Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном при содействии Арбитражного суда Камчатского края заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сказка»

на решение от 17.06.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021

по делу № А24-1003/2021

Арбитражного суда Камчатского края

по иску управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ныне - управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение

к обществу с ограниченной ответственностью «Сказка»

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», администрация Петропавловск-Камчатского городского округа

о расторжении договора от 30.03.2018 № 40/18 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:8196 и обязании передать земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:8196 по акту приема-передачи

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - Управление архитектуры) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сказка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683024, <...> Октября, д. 9/7, кв. 17; далее - ответчик, общество, ООО «Сказка») о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:8196 от 30.03.2018 №40/18.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 123112, г. Москва, м. о. Пресненский вн.тер.г., Пресненская наб., д. 12, этаж 15, ком. А3; далее - АО «КРДВ»), администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН <***>, ИНН: <***>, адрес: 683001, <...>; далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 17.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021, исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда также в соответствии с положениями статьи 48 АПК РФ удовлетворено заявление Администрации о процессуальном правопреемстве на стороне истца, Управление архитектуры заменено на его правопреемника - Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683001, <...>; далее – Управление имущественных отношений).

ООО «Сказка», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о необоснованном применении судами к спорным правоотношениям сторон положений Федерального закона от 15.10.2020 №318-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с изменением порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, резидентам свободного порта Владивосток» (далее – Закон №318-ФЗ), подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 и подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку предметом спора не является вопрос предоставления земельного участка в аренду. Настаивает на позиции об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих факт нарушения обществом условий договора аренды земельного участка от 30.03.2018 №40/18. Указывает на то, что в период с 29.09.2020 по 08.06.2021 ответчик не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению и вести на нем хозяйственную деятельность по причине расторжения им 29.09.2020 соглашения от 20.11.2017 №СПВ-366/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

Управлением имущественных отношений представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Камчатского края, представители ООО «Сказка» и Управления имущественных отношений поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 20.11.2017 ООО «Сказка» заключено соглашение №СПВ-366/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

На основании заявления общества от 13.03.2018 №12-08-00/1441/18, свидетельства от 22.11.2017, удостоверяющего регистрацию юридического лица в качестве резидента свободного порта Владивосток, в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, между Администрацией в лице Управления архитектуры (арендодатель) и ООО «Сказка» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.03.2018 №40/18.

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010117:8196, площадью 0,1137 га, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, вид разрешенного использования - земельные участки объектов хранения транспорта, автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек), фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта «Организация здания автомойки с дополнительными услугами (автомойка, предприятие общественного питания, парикмахерские услуги)».

Согласно пункту 2.2 указанного договора срок его действия установлен до 20.11.2027.

На основании заявления ООО «Сказка», поступившего в АО «КРДВ» 09.01.2020 вх. №40, заключено соглашение от 29.09.2020 о расторжении соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 20.11.2017 №СПВ-366/17.

ООО «Сказка» в связи с невозможностью реализации инвестиционного проекта, а также расторжением соглашения от 20.11.2017 №СПВ-366/17 23.10.2020, обратилось в Управление архитектуры с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2018 №40/18.

По результатам рассмотрения указанного обращения общества арендодателем подготовлен и 02.11.2020 направлен в адрес ООО «Сказка» проект соглашения о расторжении договора, в котором Управление архитектуры указало на необходимость в тридцатидневный срок с момента получения настоящего письма направить в его адрес два подписанных соглашения о расторжении договора (письмо получено представителем общества 13.11.2020).

Управление архитектуры письмом от 08.12.2020 №01-08-01/7995/20 повторно предложило обществу с целью последующей государственной регистрации направить в свой адрес два подписанных экземпляра соглашения о расторжении договора в срок до 20.12.2020.

Контрольным управлением Администрации в рамках муниципального контроля 29.01.2021 проведено обследование территории земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:8196, по результатам которого составлен акт обследования от 29.01.2021, согласно которому какая-либо хозяйственная деятельность в границах участка не ведется. Объекты капитального строительства, либо объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, на момент проведения осмотра на территории участка отсутствуют.

В связи с не поступлением в адрес Управления архитектуры подписанного соглашения о расторжении договора аренды, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума №11), и исходили из существенности нарушения договора аренды от 30.03.2018 №40/18, допущенного ответчиком, выразившегося в фактическом неиспользовании спорного земельного участка в течение длительного срока.

Кроме того, суды указали на отсутствие возможности использования обществом земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:8196 по целевому назначению в связи с расторжением соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 20.11.2017 №СПВ-366/17, заключение которого послужило основанием для предоставления ООО «Сказка» указанного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 26.10.2020).

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможны на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума №11 указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствие) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в том случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка от 30.03.2018 №40/18 заключен на срок более чем пять лет в целях реализации инвестиционного проекта «Организация здания автомойки с дополнительными услугами (автомойка, предприятие общественного питания, парикмахерские услуги)».

Истцом в качестве основания для расторжения указанного договора приведены доводы о существенном нарушении ООО «Сказка» его условий, выразившемся в фактическом неиспользовании земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:8196, предоставленного для строительства, в течение длительного времени (в период с 30.08.2018 по 29.01.2021), а также на расторжение ответчиком 29.09.2020 соглашения об осуществлении им деятельности резидента свободного порта Владивосток от 20.11.2017 №СПВ-366/17.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из содержания указанных разъяснений следует, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Из материалов дела и пояснений представителя истца, которые были даны им в судебном заседании кассационной коллегии, следует, что Управлением архитектуры действия, регламентированные положениями пункта 3 статьи 619 ГК РФ, о направлении в адрес ответчика предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по спорному договору в разумный срок, а также предложения о его расторжении (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) не совершались.

Направление 02.11.2020 истцом в адрес ООО «Сказка» проекта соглашения о расторжении договора от 30.03.2018 №40/18, которое подготовлено на основании обращения арендатора, но не подписано последним в установленный срок (30 дней с момента получения), не может быть расценено как соблюдение арендодателем правил обязательного досудебного порядка урегулирования рассматриваемого спора.

Утрата ответчиком на момент обращения Управления архитектуры с настоящим иском в арбитражный суд статуса резидента свободного порта Владивосток не является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 26.10.2020) и не исключает необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, императивно установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Кроме того, в период рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции между ООО «Сказка» и АО «КРДВ» повторно заключено соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 08.06.2021 №СПВ-2308/21 в целях реализации инвестиционного проекта «Организация здания автомойки с дополнительными услугами (автомойка, предприятие общественного питания, парикмахерские услуги)».

Суд кассационной инстанции полагает, что рассмотрение судами исковых требований Управления архитектуры в отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора противоречит требованиям закона и является неправомерным, исковое заявление следовало оставить без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В силу пункта 6 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и оставить исковое заявление без рассмотрения полностью или в части.

В связи с допущенным судом первой инстанции нарушением норм процессуального права обжалуемые судебные акты на основании пункта 6 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а исковое заявленное - оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае оставления заявления без рассмотрения арбитражным судом.

Руководствуясь статьями 104, 110, 148, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.06.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу №А24-1003/2021 Арбитражного суда Камчатского края отменить.

Исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение - оставить без рассмотрения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сказка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683024, <...> Октября, д. 9/7, кв. 17) из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в размере 6 000 руб., уплаченную по платежным поручениям от 04.08.2021 №1, от 28.10.2021 №12.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.И. Гребенщиков