Гражданский кодекс часть 1

к администрации города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>), обществу с ограниченной ответственностью «Градостандарт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690001, <...>, этаж 2, кабинет 1)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>), муниципальное казенное учреждение «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690012, <...>), акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 123112, <...>, этаж 15, ком. А3)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350, применении последствий его недействительности

УСТАНОВИЛ:

гаражный кооператив - 86 Ленинского района (далее – ГК-86 Ленинского района, кооператив) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к администрации г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Градостандарт» (далее – ООО «Градостандарт») о следующем:

- признании недействительным постановления администрации г. Владивостока от 30.01.2007 № 1059 «О предоставлении муниципальному казенному учреждению «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» земельного участка по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Славянская, 13»;

- признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 от 10.10.2012, в связи с уточнением границ и площади земельного участка (участок находится примерно в 37 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>);

- признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-ДМС-00350, заключенного между администрацией и ООО «Градостандарт», применении последствий его недействительности;

- обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187, площадью 1226 кв.м, участок находится примерно в 37 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Решением от 26.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.06.2020 указанные выше судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 отменены, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Решением от 29.12.2020 договор аренды земельного участка от 20.11.2017 № 01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде возложения на ООО «Градостандарт» обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 решение от 29.12.2020 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на то, что он является владельцем гаража и одновременно председателем управления кооператива, полагая, что право на судебное рассмотрение спора в связи с ликвидацией кооператива сохраняется за владельцами гаражей, членами кооператива, просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда. Заявитель приводит доводы о достаточности доказательств, свидетельствующих о правомерности возведения гаражей, их эксплуатации на момент рассмотрения спора (акты разграничения балансовой принадлежности сетей, оплата электроэнергии, земельного налога). Со ссылкой на приложение к постановлению администрации г. Владивостока от 30.01.2007 № 1059 указывает на нахождение гаражей кооператива в границах спорного земельного участка. Не согласен с выводом апелляционной инстанции о недоказанности материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды от 20.11.2017. Полагает, что представленные в деле документы подтверждают право кооператива на земельный участок, занятый гаражами.

В отзывах на кассационную жалобу, соответствующих дополнениях администрация г. Владивостока, ООО «Градостандарт» просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда (до перерыва (18.01.2022)), ФИО1, представляющий, в том числе интересы ГК № 86, дал суду пояснения относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, с которыми не согласились представители администрации г. Владивостока и ООО «Градостандарт», просили оставить состоявшийся судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном после перерыва (25.01.2021), ФИО1 и ООО «Градостандарт» (веб-конференция) поддержали ранее приведенные правовые позиции по настоящему спору.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.02.2008 за муниципальным образованием город Владивосток зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 37 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, имеющего разрешенное использование – площадка для отдыха жителей микрорайона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 972895.

Право муниципальной собственности зарегистрировано на основании постановления администрации г. Владивостока от 30.01.2007 № 1059 «О предоставлении МУ «Комплексное развитие земель в г. Владивостоке земельного участка площадью 1226 кв.м в постоянное (бессрочное) пользование».

Распоряжение УМС г. Владивостока от 25.10.2017 № 680/28 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 изменен с «под площадку для отдыха жителей микрорайона» на «многоквартирные жилые дома».

20.11.2017 в отношении названного земельного участка между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Градостандарт» (арендатор) заключен договор аренды № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350, по условиям которого обществу, как резиденту свободного порта Владивосток, предоставлен в аренду вышеназванный земельный участок для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома на срок с 20.11.2017 по 31.12.2020.

Актом от 20.11.2017 оформлена передача земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок предоставлен обществу в льготном порядке, без торгов на основании подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей в редакции на момент заключения договора аренды.

Впоследствии по заявлению ООО «Градостандарт» 05.03.2020 принято распоряжение УМС г. Владивостока № 498/28, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «многоквартирные жилые дома» на «гостиничное обслуживание».

В этой связи дополнительным соглашением № 1 в договор № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350 внесены изменения в части использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187; земельный участок предоставлен для целей строительства 9-ти этажного апарт-отеля в г. Владивостоке.

Гаражный кооператив-86 Ленинского района, ссылаясь на то, что земельный участок, предоставленный обществу по договору № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350, полностью входит в состав земельного участка, ранее предоставленного и используемого кооперативом под размещение гаражей, в связи с этим, полагая договор аренды недействительным, нарушающим права членов гаражного кооператива, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о применении последствий недействительности сделки.

Кассационная жалоба на состоявшиеся судебные акты по иску ГК № 86, поданная ФИО1, принята к производству определением от 26.11.2021. При этом ГК № 86 в качестве юридического лица образован 18.03.1982; председателем правления кооператива и лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, с 08.04.2018 являлся ФИО1; исковое заявление по настоящему спору подано в арбитражный суд Приморского края 13.02.2019; определением от 11.03.2019 исковое заявление принято к производству.

Установлено, что деятельность кооператива прекращена на основании решения инспекции ФНС по Ленинскому району г. Владивостока от 28.09.2020 № 4134; сведения о прекращении деятельности юридического лица внесены в ЕГРЮЛ 27.01.2021. В последующем, решением вышестоящего налогового органа от 24.12.2021 соответствующая запись признана недействительной, о чем 27.12.2021 в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

Таким образом, кассационная жалоба принята к производству до внесения в ЕГРН записи о прекращении деятельности кооператива (27.11.2021), но в период действия решения от 28.09.2020 о предстоящем исключении недействующего юридического лица из ЕГРН.

В этой связи, учитывая, что ФИО1 является членом гаражного кооператива и одновременно его председателем правления, выражающим позицию кооператива, а также то, что на момент рассмотрения кассационной жалобы деятельность кооператива возобновлена, суд округа счел возможным рассмотреть кассационную жалобу на состоявшиеся судебные акты по существу.

При разрешении спора суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в этой части спора, признал, что передача обществу в аренду земельного участка, в границах которого находятся гаражи ГК №86, ограничила возможность кооператива реализовать права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом (гаражами) по реализации прав на земельный участок, занятый гаражами.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и, отказывая в иске, исходил из отсутствия надлежащих доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены права кооператива, не являющегося стороной договора аренды от 20.11.2017 № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350. При этом суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статьи 268 АПК РФ, руководствуясь правилами пунктами 2, 4 статьи 39.16 ЗК РФ, не принял в качестве надлежащих доказательств не только документы, представленные кооперативом о правах на земельный участок, занятый гаражами (решение исполнительного комитета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 18.03.1982 № 273, акт от 03.12.1983 О предоставлении гаражному кооперативу № 86 в бессрочное пользование земельного участка площадью 1680 кв.м, для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации гаражей), но и документы, связанные со строительством гаражей (разрешение на производство работ от 13.12.1983 № 95/83, акт приемки законченного строительством объекта от 15.12.1994). Суд, проанализировав действующее в спорный период законодательство (статьи 9, 10, 37 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, статьи 84 ЗК РСФСР, 1970 года), признал, что возможность предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гаражным кооперативам возникла только после введения в действие ЗК РСФСР, 1991 года. Кроме того, суд сослался на отсутствие доказательств, что в границах спорного земельного участка находятся объекты недвижимости, принадлежащие кооперативу.

Между тем выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, либо в том случае, когда лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В разъяснениях пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) указано, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

По материалам дела установлено, что земельный участок площадью 1226 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет 31.08.2007; участку присвоен кадастровый номер 25:28:010022:187; право собственности муниципального образования г. Владивосток зарегистрировано 15.02.2008.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке, сформированной по состоянию на 06.08.2012, земельный участок имеет разрешенное использование – под площадку для отдыха жителей микрорайона; в разделе «особые отметки» имеются сведения, что граница земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена.

До формирования земельного участка площадью 1226 кв.м, последний был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МУ «Комплексное развитие земель в г. Владивостоке» на основании постановления администрации г. Владивостока от 30.01.2007 № 1059, для использования под площадку для отдыха жителей микрорайона. К постановлению приложена схема земельного участка с обозначением его границ. Согласно приложенной схеме в границах земельного участка отображены объекты, обозначенные как «мн».

Указанные в схеме объекты, обозначенные «мн», по расположению и конфигурации соответствуют объектам – гаражам, фактически используемым ГК № 86.

Так, в материалы дела представлено заключение от 07.05.2019 кадастрового инженера ФИО3, выполненное по заданию гаражного кооператива № 86, согласно которому кадастровым инженером по материалам кадастрового плана территории 25:28:0100022 и по результатам проведенной топографической съемке выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187 полностью (1226 кв.м) налагается на земельный участок, занятый гаражами ГК № 86. При этом кадастровым инженером на основе топографической съемки проведено сравнение схемы земельного участка, приложенной к постановлению от 30.01.2007 № 1059, с документами, связанными с размещением гаражей.

В обоснование правомерности размещения гаражей кооперативом в материалы дела представлены:

- акт от 03.12.1983 о предоставлении гаражному кооперативу № 86 в бессрочное пользование земельного участка площадью 1680 кв.м для капитального строительства гаражей и их дальнейшей эксплуатации, в котором имеются сведения о решении исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся от 18.03.1982 № 273, а также о сроках строительства: 1983-1984 годы. Акт имеет ссылку на его регистрацию 03.12.1983 в управлении городского хозяйства Владивостокского Совета депутатов трудящихся; в акте указано, что его форма утверждена приказом Государственного комитета Совета Министров РСФРС по делам строительства и Министерством коммунального хозяйства от 06.10.1965 № 67.

- решение Исполнительного комитета Владивостокского городского совета народных депутатов от 18.03.1982 № 273, согласно которому за исполнительным комитетом Ленинского района временно закреплен земельный участок в районе дома № 13 по ул. Славянской, под установку 28 металлических гаражей согласно прилагаемой схеме; схема размещения гаражей;

- ходатайство исполнительного комитета Ленинского района перед председателем Владивостокского горисполкома (вх.№ 618 от 26.03.1982) о выделении земельного участка под гаражный кооператив на месте снесенных домов на углу улиц Славянской и Махалина;

- разрешение на производство работ № 95/83, выданное 13.12.1983 инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля архитектурно-планировочного управления Владивостокского горисполкома, в котором об отводе земельного участка указано на решение от 18.03.1982 № 273 и на акт землепользования от 03.12.1983, по установке гаражей, срок действия которого продлевался вплоть до 18.12.1994;

- акт приемки законченного строительством объекта от 15.12.1994 (зарегистрирован инспекцией Госархстройнадзора г. Владивостока 15.12.1994), в котором отражено о возведении 35 гаражей, начале и окончании работ: 1983-1994;

- технический паспорт на 35 металлических гаражей, выполненный комитетом недвижимого имущества и технической инвентаризации г. Владивостока, в котором приведено описание фундаментов гаражей – подсыпка щебень, бетон; стен, кровли – металлические, а также приложена схема расположения гаражей с их нумерацией от 1 до 35.

Таким образом, факт размещения в границах земельного участка гаражей кооператива подтверждается материалами дела и этот факт, как и документы, представленные в обоснование размещения гаражей, ответчиками в установленном порядке не опровергнуты и не оспорены.

Напротив, в деле имеется межевой план от 10.10.2012, выполненный кадастровым инженером Малеванной Л.М. в отношении земельного участка площадью 1226 кв.м с кадастровым номером 25:28:010022:187, в состав которого включена схема расположения земельных участков (лист 8 межевого плана). Согласно этой схеме указанный земельный участок налагается на гаражи, конфигурация которых совпадает с конфигурацией гаражей кооператива, отраженной в акте от 15.12.1994 приемки законченного строительством объекта – гаражи в количестве 35 шт., заказчиком по строительству которого выступал гаражный кооператив № 86.

Следовательно, на момент заключения договора аренды от 20.11.2017 № 01-010022-ЮР-Д-МС-00350 имелись сведения о нахождении в границах земельного участка с кадастровых номером 25:28:010022:187 гаражей ГК № 86, однако данный факт не отражен в акте приема-передачи земельного участка от 20.11.2017, подписанном сторонами спорного договора. При этом договор аренды носил целевой характер – земельный участок предоставлен для осуществления строительства многоквартирного дома; в акте приема-передачи земельного участка от 20.11.2017 указано, что арендатор принял в пользование земельный участок и его состояние на момент передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению. Вместе с тем ввиду наличия гаражей использование земельного участка для строительства с момента его принятия было невозможным.

В этой связи, учитывая, что кооператив, оспаривающий сделку, представил достаточные доказательства и привел убедительные аргументы в пользу того, что в границах земельного участка, предоставленного по спорному договору, находятся объекты – гаражи ГК № 86 следует признать, что арендодатель и арендатор при совершении сделки действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда кооперативу и его членам, в эксплуатации которых находятся гаражи.

Доказательств того, что управлением до заключения договора аренды, в установленном порядке предпринимались меры по освобождению земельного участка от гаражей, в том числе с принятием решения по сносу гаражей в случае их самовольного размещения (пункт 7.1 статьи 39.8 ЗК РФ), в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд округа считает необходимым отметить следующее.

Согласно представленной в дело обзорной схеме земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 с отображением фрагмента карты градостроительного зонирования Владивостокского городского округа спорный земельный участок расположен в зоне исторической застройки (ОД 12), для которой Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462, размещение многоквартирных домов этажностью не выше 8 этажей допустимо в границах земельного участка, имеющего размеры – не менее 2 000 кв.м (пункт 31 раздела 3.20 «Зона исторической застройки (ОД 12)» главы III «Градостроительные регламенты».

Именно в связи с невозможностью строительства в указанной зоне многоквартирного дома были предприняты меры для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, с не менее 2 000 кв.м до 1226 кв.м (постановление главы г. Владивостока от 16.11.2018 № 3145 «О проведении публичных слушаний»). По результатам публичных слушаний УГА администрации г. Владивостока принято заключение от 28.11.2018 № 18 о нецелесообразности принятия решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Данное свидетельствует о том, что земельный участок площадью 1226 кв.м, предоставлен обществу для строительства многоквартирного дома в нарушение действующих на территории г. Владивостока градостроительных регламентов.

Последующее изменение вида разрешенного использования, с «многоквартирные жилые дома» на «гостиничное обслуживание» осуществлено на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 05.03.2020 № 498/28 по заявлению ООО «Градостандарт» и после заключения договора аренды.

Более того, как указано выше, по спорному договору земельный участок, сформированный непосредственно муниципальным органом, предоставлен обществу, как резиденту свободного порта Владивосток в льготном порядке, без проведения торгов, при том, что в его границах фактически находятся гаражи, размещение которых подтверждено ГК № 86 представленным в дело документами, следует признать, что предоставление обществу земельного участка в приоритетном порядке не отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, не позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу для целей строительства многоквартирного дома при наличии не оспоренными в установленном порядке документов о правах на земельный участок, занятый гаражами ГК № 86.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции основания для отмены решения суда первой инстанции от 29.12.2020 отсутствовали, поэтому в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление от 28.09.2021 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 по делу № А51-2939/2019 Арбитражного суда Приморского края отменить, оставить в силе решение от 29.12.2020.

Взыскать с администрации г. Владивостока в пользу ФИО1 1 500 рублей расходов по государственной пошлине за подачу кассационной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Градостандарт» в пользу ФИО1 1 500 рублей расходов по государственной пошлине за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова