Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Адывейс» (далее – ООО «Адывейс», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу «Омега-ДВ» (далее – ЗАО «Омега-ДВ»), открытому акционерному обществу Акционерному коммерческому банку «Московский деловой мир» (далее – ОАО «МДМ Банк», банк) об устранении препятствий в пользовании нежилыми торговыми помещениями, расположенными на третьем этаже здания по
ул. Светланской, 3, а именно:

- восстановить вестибюль первого этажа в соответствии с проектными документами;

- убрать стены на лестничных пролетах первого и второго этажей;

- обеспечить свободный проход на третий этаж работников и посетителей ООО «Адывейс» в любое время.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил:

- демонтировать глухую перегородку между лестничными маршами главной лестницы здания в уровне второго этажа, изолирующую второй этаж от третьего;

- обеспечить свободный проход неограниченного круга лиц в помещения третьего этажа здания в любое время суток через главный вход первого этажа, помещения первого этажа и по главной лестнице здания с первого этажа на третий этаж;

- обязать ЗАО «Омега-ДВ» обеспечить свободный доступ в любое время к коммуникациям канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и телефонной связи, расположенным в цокольном этаже здания по ул. Светланской, 3 в г. Владивостоке.

Решением арбитражного суда от 06.12.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2008, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.05.2008 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением от 02.12.2008, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.06.2009 постановление апелляционного суда от 06.04.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ по Приморскому краю».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 решение арбитражного суда от 02.12.2008 оставлено без изменения в связи с тем, что истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права.

В кассационной жалобе ООО «Адывейс» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам материального и процессуального права, установленным по делу обстоятельствам, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что арбитражный суд первой инстанции не оценил договор аренды, документы, представленные истцом, не применил строительные нормы и правила, не исследовал техпаспорт БТИ 1992 и 2000 годов в сравнении с графическими изображениями первого и второго этажей здания после их реконструкции, проигнорировал факт значительного увеличения в результате реконструкции площади первого этажа. Считает, что существующее планировочное решение вестибюля к главной лестничной клетке здания выполнено с грубым нарушением СНиП. При этом ссылается, что возведением глухой стены в главной лестничной клетке в уровне второго этажа нарушены строительные и санитарные нормы, изложенные в п.п. 1.71, 1.101, 1.102, 1.129, 1.30 СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения. Пособие по проектированию предприятий общественного питания»; п.п. 4.3, 6.13 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; п.п. 2.2, 2.4, 5.1 Санитарных правил 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». Основные требования указанных документов: из нежилых общественных помещений третьего этажа должно иметься как минимум два изолированных эвакуационных выхода; доступ в предприятие торговли и общественного питания должен быть раздельный от посетителей и обслуживающего персонала. Возражает против выводов арбитражного суда относительно принятия в качестве доказательства экспертного заключения, ссылаясь на то, что вопреки требованиям статьи 55 АПК РФ эксперту не разъяснены его права. Об уголовной ответственности эксперт предупрежден неуполномоченным лицом – руководителем коммерческой организации (ст. 307 УК РФ). Эксперт ФИО2 в силу статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не имела право осуществлять судебно-экспертную деятельность в качестве негосударственного эксперта, поскольку являлась штатным экспертом Приморской НИЛСЭ МЮ РФ. В экспертизе отсутствуют ссылки на строительные нормы и правила, выводы противоречат представленным в деле доказательствам. Не согласен с выводами суда об отсутствии реконструкции объекта, полагая, что изменения технических характеристик здания являются именно реконструкцией. Указывает на нарушение арбитражным судом первой инстанции статьи 289 АПК РФ (не приняты указания суда кассационной инстанции). Оспаривает вывод апелляционного суда о том, что истец избрал неверный способ защиты нарушенного права, полагая, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 304 ГК РФ. Указывает на нарушение апелляционным судом части 3 статьи 266 АПК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО «МДМ Банк» выразило несогласие с изложенными в ней доводами. Считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель
ООО «Адывейс» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает из подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, за ООО «Адывейс» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 457,8 кв.м в здании (овощной магазин, лит. А, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-28), расположенное по ул. Светланской, 3 в
г. Владивостоке.

ЗАО «Омега-ДВ» как собственник иных помещений в этом здании сдало их в аренду ОАО «МДМ Банк» по договору от 22.05.2003 № 36 на срок до 22.05.2013.

Предметом договора, зарегистрированного в установленном порядке, являются помещения полезной площадью 582, 08 кв.м, а именно:

- первый этаж: крыльцо, №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 16А, 19;

- второй этаж: №№ 1, 2, 3, 4, 5, 5А, 6, 9, 10, 14, 15, 15А, 15Б, 16, 17.

Арендатором помещений произведена их перепланировка, в связи с чем закрыт доступ в помещения истца, расположенные на третьем этаже, через центральный вход здания.

ООО «Адывейс», ссылаясь на то, что такая перепланировка не позволяет обществу использовать свои помещения в качестве предприятия общественного питания, не соответствует требованиям
СанПиН 2.3.6.1079-01 и правилам пожарной безопасности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции сослался на отсутствие препятствий в пользовании
ООО «Адывейс» принадлежащими ему нежилыми помещениями третьего этажа спорного здания. При этом установил, что переоборудование произведено в отношении помещений, переданных в аренду банку, поскольку лестничные клетки, вестибюль также были сданы в аренду наряду с помещениями цокольного, первого и второго этажей здания.

Апелляционный суд признал вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что переоборудование коснулось указанных помещений, правильным исходя из следующего.

Установлено, что ранее здание, расположенное в <...>, по своему назначению являлось овощным магазином. В дело представлен технический паспорт на здание – овощной магазин (л.д. 11-18 т. 3), общая площадь здания, включая цокольный этаж, крыльцо составляет 2158,8 кв.м, в том числе цокольный этаж – 546,3 кв.м, 1 этаж – 456,3 кв.м, 2, 3 этажи – по 531,3 кв.м, крыльцо – 93,6 кв.м. При этом согласно экспликациям и поэтажным планам (л.д. 19-21 т. 3) площадь цокольного этажа составляет 439,1 кв.м, 1 этажа – 366,2 кв.м, 2 этажа – 475,9 кв.м, 3 этажа – 457,8 кв.м, итого – 1739 кв.м. Указанная общая площадь здания состоит из: 1281,9 кв.м – нежилые помещения цокольного, первого, второго этажей здания, собственником которых является ЗАО «Омега-ДВ»; 457,8 кв.м – нежилые помещения 3 этажа здания, собственником которых является ООО «Адывейс».

Разница в указанных площадях помещений, равная 419,1 кв.м, возникла, как установил апелляционный суд с учетом пояснений ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в результате того, что при технической инвентаризации использовались данные, взятые по наружным и внутренним замерам спорных помещений.

Установлено также, что за ЗАО «Омега-ДВ» было зарегистрировано право собственности в отношении этих помещений, включая помещения лестничных клеток, вестибюля.

Кроме того, апелляционный суд признал обоснованным довод
ООО «Адывейс» о невозможности использования принадлежащих ему на праве собственности помещений третьего этажа в соответствии с установленными правилами пожарной безопасности.

В силу пунктов 42, 43, 166 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации, утвержденных Приказом МЧС РФ от 18.06.03
№ 313, торговые предприятия и предприятия общественного питания классифицируются как «объекты торговли», требования к ним в части обязательного наличия двух выходов (основного и эвакуационного) одинаковы.

Исходя из положений пунктов 2.2, 2.4, 5.1 Санитарных правил 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» доступ в помещения общественного питания должен быть раздельный для посетителей и обслуживающего персонала.

Наличие как минимум двух изолированных выходов из всех помещений по обслуживанию населения (предприятий торговли, общественного питания и др.) предусмотрено для проектирования и строительства предприятий торговли и общественного питания (п.п. 1.71, 1.102, 1.129, 1.30 СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»; п.6.13 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»).

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что при изоляции помещений третьего этажа от основного выхода из здания и наличии в них лишь одного выхода (эвакуационного) использование этих помещений в качестве любого помещения по обслуживанию населения как торгового, так и предприятия общественного питания их собственником – ООО «Адывейс» невозможно.

Однако, как посчитал апелляционный суд, ошибочность вывода суда первой инстанции в указанной части не привела к принятию незаконного решения.

В обоснование этого вывода апелляционный суд со ссылкой на пункты 1-3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64) указал на то, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, апелляционный суд сослался на пункт 9 этого постановления, в соответствии с которым если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения
(ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Поскольку, как установил апелляционный суд, истец фактически лишен доступа в помещения, относящиеся к общему имуществу здания, чем нарушаются его права как собственника помещений, расположенных в нежилом здании, использованный им в настоящем деле способ гражданско-правовой защиты не является надлежащим. Часть общего имущества здания, на которую истец имеет право в силу закона, не находится в его владении. Статьей же 304 ГК РФ, положенной
ООО «Адывейс» в обоснование иска, предусмотрен способ защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (иск владеющего собственника к лицам, создающим препятствия в пользовании и распоряжении вещью).

Кроме того, апелляционный суд указал на смену собственника помещений, переданных банку в аренду.

Однако вывод о смене собственника и о ненадлежащем ответчике по делу апелляционный суд не обосновал ссылкой на допустимые доказательства, подтверждающие данный факт, что противоречит требованиям статьи 271 (п. 12 ч. 2) АПК РФ.

Вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права также сделан апелляционным судом без выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Так, в соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В данном случае, обращаясь с иском на основании статьи 304 ГК РФ, ООО «Адывейс» обосновало свои требования нарушением его прав как собственника помещений третьего этажа в спорном здании, которыми он фактически владеет (иск владеющего собственника). Однако апелляционный суд данному обстоятельству оценку не дал.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании статьи 288 (ч.ч. 1-3) АПК РФ, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное и на основе оценки имеющихся в деле, а в случае необходимости дополнительно представленных доказательств, установить значимые для дела обстоятельства (относительно собственника и арендатора помещений цокольного, первого и второго этажей здания и, как следствие, надлежащего ответчика по делу), определить предмет доказывания по каждому заявленному требованию исходя из характера допущенных, по мнению истца, нарушений его права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

В случае необходимости арбитражному суду следует предложить истцу уточнить заявленные требования и надлежащего ответчика по делу.

В соответствии с частью 3 статьи 289 АПК РФ арбитражному суду необходимо решить вопрос распределения государственной пошлины по кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.12.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу № А51-2983/2006 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий И.А.Тарасов

Судьи Л.Б.Шарипова

О.П.Дружина