Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю, ФИО3

на решение от 29.08.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017

по делу № А51-17551/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судьяА.А. Лошакова, в суде апелляционной инстанции судьи: А.С. Шевченко, С.Б. Култышев, С.М. Синицына

по иску Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю

кДепартаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, индивидуальный предприниматель ФИО2

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690007, <...>; далее – УФАС по Приморскому краю, управление, антимонопольный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>; далее – департамент), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) с иском о признании недействительным пункта 1 соглашения от 26.05.2015 о внесении изменений в договор № 01-Ю-18529 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4454 площадью 847 кв.м, находящегося в районе ул.Черняховского, 13 в г. Владивостоке, для использования в целях, не связанных со строительством (стоянки автомобильного транспорта); недействительным пункта 1 соглашения от 26.05.2015 о внесении изменений в договор № 01-Ю-18530 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4455 площадью 844 кв.м, находящегося в районе ул. Черняховского, 13 в г. Владивостоке, для использования в целях, не связанных со строительством (стоянки автомобильного транспорта).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 19.10.2016 произведена замена ответчика ИП ФИО2 на ФИО3 (далее – ФИО3).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 19.10.2016 ИП ФИО2 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 определение от 12.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 были отменены, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края по существу.

При новом рассмотрении дела УФАС по Приморскому краю заявленные требования уточнены и дополнены, заявитель просит применить последствия недействительности сделок и обязать ФИО3 возвратить арендуемые участки.

Решением от 29.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017, заявленные требования удовлетворены частично, признаны недействительными пункт 1 соглашения от 26.05.2015 о внесении изменений в договор № 01-Ю-18529 от 28.01.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4454 и пункт 1 соглашения от 26.05.2015 о внесении изменений в договор № 01-Ю-18530 от 28.01.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4455, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе УФАС по Приморскому краю выражает несогласие с судебными актами в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок в виде возврата арендуемого участка. Считает ошибочными выводы судов о возобновлении действия первоначальной редакции договоров аренды и продлении его на неопределенный срок.

ФИО3 в своей кассационной жалобе просит судебные акты отменить в части признания недействительным пункта 1 соглашений и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что спорные договоры и решение об их продлении были приняты до 01.03.2015, в связи с чем, по мнению ответчика, к ним подлежат применению нормы ранее действовавшего земельного законодательства. Также полагает возможным применить по аналогии положения статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предписывающие закончить ранее начатые процедуры предоставления земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО3 УФАС по Приморскому краю приводит свои возражения относительно ее доводов.

Определением от 13.02.2018 судебное заседание отложено на 13.03.2018.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представитель управления поддержал доводы своей жалобы, привел свои возражения относительно доводов жалобы ФИО3 Предприниматель поддержал доводы жалобы ФИО3, привел свои возражения относительно доводов жалобы управления.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационных жалоб и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.01.2014 между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 01-Ю-18529 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4454, площадью 847 кв.м, находящегося в районе ул. Черняховского, 13 в г. Владивостоке, для использования в целях, не связанных со строительством (стоянки автомобильного транспорта), сроком на три года.

Также 28.01.2014 между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 01-Ю-18530 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:4455, площадью 844 кв.м, находящегося в районе ул. Черняховского, 13 в г. Владивостоке, для использования в целях, не связанных со строительством (стоянки автомобильного транспорта), сроком на три года.

26.05.2015 между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договоры аренды, которыми продлены сроки их действия.

19.07.2016 между ИП ФИО2 и ФИО3 были заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 01-Ю-18530 от 28.01.2014 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:4455, а также по договору аренды № 01-Ю-18529 от 28.01.2014 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:4454. Соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

УФАС по Приморскому краю, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), полагая, что у департамента не имелось правовых оснований для заключения соглашений о внесении изменений в договоры аренды, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Таким образом, после 01.03.2015 не допускается заключение соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка, за исключением случаев, установленных нормами земельного законодательства.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, перечислены в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам, суды установили, что оспариваемые сделки представляют собой продление ранее заключенных договоров аренды до истечения срока их действия на новый согласованный сторонами срок, т.е произведены по не предусмотренной законом процедуре продолжения аренды земельных участков и с нарушением установленного законом порядка.

Часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции запрещает органам власти (государственным органам и органам местного самоуправления) совершать действия, принимать акты, которые приводят к ограничению конкуренции или создают угрозу конкуренции, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Согласно правовой позиции, сформированной Президиумом ВАС РФ, в постановлении от 05.04.2011 № 14686/10, в тех случаях, когда требуется проведение торгов (аукциона), обеспечивающих конкуренцию и подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, ограничивает равный доступ к использованию земли, что приводит к ограничению конкуренции или создает угрозу конкуренции.

Судами установлено, что оспариваемые соглашения заключены в период после 01.03.2015 в отсутствие предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Установив указанные обстоятельства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о недействительности оспариваемых дополнительных соглашений в связи противоречием их закону и нарушением ими публичных интересов.

Отказывая в удовлетворении требований о возврате спорных участков суды, руководствуясь положениями статьи 167 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу о том, что в связи с признанием недействительными дополнительных соглашений правоотношения сторон регулируются договорами аренды в редакции, действовавшей до заключения оспариваемых соглашений. При этом указанные договоры являются продленными на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы ФИО3 о том, что спорные договоры и решение об их продлении были приняты до 01.03.2015, в связи с чем к ним подлежат применению нормы ранее действовавшего земельного законодательства, отклоняются как противоречащие закону и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Данное требование распространяется также на дополнительные соглашения, изменяющие условия договора.

Поскольку оспариваемые соглашения заключены в письменном виде 25.05.2015, они связали стороны соответствующим обязательством с указанной даты, а для третьих лиц стали действительны с момента их регистрации.

Ссылка ФИО3 на положения статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» признается несостоятельной, так как указанная норма распространяется только на процедуры первичного предоставления земельного участка, начатые до 01.03.2015.

Также отклоняются доводы кассационной жалобы УФАС по Приморскому краю.

В ходе рассмотрения дела судами не установлено оснований для признания первоначальных договоров аренды недействительными. Сделка по продлению названных договоров на неопределенный срок сторонами фактически не заключалась. Такое продление стало следствием признания недействительными дополнительных соглашений к договорам и, следовательно, возникло фактически в отсутствие волеизъявления сторон. При этом у арендодателя отсутствовали правовые основания для осуществления действий по прекращению договоров аренды, продленных на неопределенный срок в силу прямого указания закона, до вступления в законную силу судебных актов по настоящему делу. В этой связи, приняв фактические обстоятельства настоящего дела, суд обоснованно отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.08.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу № А51-17551/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи В.А. Гребенщикова

Е.К. Яшкина