Гражданский кодекс часть 1

Определением Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2020 принято к производству заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о признании потребительского кооператива «ЖСК № 88» (далее – ПК «ЖСК № 88», кооператив, должник) несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.

При этом суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением суда от 05.06.2020 ПК «ЖСК № 88» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Определением от 29.04.2021 конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

В рамках дела о банкротстве 26.10.2020 ФИО4 (до перемены фамилии – Олейник, далее также – участник строительства, кредитор) обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований участников строительства ПК «ЖСК № 88» требования о передаче квартиры № 100В, общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания по адресу: <...>.

Определением от 09.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2021, признано обоснованным и подлежащим включению в реестр требований участников строительства должника - ПК «ЖСК № 88» требование ФИО4 о передаче квартиры № 100В, общей площадью
59,7 кв.м, расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:000000:12174. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО4, сославшись на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права, просит определение от 09.09.2021 и постановление от 10.11.2021 изменить, удовлетворить заявление о включении в реестр требований о передаче спорной квартиры площадью не менее 160 кв.м.

В обоснование своей позиции заявитель указывает, что судами необоснованно не принят во внимание пункт 1.1 дополнительного соглашения от 21.11.2010, заключенного между заявителем и ПК «ЖСК № 88», согласно которому должник передал в собственность заявителя чердачное помещение, за счет которого в последующем была увеличена площадь квартиры. Обращает внимание, что выданная ПК «ЖСК № 88» 18.06.2015 справка подтверждает оплату паевого взноса в полном объеме, из которой следует, что заявителю принадлежит квартира № 100В, расположенная на 11-12 этажах по адресу: <...>
, состоящая из шести комнат, общей площадью 160 кв.м. По мнению заявителя, данный документ, не оспоренный участниками дела, в силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является подтверждением права собственности на квартиру площадью не менее 160 кв.м, которое, в соответствии с разъяснениями пункта 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возникло с момента выплаты паевого взноса, а не с момента государственной регистрации. Считает, что при вынесении судебных актов судами не учтено, что многоквартирный дом не окончен строительством, в связи с чем не может идти речь о реконструкции объекта. Приводит доводы о том, что при заключении дополнительного соглашения участник строительства исходил из добросовестности участников гражданских правоотношений, что давало ему возможность предполагать наличие у застройщика полномочий на передаче пайщику в собственность части чердачного помещения, которая была освобождена от коммуникаций и прочего общего имущества.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В заседание суда кассационной инстанции заявитель и иные лица, участвующие в обособленном споре, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 14.05.2010 между ПК «ЖСК № 88» и ФИО4 (дольщик, пайщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилья - двухкомнатной квартиры № 100В, расположенной в секции ВИА-1 строящегося дома по адресу: <...>. По условиям договора общая стоимость строительства квартиры составляет 1 500 000 руб. (пункт 2.2).

Вступительный взнос внесен участником строительства в сумме
20 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 167 от 25.06.2010.

Впоследствии, 21.11.2010 между ПК «ЖСК № 88» и ФИО4 заключено дополнительное соглашение, согласно которому застройщик передает пайщику в собственность чердачное помещение, примыкающее к квартире № 100В в кирпичной вставке ВИА-1 (4-й подъезд).

Во исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья от 14.05.2010 участником строительства уплачено 2 050 000 руб.

Актом приемки строительной готовности квартир от 22.01.2014 кооператив передал пайщику квартиру № 100В.

Согласно выданной ПК «ЖСК № 88» справке от 18.06.2015 исх. № 79
ФИО5 полностью выплатила паевой взнос за квартиру № 100в, площадью 160 кв.м, состоящую из 6 комнат, расположенную на 11-12 этажах по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 20.01.2017 по делу № 2-471/2017 за ФИО4 признано право собственности на 6825/1000000 доли в объекте незавершенного строительства - жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 25:28:000000:12174, в размере двухкомнатной квартиры № 100В по адресу: ул.Пихтовая, д.35 в г. Владивостоке, общей площадью 59,7 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:62203, расположенной на 12-м этаже.

