Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области судебном заседании кассационную жалобу администрации города Южно-Сахалинска

на решение от 25.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021

по делу № А59-2846/2019

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску администрации города Южно-Сахалинска

к индивидуальному предпринимателю Лалаяну Карапету Гайковичу

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Букмекер Паб», индивидуальный предприниматель Квак Валерия Енхиевна, общество с ограниченной ответственностью «Полигранд», общество с ограниченной ответственностью «Аркона»

об изъятии земельного участка

Администрация г. Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 173; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю Лалаяну Карапету Гайковичу (ОГРНИП 304650131000120, ИНН 650100154901; далее - ответчик, предприниматель, ИП Лалаян К.Г.) с требованиями:

- изъять земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, д. 4а, переданный Лалаяну К.Г. на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016, и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее Лалаяну К.Г., для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения;

- установить сумму выкупа нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 в размере 10 594 000 руб.;

- прекратить право аренды Лалаяна К.Г. на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347;

- прекратить право собственности Лалаяна К.Г. на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м;

- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 и на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м за городским округом «Город Южно-Сахалинск».

Определениями суда от 25.10.2019, от 26.07.2021 к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Аркона», ООО «Букмекер Паб», ИП Квак В.Е., ООО «Полигранд».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 04.10.2021) у ИП Лалаяна К.Г. изъяты для муниципальных нужд: земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, переданный предпринимателю на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016; нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т. Победы, д. 4а.

Суд установил сумму выкупа и убытков в размере 38 826 380 руб., из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 - 1 557 274 руб.; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355 - 21 041 106 руб.; убытки - 16 228 000 руб.

Дополнительным решением от 04.10.2021 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении требований истца о прекращении права аренды Лалаяна К.Г. на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347; о прекращении права собственности Лалаяна К.Г. на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355; о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 за городским округом «Город Южно-Сахалинск»; о признании права собственности на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355 за городским округом «Город Южно-Сахалинск», поскольку в силу прямого указания закона, наступление правовых последствий в виде прекращения права частной собственности на изымаемые объекты недвижимости в связи с изъятием земельного участка, и возникновение права собственности соответствующего публичного образования, связаны с исполнением обязанности по выплате возмещения за указанные объекты.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 оставлено без изменения.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами в части установления размера убытков, подлежащих возмещению предпринимателю, обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их изменить, снизив размер убытков до 9 772 861 руб. 18 коп.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что из суммы убытков в виде упущенной выгоды подлежит исключению доход в виде арендной платы за нежилое здание, расположенное на изымаемом земельном участке, полученный предпринимателем за период с 2018 года по 2021 год.

ИП Лалаяном К.Г. представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, просил оставить судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что на основании постановления Администрации от 15.05.2013 №780-па 19.06.2013 между департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и Маргарян А.Р. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №12560, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.05.2010 по 31.05.2035 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, площадью 127 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Победы, д. 4а, для/под магазин (пункт 1.1 договора).

Между Лалаяном В.К., действовавшим от имени Маргарян А.Р., (арендатор) и Лалаяном К.Г. (новый арендатор) 15.10.2016 заключен договор перенайма земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендатор обязуется передать новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.06.2013 №12560. Договор зарегистрирован в ЕГРП 31.10.2016.

Лалаяном В.К. и Лалаяном К.Г. подписан акт приема-передачи от 15.10.2016, в силу пункта 1 которого арендатор в соответствии с договором перенайма земельного участка от 15.10.2016 передал, а новый арендатор принял земельный участок общей площадью 127 кв.м с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Победы, д. 4а, в целях – «под магазин».

Между Маргарян А.Р. в лице ее представителя Лалаяна В.К. (даритель) и Лалаяном К.Г. (одаряемый) 15.10.2016 заключен договор дарения здания магазина, согласно пункту 1 которого даритель дарит, а одаряемый принимает в дар 2-х этажное нежилое здание магазина площадью 170,1 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, пр-т Победы, 4А. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, общей площадью 127 кв.м, с разрешенным использованием «под здание магазина», местонахождение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Победы, д. 4а.

Согласно отметке на договоре переход права собственности на здание магазина зарегистрирован уполномоченным органом 31.10.2016.

Впоследствии 30.12.2016 между Лалаяном К.Г. (арендодатель) и ООО «Россиянка» (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование двухэтажное нежилое здание магазина, расположенное по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, пр-т Победы, 4А, общей полезной площадью 170,1 кв. м на срок с 01.01.2017 по 31.05.2035 (с учетом соглашения от 16.11.2017).

Согласно пункту 3.1 договора от 30.12.2016 арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 100 рублей ежемесячно. Срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 01.01.2027 (пункт 4.1). Соглашением от 16.11.2017 к договору от 30.12.2016 его стороны установили, что арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 3 500 руб. за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно, срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 31.05.2035.

В дальнейшем между ООО «Россиянка» (арендатор) и ООО «Аркона» (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимости от 17.01.2018, согласно пункту 1 которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2016 в отношении нежилого двухэтажного здания магазина, расположенного по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, пр-т Победы, 4А, общей полезной площадью 170,1 кв.м.

Администрацией 20.12.2017 издано постановление №3504-па «Об утверждении проекта «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах: пр. Победы - ул. Комсомольская - ул. Тихоокеанская - ул. Горького (VIII микрорайон)», которым утверждены проекты планировки и межевания территории в границах: пр. Победы - ул. Комсомольская - ул. Тихоокеанская - ул. Горького (VIII микрорайон) путем внесения изменений в проект планировки, утвержденный постановлением Администрации от 08.05.2013 №745-па в составе: положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, чертежа планировки территории, чертежа межевания территории, пояснительной записки проекта межевания территории.

При этом в состав пояснительной записки проекта межевания территории включена таблица №3, именуемая «участки, подлежащие полному изъятию», в пункте 6 которой указан участок с местоположением г. Южно-Сахалинск, пр-т Победы, с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, площадью 126,71 кв.м, поставленный на учет 10.07.2012, с видом разрешенного использования: для размещения объектов торговли.

Администрацией 14.03.2018 издано постановление №528-па «Об изъятии земельного участка, расположенного по пр. Победы, 4А, и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд», согласно которому Администрацией в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения постановлено: изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, 4а, переданный правообладателю в аренду по договору от 19.06.2013 №12560 под магазин, и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее правообладателю на праве собственности.

Администрацией в адрес Лалаяна письмом от 04.07.2018 №01-0356 направлены проект соглашения и акта об изъятии земельного участка и объекта недвижимости.

Поскольку ИП Лалаян К.Г. не изъявил согласия на изъятие земельного участка и расположенного на нем здания, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 239.2 ГК РФ установлено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае, согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

По правилам статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Учитывая наличие спора между сторонами относительно рыночной стоимости изымаемого имущества, с целью разрешения возникших разногласий судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП Кожухову А.А., с целью определения рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка, рыночной стоимости расположенного на изымаемом земельном участке нежилого здания (магазина), размера убытков собственника объекта и упущенной выгоды, связанных с изъятием земельного участка.

Согласно экспертному заключению ИП Кожухова А.А. от 20.01.2020 №7/20 рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 составляет 1 557 274 руб.; рыночная стоимость нежилого здания (магазина) - 21 041 106 руб.; размер убытков собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), связанных с изъятием земельного участка - 255 411 руб.; размер упущенной выгоды - 43 325 302 руб. (сумма убытков рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно).

Определением суда от 08.12.2020 назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено заместителю директора ООО «Оценочная компания Система» - оценщику Ким Гым Дин.

Согласно экспертному заключению ООО «Оценочная компания Система от 02.03.2021 №0221-11/1 размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости, исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии земельного участка - нежилого здания (магазина) составил 30 018 000 руб. (сумма также рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно); размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), исходя из средней рыночной стоимости аренды указанного нежилого здания, составил 16 228 000 руб.

Исследовав и оценив указанные заключения экспертов в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Администрации с установлением размера возмещения стоимости изымаемого имущества и убытков с учетом содержания двух экспертных заключений в общей сумме 38 826 380 руб., из которых 1 557 274 руб. - рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347; 21 041 106 руб. - рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона; 16 228 000 руб. - убытки.

Доводы кассационной жалобы касаются исключительно размера убытков, подлежащих компенсации предпринимателю при изъятии принадлежащего ему имущества.

При этом Администрация, не оспаривая методику проведения экспертизы, назначенной судом дополнительно по вопросу определения размера убытков за период с 2018 года по 2035 год, полагает необходимым исключить из их состава доход, который предположительно получен предпринимателем в результате исполнения договора аренды двухэтажного нежилого здание магазина от 30.12.2016 за период с 2018 года по 2021 год.

Нормативно-правовых обоснований заявленного довода Администрацией не приведено.

Вместе с тем, при оценке результатов дополнительной экспертизы, суды установили, что она выполнена в соответствии с положениями статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Несогласие истца с результатом судебной экспертизы от 02.03.2021 №0221-11/1 не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта и не является основанием для отмены или изменения судебных актов в обжалуемой части.

Иных доводов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не выявлено, судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.10.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 по делу № А51-2179/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.И. Гребенщиков