 28:23:000000:2567 в связи с расторжением договора аренды.

Предприниматель ФИО2 предъявила встречный иск о взыскании с АО «Военторг-Восток» ущерба в размере 168 420 руб. в связи с отключением электроэнергии и о признании недействительным пункта 3.3.2 договора аренды № 14/2016 от 09.03.2016, предусматривающего обязанность арендатора по возмещению дополнительных расходов, в том числе расходов арендодателя на поставку коммунальных ресурсов (в отношении объекта и площадей общедомового назначения), расходов по содержанию общедомового имущества пропорционально занимаемой площади.

Решением от 02.10.2017 исковые требования АО «Военторг-Восток» к ИП ФИО2 о взыскании задолженности за тепловую энергию за март 2017 г. в размере 14 161, 56 руб., задолженности за водоснабжение за март 2017 г. в размере 375, 68 руб. оставлены без рассмотрения. Исковые требования о взыскании с предпринимателя ФИО2 задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества за период с марта 2016 г. по февраль 2017 г. в сумме 77 969, 67 руб., а также об обязанности освободить нежилые помещения столовой, кадастровый номер 28:23:000000:2567, удовлетворены. В остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 решение от 02.10.2017 изменено. С предпринимателя взыскана задолженность за содержание и ремонт общедомового имущества за период с февраля 2016 года по февраль 2017 года в размере 81 971, 71 руб., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 9 211 руб., по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО2 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты; дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель не согласен с выводами судебных инстанций о взыскании задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества, поскольку не выяснены причины образования соответствующей задолженности. Считает, что отсутствуют доказательства обоснованности расходов на содержание и ремонт общедомового имущества. Приводит доводы о том, что общедомовое имущество находится в арендуемом помещении и расходы, связанные с его содержанием, предприниматель несла самостоятельно, а также о том, что на 28.02.2017 имелась переплата по договору аренды в сумме 23 999,18 руб.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

В судебном заседании представители предпринимателя ФИО2 поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель акционерного общества «Военторг-Восток» и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить ее без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 09.03.2016 между АО «Военторг-Восток» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 14/2016, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения столовой, общей площадью 261,1 кв.м, расположенные на первом этаже в жилом здании по адресу: Амурская область, Серышевский район, пгт. Серышево, ул. Дементьева, 6, на срок до 14.08.2017 (включительно).

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в сумме 29 504, 30 руб., в том числе НДС в месяц.

Пунктом 3.3 договора определено, что дополнительно, сверх арендной платы арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю следующие расходы:

- расходы арендодателя за поставку коммунальных ресурсов в отношении объекта (пункт 3.3.1);

- расходы арендодателя за поставку коммунальных ресурсов в отношении площадей общедомового назначения, а также текущий ремонт и содержание общедомового имущества. При этом размер такой компенсации исчисляется пропорционально отношению площади объекта в общей площади находящегося в собственности арендодателя здания (помещения в здании), в котором расположен арендуемый по договору объект, на основании счетов поставщиков ресурсов и услуг, а также эксплуатирующих организаций и/или как потребленное количество, определенное по показаниям счетчика учета соответствующего коммунального ресурса, умноженное на установленный поставщиком соответствующего ресурса тариф, действующий в период оказания соответствующей услуги (пункт 3.3.2).

Оплата возмещения (компенсации) расходов за коммунальные услуги и других расходов производится на основании счетов, выставляемых арендодателем не позднее 5 (пяти) календарных дней со дня получения соответствующего счета (пункт 3.4.5).

В соответствии с пунктами 10.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторгнуть его, в том числе при нарушении арендатором условий пунктов 7.2, 7.9, 8.3, 14.9 договора, а также в случае просрочки более чем на месяц, в размере, превышающем установленную договором арендную плату, оплаты арендатором предусмотренных договором платежей, предварительно письменно известив об этом арендатора не менее чем за тридцать дней до дня прекращения договора, при этом договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении арендодателя (пункт 10.2.2).

Актом от 15.02.2016 оформлена передача помещений.

28.12.2016 арендодатель в адрес арендатора направил претензию об уплате задолженности в сумме 16 069,91 руб. по оплате расходов за коммунальные услуги не позднее пяти банковских дней с даты ее получения. Предприниматель предупрежден об ограничении доступа и отключении коммунальных ресурсов в случае неисполнения своих обязательств, на основании пункта 6.8 договора; претензия получена предпринимателем 11.01.2017.

В связи с отсутствием платежей по договору более 2-х раз подряд арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 27.01.2017 № 284 о досрочном расторжении договора и освобождении помещений в срок до 28.02.2017.

Поскольку предпринимателем не исполнены обязательства по оплате коммунальных платежей за тепловую энергию в сумме 14 161,56 руб., за водоснабжение в сумме 375,68 руб., за содержание и ремонт общедомового имущества в размере 81 971,71 руб. АО «Военторг-Восток» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требования об обязании предпринимателя освободить помещения столовой и о возмещении стоимости оценки ставки арендной платы в сумме 11 120 руб.

В свою очередь, предпринимателем ФИО2 заявлен встречный иск о взыскании ущерба в сумме 168 420 руб., признании пункта 3.3.2 договора аренды № 14/2016 недействительным.

Суд первой инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ оставил без рассмотрения требования общества о взыскании задолженности за тепловую энергию в сумме 14 161,56 руб., за водоснабжение в сумме 375,68 руб., образовавшуюся за март 2017.

Судами правомерно квалифицированы правоотношения сторон как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора от 09.03.2016 № 14/2016.

При разрешении спора судами установлено следующее.

Установлено, что имущество - нежилые помещения столовой, общей площадью 261,1 кв.м, расположенные на первом этаже многоквартирного дома, в рамках договора № 14/2016 передано предпринимателю и находится в его пользовании с февраля 2016.

За период с октября 2016 по март 2017 истцом оформлены счета за №№ 80021, 78302, 78304, 78306, 78314, 78316, 78318, 84834, 84836, 87259, 87591, 91187, 91824 за содержание и ремонт имущества на общую сумму 81 971,71 руб. При этом счета от 28.10.2016 № 80021, от 17.10.2016 №№ 78302, 78304, 78306, 78314, 78316, 78318 составлены за содержание и ремонт имущества в период с февраля 2016 по август 2016; счета от 12.01.2017 №№ 78302, 78304, 78306, 78314, 78316, 78318 – за сентябрь, октябрь 2016, от 30.01.2017 № 87259 – ноябрь 2016, от 07.02.2017 № 87591 – за декабрь 2017; от 20.03.2017 № 91187 – за январь 2017; от 22.03.2017 № 91824 – за февраль 2017.

Соответствующий расчет за содержание и ремонт имущества выполнен исходя из площади арендуемых помещений (261,1 кв.м) и тарифной ставки, утвержденной управляющей организацией – ООО «Главное управление жилищным фондом» за содержание общего имущества многоквартирного дома (15,25 руб. за 1 кв.м с февраля 2016, 28.11 руб. за 1 кв.м с июня 2016).

С учетом представленных в материалы дела документов суд установил, что вышеназванные счета оформлены для взыскания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, обязанность по возмещению которой возложена на арендатора согласно пункту 3.3.2 договора № 14/2016. При этом суд выявил, что предъявленные к возмещению расходы не превышали затраты, установленные управляющей организацией и их размер соответствовал условиям пункта 3.3.2 договора № 14/2016.

Суды, отклоняя довод предпринимателя о том, что обязанность по содержанию общего имущества возложена на собственника имущества, и как следствие, требование о ничтожности пункта 3.3.2 договора № 14/2016 исходили из следующего.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт; соответствующая обязанность возникает в силу закона.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае предприниматель, заключая договор аренды № 14/2016, согласно пункту 3.3.2 договора взял на себя обязанность дополнительно, сверх арендной платы возмещать арендодателю его расходы, в том числе на текущий ремонт и содержание общедомового имущества. При этом сторонами согласовано, каким образом определяется размер этих расходов.

При установленном суд, руководствуясь правилами пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ, обоснованно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для признания ничтожным пункта 3.3.2 договора № 14/2016, в связи с чем отказал во встречном иске предпринимателя в этой части спора.

Далее суд первой инстанции установив, что в состав расходов на текущий ремонт и содержание имущества включены расходы за февраль в сумме 4 002,4 руб. (счет от 28.10.2016 № 80021), при том что согласно пункту 2.1 договора его действие определено – со дня подписания (09.03.2016), исключил указанную сумму из соответствующих расходов, подлежащих возмещению арендатором; сумма таких расходов составила 77 969,67 руб., которая взыскана на основании статьи 309 ГК РФ, пункта 3.3.2 договора № 14/2016.

Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции в этой части спора и правомерно удовлетворяя требования в части взыскания расходов на текущий ремонт и содержание имущества в сумме 81 971,71 руб. установила, что акт приема-передачи имущества в аренду подписан 15.02.2016, а также учла, что пунктом 2.1 договора стороны согласовали, что положения договора в соответствии со статьей 425 ГК РФ применяются к отношениям сторон, возникшим до его подписания.

Обстоятельства того, что соответствующие расходы в указанный период не возмещались арендатором, являлись спорными, следует из имеющейся в деле переписке, актов сверки взаимных расчетов, и признаны последним в ходе судебного разбирательства. В этой связи суды правомерно отклонили довод предпринимателя о том, что суды не исследовали вопрос о задолженности по договору на момент предъявления претензии и подачи иска.

Выводы судебных инстанций, в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с предпринимателя расходов на оценку ставки арендной платы в сумме 11 120 руб., поскольку условиями договора № 14/2016 такие расходы не включены в состав затрат, подлежащих возмещению, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и являются правильными.

В части требований об обязанности предпринимателя освободить нежилые помещения площадью 261,1 кв.м установлено следующее.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Как указано выше, 09.03.2016 между истцом и ответчиком заключен договор аренды помещений, срок действия которого определен до 14.08.2017, т.е. договор является срочным.

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на досрочное одностороннее расторжение такого договора не предусматривает.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 10.2, 10.2.2 договора аренды № 14/2016 арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторгнуть его в случаях, предусмотренных договором, в том числе, в случае просрочки более чем на месяц, в размере, превышающем установленный размер арендного платежа, оплаты арендатором предусмотренных договором платежей, предварительно письменно известив об этом арендатора не менее чем за 30 дней до дня прекращения договора, при этом договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении арендодателя.

Суды, установив, что аренда помещений связана с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности и, истолковав в порядке статьи 431 ГК РФ положения пунктов 10.2, 10.2.2 договора № 14/2016, обоснованно признали право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды.

Далее судами установлено, что истец предпринимал меры, направленные на урегулирование спора и у ответчика имелась возможность по исполнению в полной мере обязательств, принятых по договору № 14/2016.

Факт наличия задолженности и неоплаты ее длительное время по предусмотренным договором платежам, в частности по содержанию общего имущества, установлен судами и подтвержден материалами дела.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 той же статьи).

Суды, оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и учитывая доказанными условия, необходимые для одностороннего отказа от договора аренды пришли к правильному выводу о его расторжении и соответственно прекращении обязательств по договору № 14/2016. При этом судами принято во внимание отсутствие доказательств, что истец в данном случае действовал недобросовестно.

Поскольку ответчик, уведомленный о необходимости освободить спорные помещения, добровольно эту обязанность не исполнил, в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств возврата после прекращения договорных отношений арендованных помещений не представил, суды, руководствуясь правилами статьи 622 ГК РФ, правомерно удовлетворили исковые требования общества в этой части спора.

В отношении требований предпринимателя о взыскании убытков, связанных с прекращением по инициативе общества подачи электроэнергии в арендуемые помещение, повлекшим порчу продуктов питания установлено следующее.

Пунктом 6.8 договора № 14/2016 предусмотрено право арендодателя в случае неисполнения арендатором условий договора, предварительно уведомив арендатора, прекратить полностью или частично снабжение объекта коммунальными ресурсами и сопутствующими услугами.

Суды, установив, что предприниматель неоднократно извещался о необходимости погашения образовавшейся задолженности, о прекращении подачи ресурсов на арендуемый объект, однако им не были приняты своевременные меры по ликвидации задолженности в целях исключения риска наступления неблагоприятных последствий и, принимая во внимание отсутствие в совокупности всех необходимых условий, предусмотренных для взыскания убытков (статья 15 ГК РФ), обоснованно отказали во взыскании убытков по встречному иску.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017по делу № А73-4957/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи О.В. Цирулик

Е.К. Яшкина