Право собственности участника строительства на названную квартиру № 100В, общей площадью 59,7 кв.м. 27.07.2017 зарегистрировано в ЕГРН за № 25:28:000000:62203- 25/001/2017-1.

После открытия в отношении ПК «ЖСК № 88» процедуры конкурсного производства ФИО4 направила конкурсному управляющему заявление о включении требования о передаче указанной квартиры в реестр требований участников строительства, которое не было получено адресатом и возвращено отправителю 09.10.2020.

В связи с чем участник строительства обратился в суд с рассматриваемым требованием.

В ходе рассмотрения спора в дело представлено письмо конкурного управляющего с отказом ФИО4 во включении в реестр по причине пропуска установленного законом срока для предъявления требований к застройщику.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 указанного закона порядка предъявления требований к застройщику.

В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Пунктом 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 данного Федерального закона. По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон № 214-ФЗ) у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что требование ФИО4 основано на заключенном с ПК «ЖСК № 88» договоре долевого участия в строительстве, стоимость жилого помещения оплачена участником строительства полностью, вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 20.01.2017 по делу
№ 2-471/2017 за ФИО4 признано право собственности на 6825/1000000 доли в объекте незавершенного строительства - жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 25:28:000000:12174, в размере двухкомнатной квартиры № 100В, общей площадью 59,7 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:62203, расположенной на 12-м этаже, которое зарегистрировано в установленном законом порядке, суды признали обоснованным требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования в отношении указанной квартиры площадью 59,7 кв.м.

Отказывая в удовлетворении требования о передаче квартиры площадью 217,6 кв.м, образованной при объединении квартиры 100В с чердачным помещением, суды исходили из отсутствия правовых оснований для признания права участника строительства на указанное чердачное помещение, учитывая, что ФИО4 не представлено в материалы дела разрешение на проведение реконструкции и внесения изменений в проектную документацию.

Данные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

В рассматриваемом случае судами установлено, что на кадастровый учет поставлено жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: <...>, квартира 100В, общей площадью 59,7 кв.м, объекту присвоен кадастровый номер 25:28:000000:62203, право собственности на которое признано за ФИО4 вступившим в законную силу судебным актом.

Требование ФИО4 о включении в реестр квартиры площадью 217,6 кв.м. обусловлено тем, что фактически произведено объединение квартиры № 100В с прилегающим к ней чердачным помещением, которое передано кооперативом пайщику на основании дополнительного соглашения от 21.11.2010 к договору долевого участия в строительстве от 14.05.2010.

Указанным дополнительным соглашением от 21.11.2010 стороны согласовали, что кооператив передает пайщику в собственность чердачное помещение, примыкающее к квартире № 100В в кирпичной вставке ВИА-1 (4-й подъезд). Целью соглашения является удешевление строительства вставки ВИ-А1 за счет привлечения частных средств для строительства кровли (пункты 1.1 и 1.2).

В соответствии с пунктом 2.2 дополнительного соглашения пайщик по своему усмотрению и за свой счет производит реконструкцию примыкающего помещения, осуществляет строительство и эксплуатацию, помещение свободно от коммуникаций, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Проект реконструкции должен быть выполнен в соответствии с действующими нормативами и с учетом выполнения необходимых согласований. При выполнении проекта реконструкции пайщик обязуется учесть обеспечение отдельных проходов к общедомовым коммуникациям, находящихся в чердачном помещении (разводка системы отопления) с целью свободного доступа при их обслуживании.

В силу пункта 2.5 дополнительного соглашения от 21.11.2010 передаваемое помещение является нежилым.

Заявителем представлен в дело выданный Центром технической инвентаризации и кадастровых работ Дальневосточного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю (отделения в г. Владивостоке) по состоянию на 18.06.2019 технический паспорт на квартиру № 100В, общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания с лит. А по адресу: <...>.

Из данного документа усматривается, что участником строительства была осуществлена перепланировка путем объединения квартиры №100В, расположенной на 12 этаже с помещениями мансардного этажа (площадью 149 кв.м), разрешительные документы на перепланировку квартиры не предъявлены.

При обращении в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру № 100В, ФИО4 требований в отношении помещений мансардного этажа не заявляла, документов, подтверждающих согласование в установленном законом порядке перепланировки не представляла.

Согласно представленному Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю в дело техническому плану объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: <...> строительство квартиры общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания не предусмотрено.

По условиям дополнительного соглашения от 21.11.2010 передаваемое кооперативом пайщику чердачное помещение является нежилым (пункт 2.5). Обязанность выполнить проект реконструкции в соответствии с нормами действующего законодательства и получение необходимых согласований возложены на пайщика (пункт 2.2).

В материалы дела не представлено доказательств того, что в проектную документацию в установленном законом порядке внесены изменения, предусматривающие создание нового объекта в виде двухуровневой квартиры общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (в подлежащей применению редакции) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 4 названной статьи такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Из содержания дополнительного соглашения от 21.11.2010 усматривается, что в нем не указана площадь чердачного помещения, иные идентифицирующие признаки, позволяющие определить конкретный объект, подлежащий передаче пайщику, отсутствует условие о сроках и порядке уплаты цены договора, доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения не представлены, что свидетельствует о его незаключенности.

При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для включения в реестр требований о передачи жилых помещений требования ФИО4 о передаче квартиры площадью 217,6 кв.м.

В тоже время, при включении в реестр требований о передачи жилых помещений требование ФИО4 в отношении квартиры № 100В площадью 59,7 кв.м суды не учли следующее.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10, 201.11 Закона о банкротстве).

Включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений является способом защиты прав кредиторов, аналогичным включению в денежный реестр требований кредиторов, чем обусловлена необходимость учета неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении (пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства на дату проведения собрания участников строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом (подпункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве).

Между тем, указав в резолютивной части определения от 09.09.2021 на оплату квартиры 100В площадью 59,7 кв.м в полном размере, суд первой инстанции, в нарушение приведенных норм не указал сумму, уплаченную по договору долевого участия от 14.05.2010 за указанную квартиру.

В соответствии с часть 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

По смыслу статьи 6, статьи 133, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, а также применимые в конкретном спорном правоотношении правовые нормы.

Как установлено судами и отражено в мотивировочной части обжалуемых судебных актов, ФИО5 предъявила требование о передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве от 14.05.2010, заключенному с должником, которым установлена стоимость квартиры в размере 1 500 000 руб.

В подтверждение оплаты представлены платежные документы (копии квитанций к приходному кассовому ордеру) на сумму 2 050 000 руб.

Выводов относительно увеличения цены договора судебные акты не содержат.

При этом суды, в нарушение положений статьи 170 АПК РФ, не дали оценку внесенной сумме в размере 550 000 руб. в виде разницы между денежными средствами, фактически уплаченными участником строительства и денежными средствами, которые должны были быть уплачены, исходя условий договора от 14.05.2010, не исследовали обстоятельств, связанных с наличием переплаты по договору и в связи с этим – не разрешили вопрос о наличии/отсутствии оснований для включения требований ФИО4 в реестр денежных требований кредиторов ПК «ЖСК-88».

В связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального права обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а обособленный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует отмеченные недостатки, с учетом мотивировочной части настоящего постановления, определить круг обстоятельств, подлежащих установлению, полно и всесторонне исследовать представленные в материалы дела доказательства, применить подлежащие применению нормы материального права, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2021 по делу № А51-491/2020 отменить. Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Ф. Кушнарева

Судьи С.О. Кучеренко

А.Ю. Сецко