Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Хабаровский теннисный центр»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 01.10.2021; ФИО3, представитель по доверенности без номера от 01.10.2021

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хабаровский теннисный центр»

на решение от 28.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021

по делу № А73-17468/2020 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

к обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровский теннисный центр»

о взыскании 421 984 руб. 04 коп.

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровский теннисный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680011, <...>; далее – ООО «ХТЦ», общество) о взыскании основного долга в размере 421 984 руб. 04 коп. по договору от 17.10.2013 № 11749 аренды земельного участка за период с 01.04.2020 по 31.07.2020.

Решением суда от 28.05.2021, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 без изменения, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «ХТЦ» выражает несогласие с принятыми по делу решением, апелляционным постановлением и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, в связи с чем просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы приводит доводы о том, что после появления новых собственников помещений в возведенном на спорном земельном участке здании, застройщиком которого являлся ответчик, эти лица в силу положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ стали соарендаторами указанного участка (множественность лиц на стороне арендатора), в связи с чем взыскание только с общества арендной платы исходя из всей площади этого участка является неправомерным. В подтверждение правильности своей позиции заявитель жалобы ссылается на разъяснения пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) и пункта 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016. Настаивает на том, что судам следовало установить конкретную (фактическую) площадь земельного участка, необходимого для дальнейшей эксплуатации введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, и определить доли каждого из собственников помещений в данном здании.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу опроверг все приведенные в ней доводы и предложил оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители общества и Департамента поддержали свои доводы, приведенные в поданной жалобе и поступившем отзыве на нее, соответственно.

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом позиций сторон и пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании распоряжений Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2013 № 1321, от 16.04.2013 № 660 между Министерством (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды от 17.10.2013 № 11749 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040681:67 общей площадью 7 086 кв.м, расположенного по адресу: <...> и предоставленного под размещение спортивного клуба на срок до 27.09.2016. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2013.

Арендодателем 20.12.2013 согласовано заключение договора о передаче прав и обязанностей по договору от 17.10.2013 № 11749, на основании которого арендатор был заменен на ООО «ХТЦ» по соглашению от 05.02.2014.

На основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа «Город Хабаровск», с 01.03.2015 переданы органам местного самоуправления.

В связи с этим соглашением от 03.09.2015 в договор от 17.10.2013 № 11749 внесены изменения, согласно которым арендодателем является Департамент.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2015) за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Расчет арендной платы за указанный период производится на основании Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр, в соответствии с Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

В период с 01.04.2020 по 31.07.2020 обязанность арендатора об уплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды последним не исполнялась надлежащим образом, в результате чего на его стороне возник долг перед арендодателем в общем размере 421 948 руб. 04 коп.

Претензионное письмо Департамента от 30.07.2020 № 02-08/9188 о добровольном погашении имеющейся задолженности по арендной плате оставлено обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая возникший спор, суды верно квалифицировали сложившиеся между сторонами правоотношения как подпадающие под правовое регулирование главы 34 ГК РФ о договоре аренды и общих положений об обязательствах.

Исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства с позиции норм статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом нормами статей 307, 309, 310, 606, 614 ГК РФ, статей 1, 22, 65 Земельного кодекса РФ, суды обеих инстанции признали доказанным факт того, что ответчик в спорный период с 01.04.2020 по 31.07.2020 фактически пользовался арендуемым земельным участком, однако не вносил арендную плату, что привело к образованию задолженности в общем размере 421 948 руб. 04 коп., в связи с чем соответствующие требования Департамента признаны правомерными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

При этом судами были рассмотрены и мотивированно отклонены все возражения общества против предъявленных к нему требований, основанные на утверждении о возникновении множественности лиц на стороне арендатора спорного земельного участка.

Так судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040681:67 площадью 7 086 кв.м, расположенный по адресу: <...> предоставлен в аренду для целей строительства и обществом получено разрешение от 07.11.2016 № 27-23-350-2016 на возведение капитального объекта «Административное здание по ул. Карла-Маркса, 205 в г. Хабаровске», который согласно разрешению от 14.02.2020 № 27-23-16-2020 введен в эксплуатацию.

В отношении указанного объекта обществом было заключено четырнадцать договоров участия в долевом строительстве и восемь договоров купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений, а ответчик в настоящее время является собственником только нескольких нежилых помещений в этом административном здании.

Отклоняя соответствующие доводы общества, суды руководствовались положениями статьи 452 ГК РФ, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ и исходили из того, что на момент рассмотрения спора в установленном законом порядке какие-либо изменения в договор аренды от 17.10.2013 № 11749 не вносились; общество, как и иные правообладатели помещений в названном здании в уполномоченный орган с заявлением о внесении соответствующий изменений в договор аренды или по вопросу о заключении с ними нового договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора не обращались.

Также судами установлено, что в настоящее время на спорном участке продолжается строительство административных зданий второй и третьей очереди на основании разрешений на строительство от 30.12.2019 и от 20.02.2020, соответственно. Самостоятельные земельные участки под строительство указанных объектов не сформированы и не выделены из спорного участка.

Дополнительно суд округа считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса РФ и части 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, с учетом толкования данных норм права, в данном случае на стороне арендатора спорного участка действительно возникла множественность лиц в силу закона, однако указанные обстоятельства не имеют правового значения для итогов рассмотрения настоящего спора в силу следующего.

По правилам пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Применительно к делимым земельным участкам, занятым несколькими объектами недвижимости, но еще не разделенными в установленном законом порядке, такие правила законодателем не предусмотрены, однако, это не исключает возможности применения данной нормы в подобной ситуации по аналогии закона (статья 6 ГК РФ).

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (пункт 1). Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2).

В силу положений статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В данном конкретном случае возведенное обществом здание на спорном земельном участке является административным (нежилым) и доказательств того, что помещения в нем предназначены для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, в деле не имеется.

Соглашение между собственниками помещений, включая ответчика, об определении долей в общем имуществе указанного здания отсутствует, в ином порядке такие доли не определялись.

Кроме того, самостоятельный земельный участок под этим зданием в установленном главой 1.I Земельного кодекса РФ порядке не формировался, общество по данному вопросу в уполномоченные органы не обращалось.

Поскольку рассматриваемый спор связан с исполнением ответчиком принятого на себя договорного обязательства у судов в рамках настоящего дела, вопреки мнению заявителя жалобы, не имелось оснований для выделения земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенного обществом административного здания, и определения долей всех собственников помещений в этом здании в отношении такого участка.

При изложенных обстоятельствах суд округа полагает, что взыскание с общества арендной платы за спорный период в солидарном порядке не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов, поскольку не препятствует ответчику предъявить в порядке статьи 325 ГК РФ соответствующие требования о возмещении понесенных им расходов к остальным собственникам помещений административного здания.

В целом все приведенные обществом в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно отклонены как несостоятельные.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.05.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 по делу № А73-17468/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова