Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 10.07.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023

по делу № А51-6036/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Прим-Инвест»

о взыскании 1 362 295 руб. 65 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Восток-Прим-Инвест»

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

об обязании произвести перерасчет задолженности по договору аренды земельного участка

Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Прим-Инвест» (ОГРН 1062536034835, ИНН 2536169080, адрес: 690074, г. Владивосток, ул. Карьерная, 30-56; далее – ООО «Восток-Прим-Инвест», общество) о взыскании 729 860 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 за период с 21.08.2013 по 31.01.2020 и 252 442 руб. договорной неустойки за период с 11.10.2013 по 05.02.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее – Министерство).

Решением суда от 07.12.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.07.2021 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора Управление в порядке статьи 49 АПК РФ увеличило размер иска и просило взыскать с общества 1 362 295 руб. 65 коп., из которых 871 760 руб. 26 коп. – основной долг за период с 21.08.2013 по 31.03.2023, 491 215 руб. 39 коп. – неустойка за период с 11.10.2013 по 20.04.2023.

Кроме того, ООО «Восток-Прим-Инвест» в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск о понуждении Управления произвести перерасчет арендной платы, списав начисленную задолженность с применением кадастровой стоимости за период 2017-2020 годы в размере 1 554 091 руб. 38 коп., за период 2021-2022 в размере 2 267 297 руб. 55 коп. с применением с коэффициента «1» согласно действующим нормативно-правовым актам на момент расчета арендной платы

Решением суда от 10.07.2023 с ООО «Восток-Прим-Инвест» в пользу Управления взыскано 182 981 руб. 45 коп. основного долга, 43 349 руб. 49 коп., в остальной части первоначального иска и во встречном иске полностью – отказано.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с частичным удовлетворением первоначального иска и считает, что судами неверно осуществлен расчет взысканной задолженности и начисленной на нее неустойки, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. По мнению Управления, в данном случае арендная плата по спорному договору должна рассчитываться исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 5 группы с учетом фактического вида деятельности общества на арендуемом земельном участке.

Отзывы на кассационную жалобу Управления не поступили.

Кассационная жалоба ООО «Восток-Прим-Инвест» возращена определением суда округа от 18.01.2024 на основании пункта 2 части 1 статьи 281 АПК РФ как поданная по истечении процессуального срока и не содержащая ходатайства о его восстановлении.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель Управления поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Представители ООО «Восток-Прим-Инвест», в свою очередь, возражали относительно доводов Управления и выразили несогласие с взысканием с общества неустойки по мотиву отсутствия у ответчика обязанности по самостоятельному расчету арендной платы.

Третье лицо – Министерство извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права в пределах доводов и возражений сторон с учетом пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель, далее – Департамент, правопредшественник Министерства) договора аренды от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 во временное пользование ООО «Восток-Прим-Инвест» (арендатор) на срок с 21.08.2013 по 20.08.2016 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:020036:33 площадью 558 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Владивосток, ул. Крыгина, 15, для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения остановочного пункта).

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата составляет 7 770 руб. 46 коп. в месяц и может быть изменена арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя (пункт 2.6 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора).

Департамент письмом от 17.04.2017 № 20/9453 сообщил обществу о наличии по состоянию на 17.03.2017 переплаты по арендной плате в размере 117 041 руб. 47 коп.

Впоследствии права и обязанности арендодателя по указанному договору с 01.05.2019 перешли к Управлению в связи с состоявшимся перераспределением публичных функций по распоряжению неразграниченными земельными участками на территории Владивостокского городского округа.

Вступившим в законную силу Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 по делу № А51-24521/2019 подтвержден факт возобновления действия договора аренды от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 на неопределенный срок и установлено, что на спорном земельном участке размещен используемый обществом некапитальный объект – «Торгово-остановочный комплекс временного назначения с зоной ожидания общественного транспорта в районе остановки «Крыгина» в г. Владивостоке», что не противоречит условиям договора. Письмом Управления Росреестра от 26.04.2017 также не выявлено признаков использования арендатором земельного участка не по целевому назначению.

При этом уведомлением от 23.09.2019 № 28/16-7346 Управление сообщило обществу о наличии у него по состоянию на 19.09.2019 задолженности по арендной плате в размере 679 531 руб. 03 коп. и по неустойке в сумме 231 272 руб. 30 коп.

Поскольку общество, несмотря на направленную ему претензию, не погасило в добровольном порядке имеющуюся задолженность, Управление обратилось в арбитражный суд с первоначальными требованиями.

В свою очередь, ООО «Восток-Прим-Инвест» считая, что на протяжении всего спорного периода Управление неверно рассчитывало арендную плату, предъявило встречный иск.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела общество заявило ходатайство о пропуске Управлением срока исковой давности, рассмотрев которое, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 195, 199, 196, 200 ГК РФ и разъяснениями пунктов 15, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества задолженности за период с 21.08.2013 по 13.04.2017.

Доводов о несогласии с указанным выводом суда первой инстанции в кассационной жалобе не содержится.

Рассматривая вопрос об обоснованности исковых требований Управления за период с 14.04.2017 по 31.03.2023, суды обеих инстанций руководствовались положениями статей 424, 606, 614 ГК РФ, статей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и исходили из того, что в данном случае арендная плата по договору от 04.09.2013 № 02-Ю-17738, предметом которого выступает публичный земельный участок, является регулируемой, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным действующими нормативными правовыми актами размером арендной платы и не вправе применять другой ее размер. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При этом суды верно определили, что расчет арендной платы должен был осуществляться Управлением на основании Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление № 75-па), принятого в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Так размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А – размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления № 75-па).

Абзацем седьмым пункта 4 Постановления № 75-па определено, что размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В соответствии с разделом 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» в отношении спорного земельного участка установлена налоговая ставка в размере 1,5%.

В данном случае судами установлен факт использования в заявленный период земельного участка кадастровым номером 25:28:020036:33 для размещения на нем некапитального торгового объекта, что ответчиком не опровергнуто. Наличие на спорном участке иных объектов недвижимости, стоящих на кадастровом учете, ничем не подтверждено.

С учетом установленного суды обеих инстанций правомерно признали, что при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок за период с 14.04.2017 по 02.08.2022 следует исходить из двукратной ставки земельного налога, предусмотренной в отношении данного земельного участка, а с 03.08.2022 – дополнительно учитывать пункт 7.2.2 Решения Думы города Владивостока от 28.07.2022 № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов», устанавливающий коэффициент функционального использования в размере 1,487 в отношении земельных участков, используемых для размещения зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, за исключением объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 7.6.

При этом выполняя указания окружного суда, суды установили, что согласно кадастровому паспорту от 02.07.2013 в период 2017-2020 годов кадастровая стоимость спорного участка составляла 1 554 091 руб. 38 коп, а Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п она была увеличена до 2 267 297 руб. 55 коп.

Применяя указанные размеры кадастровой стоимости с учетом установленной пунктом 4 Постановления № 75-па формулы, суды осуществили самостоятельный расчет за период, находящийся в пределах срока исковой давности, и установили, что на стороне общества с учетом осуществленных им оплат имеется задолженность по арендной плате в общем размере 182 981 руб. 45 коп.

При этом доводы Управления о необходимости исчисления размера арендной платы исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (предоставленных для размещения объектов торговли), отклонены судами как не основанные на нормах действующего законодательства.

По общему правилу кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки.

Определение кадастровой стоимости недвижимости на основе удельного показателя может применяться только в тех случаях, когда ее нельзя установить с помощью других достоверных источников, в частности в случае недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости либо иных точных характеристиках (пункт 45.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).

Однако в данном случае точная кадастровая стоимость спорного участка была первоначально отражена в его кадастровом паспорте от 02.07.2013 и впоследствии изменена в установленном законом порядке Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п.

При изложенных обстоятельствах оснований для применения предлагаемого Управлением расчетного метода у судов не имелось, в связи с чем соответствующие доводы кассационной жалобы также отклоняются судом округа как несостоятельные.

Иных доводов и аргументов, которые не были проверены судами, однако способны существенным образом повлиять на размер взысканной с общества задолженности, в кассационной жалобе Управления не приведено.

Судами также удовлетворены требования Управления о взыскании с общества неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы, начисленной за период с 04.04.2017 по 20.04.2023 (с учетом действовавшего моратория) в размере 43 349 руб. 49 коп.

Приведенные представителями общества в судебном заседании окружного суда возражения относительного взыскания с него договорной неустойки обоснованно были ранее отклонены апелляционным судом с учетом положений статей 329, 330 ГК РФ и условий пункта 4.2 договора принимая во внимание регулируемый характер арендной платы по нему и отсутствия доказательств изменения установленного Постановлением № 75-па порядка ее расчета в течение всего спорного периода. Доказательств того, что общество объективно не могло самостоятельно рассчитать арендную плату и добровольно ее уплатить, апелляционным судом в данном конкретном случае не выявлено.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, и не допущено процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации кассационная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.07.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А51-6036/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова