Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» (ОГРН 1152801002276, ИНН 2801206166, адрес: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Пионерская, д. 198/4, литер А5, оф. 1; далее – ООО «Евро Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хуа Дун» (ОГРН 1132801006689, ИНН 2801187308, адрес: 675002, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Первомайская, д. 17, оф. 3; далее – ООО «Хуа Дун», ответчик) об обязании возвратить недвижимое имущество, переданное по договору аренды от 01.10.2019, место нахождения: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Первомайская, 17, поименованное в исковом заявлении.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 15.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2021, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Хуа Дун» просит указанные судебные акты отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что при заключении договора, содержащего условия, явно обременительные для него и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), ООО «Хуа Дун» было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания его отдельных условий, то есть оказалось слабой стороной договора. При таких обстоятельствах суд вправе применить правила пунктов 2, 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), изменив или расторгнуть соответствующий договор по требованию стороны. Истец, являясь профессионалом, злоупотребил доверием ответчика и навязал ему несправедливые положения договора, а именно, о сроке его действия. Так, при условии, что договор будет заключен на год и не будет продляться, общество его бы не заключало.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.10.2019 между ООО «Евро Строй» (арендодатель) и ООО «Хуа Дун» (арендатор) заключен договор аренды в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Первомайская, 17:

1) нежилое здание (теплая стоянка) площадью 483,2 кв.м, инвентарный № 10:401:001:006165070:0002, литер А 7, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:359;

2) нежилое здание (склад-гараж) площадью 782,9 кв.м, инвентаризационный № 1919:0004, литер А 4, этажность 2, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:361;

3) нежилое здание (магазин) площадью 148,5 кв.м инвентаризационный № 10:401:001:006165070:001, литер А 2, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:349;

4) нежилое здание (солодосушка) площадью 964,6 кв.м, инвентаризационный № 1919:0017, литер А 17, этажность 5, подземная этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:357;

5) нежилое помещение (производственное) площадью 3 125,0 кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 6-73 (1 этаж), 5, 6, 17-45 (2 этаж), кадастровый (условный) номер 28:01:130100:390;

6) нежилое помещение (производственное - варочный цех) площадью 499,4 кв.м этаж 3, кадастровый (условный) номер 28:01:1301:00:393;

7) нежилое помещение (градирни) площадью 121,0 кв.м, инв. № 1919, литер Г 5, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:412;

8) нежилое помещение (цех бродильно-лагерный) площадью 682,9 кв.м, литер А 11 (этаж, подвал), номера на поэтажном плане 10, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:398;

9) нежилое помещение (производственное - квасной цех) площадью 704,9 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 74-83 (1 этаж), 7-16 (2 этаж), кадастровый (условный) номер 28:01:130100:399;

10) нежилое помещение (бродильное отделение) площадью 712,0 кв.м, литер А 11, этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-7, 7*, 8, 9, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:401;

11) нежилое помещение (котельная (старая) площадью 161,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:400;

12) нежилое помещение (котельная) площадью 474,6 кв.м, инвентаризационный № 1919:0005, литер А 5, этажность 2, кадастровый (условный) помер 28:01:130100:360;

13) нежилое помещение (цех бондарно-прачечный) площадью 468,5 кв.м, инвентаризационный № 1919:0008, литер А 8, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:427;

14) нежилое помещение (компрессорная воздушная) площадью 252,6 кв.м, инвентаризационный № 1919, литер А 9, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:354;

15) нежилое помещение (объект незавершенного строительства, корпус очистки стоков по наружным обмерам) площадью 260,9 кв.м, инвентаризационный № 1919/А 22, литер А 22, этажность 1, кадастровый (условный) № 28:01:130100:415;

16) нежилое помещение (мазутонасосная станция) площадью 63,4 кв.м, инвентаризационный № 10:401:001:006165070:0007, литер А 6, этажность 1, кадастровый (условный) номер 228:01:130100:353;

17) нежилое помещение (административно-бытовой корпус с проходной) площадью 1 643,2 кв.м, (проходная площадью 27,3 кв.м), инвентаризационный № 10:401:001:006165070:0004, литера А А 1, этажность 3, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:358;

18) сооружение (насосная станция) площадью 10,9 кв.м, инвентаризационный № 1919/Г 7, литер Г 7, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:416;

19) сооружение (скважина) глубиной 272 м, инвентаризационный № 1919/Г 12, литер Г 12, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:352;

20) сооружение (водонапорная башня) площадью 12,3 кв.м, инвентаризационный № 1919, литера нет, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:362;

21) сооружение (резервуар мазутный), инвентаризационный № 1919/Г 9, литер Г 9, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:414; 22) сооружение (резервуар мазутный), инвентаризационный № 1919/Г 10, литер Г 10, кадастровый, (условный) номер 28:01:130100:355;

23) сооружение (электростанция) площадью 36,3 кв.м, инвентаризационный № 1919/0010, литер А 10, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:351;

24) земельный участок, площадью 25 210 кв.м, кадастровый номер 28:01:130100:116.

Согласно пункту 1.2 договора право собственности арендодателя на указанное имущество – 23 объекта недвижимости подтверждается договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от 10.09.2015 № 10-123/15, актом приема-передачи от 17.10.2018, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.10.2018, от 16.10.2018; земельный участок принадлежит арендодателю на праве долгосрочной аренды, что подтверждается договором купли- продажи объектов недвижимого имущества от 10.09.2015 № 10-123/15, актом приема-передачи от 17.10.2018, записью регистрации 28:01:130100:116-28/001/2018-6.

Имущество предоставляется арендатору для ведения хозяйственной деятельности (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы составляет 100 000 руб., с учетом НДС, за один месяц аренды. В арендную плату не включена стоимость услуг по отоплению и электроснабжению.

Договор заключен с 01.10.2019 по 01.09.2020. В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункта 4.1 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что за один месяц до окончания срока аренды арендодатель обязан известить арендатора об освобождении помещений в связи с окончанием срока аренды.

В силу пункта 5.4 договора стороны могут досрочно расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за один календарный месяц.

Договор вступает в законную силу с момента подписания (пункт 6.1 договора).

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2019.

После истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал использовать недвижимое имущество.

Уведомлением от 19.01.2021 истец сообщил ответчику об отказе от договора.

Впоследствии ООО «Евро Строй» в адрес ООО «Хуа Дун» направлена претензия от 20.04.2021 с требованием в срок до 25.04.2021 оплатить задолженность по арендной плате по договору в размере 400 000 руб., возвратить недвижимое имущество, неисполнение которого в добровольном порядке явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В пункте 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Сложившиеся правоотношения сторон правильно квалифицированы судами как регулируемые главой 34 ГК РФ и общими нормами кодекса об исполнении обязательств.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ значится, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как уже было отмечено, спорное имущество передано ответчику по акту от 01.10.2019; договор заключен на срок с 01.10.2019 по 01.09.2020. Так как после истечения срока действия договора аренды, арендатор продолжил использовать имущество в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то спорный договор признан продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положениями статьи 450.1 ГК РФ закреплено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций, установив, что арендодатель сообщил арендатору об одностороннем отказе от договора аренды путем направления в его адрес надлежащего уведомления от 19.01.2021, которое получено ответчиком 19.01.2021, указали на прекращение его действия.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту.

Доказательств возврата спорного имущества и передачи его истцу в силу статьи 65 АПК РФ в материалы дела не предоставлено.

Как следствие этому, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, удовлетворил заявленное требование путем обязания ООО «Хуа Дун» в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу возвратить ООО «Еврострой» по акту приема-передачи спорное имущество, полученное по договору аренды недвижимости от 01.10.2019.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на правила пунктов 2, 3 статьи 428 ГК РФ, которые сводятся к тому, что истцом при заключении договора были навязаны ответчику обременительные, несправедливые условия договора и ООО «Хуа Дун» было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания его отдельных положений, то есть оказалось слабой стороной договора, подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

В силу пункта 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

При этом правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 428 ГК РФ, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3 статьи 428 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

С учетом приведенной нормы и разъяснений о ее применении на ООО «Хуа Дун» в ходе разрешения спора лежало бремя доказывания того, что договор является договором присоединения либо отвечает критериям, установленным в пункте 3 статьи 428 ГК РФ (определение условий договора одной из сторон и неравенство переговорных возможностей), то есть содержит навязанные несправедливые условия.

Между тем, договор аренды, заключенный сторонами спора, не обладает признаками договора присоединения.

Оснований для применения положений пункта 3 статьи 428 ГК РФ также не имеется, поскольку несправедливость условий договора со стороны ООО «Хуа Дун» в рамках рассмотрения дела не доказана. В сложившейся ситуации заключение спорного договора явилось следствием свободного волеизъявления сторон.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условие о сроке в договоре не противоречит закону. Договор подписан ответчиком без разногласий, что свидетельствует о его волеизъявлении на заключение договора на предлагаемых арендодателем условиях, в том числе в части срока его действия. Доказательства того, что при заключении договора арендатор был не согласен с какими-либо пунктами и положениями, имел намерение внести в договор соответствующие изменения, либо иным образом выражал арендодателю отсутствие воли на согласование в договоре спорного условия в материалах дела отсутствуют (статья 65 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 15.07.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2021 по делу № А04-3289/2021 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.12.2021, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова