Гражданский кодекс часть 1

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее - ДМС администрации г. Хабаровска, Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕГО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680038, <...>, помещ. II (22); далее - ООО «ДЕГО», общество, ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 27.11.2013 №11783 в размере 6 633 375 руб. 38 коп., пеней за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 862 949 руб. за период с 10.08.2015 по 31.07.2020.

Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивирован неисполнением обществом принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за используемый земельный участок.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.06.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскан основной долг по договору аренды земельного участка от 27.11.2013 №11783 в размере 6 633 375 руб. 38 коп., пени в размере 285 588 руб. 67 коп.

ООО «ДЕГО», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о применении судами закона, не подлежащего применению в настоящем случае (пункта 2 статьи 323 ГК РФ, устанавливающего солидарную обязанность должников). Настаивает на позиции о том, что обязательства по оплате долга по арендной плате за земельный участок должны быть определены соразмерно долям в праве на здание, находящееся на спорном земельном участке. По мнению общества, судами не дана должная оценка доводам ответчика о том, что размер арендной платы следует исчислять из площади земельного участка, занятого административным зданием, строительство которого завершено.

Департаментом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании представители ООО «ДЕГО» и ДМС администрации г. Хабаровска поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 27.11.2013 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Фонд жилищного строительства» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №11783, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, кадастровый номер 27:23:0020233:54, площадью 7 829 кв.м, для строительства административного здания в соответствии с градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ЦЩ-В - зоны центра обслуживания и коммерческой активности на территориях, попадающих под действие ограничений.

Местоположение участка: примерно в 53 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен по 27.11.2016. Договор от 27.11.2013 №11783 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Факт передачи земельного участка подтвержден актом приема-передачи от 27.11.2013.

Пунктом 2.3 указанного договора установлено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

Впоследствии 19.03.2015 между ДМС администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «Фонд капитального строительства» (арендатор) заключено соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от 27.11.2013 №11783.

Между ООО «Фонд жилищного строительства» (арендатор) и ООО «ДЕГО» (новый арендатор) 22.05.2015 заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 27.11.2013 №11783.

Факт передачи земельного участка новому арендатору подтвержден актом приема-передачи от 22.05.2015.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «ДЕГО» (арендатор) 13.08.2015 заключено соглашение об изменении условий договора аренды.

Размер годовой арендной платы за участок составляет 4 098 100 руб. В соответствии с пунктом 3.2 договора №11783 арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору в части внесения арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 633 375 руб. 38 коп. за период с 01.03.2018 по 31.07.2020.

Пунктом 5.2 договора определено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора начислены пени в размере 862 949 руб. 08 коп. за период с 10.08.2015 по 31.07.2020.

Департаментом в адрес ООО «ДЕГО» направлена претензия от 03.08.2020 №02-08/9360 с предложением погашения задолженности по арендной плате и пеней в 10-дневный срок с момента её получения, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ООО «ДЕГО» обязательств по договору аренды земельного участка явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Суды, установив, что земельный участок по окончании срока действия договора аренды от 27.11.2013 №11783 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, пришли к правильному выводу о его возобновлении на неопределенный срок в силу положений статьи 621 ГК РФ.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими участками должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт использования обществом земельного участка, предоставленного по договору аренды от 27.11.2013 №11783, в спорный период без надлежащего исполнения им обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о правомерности требований Департамента о взыскании с общества основного долга по указанному договору в заявленном размере.

Установив факт просрочки исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы, руководствуясь положениями статьи 330 ГК РФ и условиями пункта 5.2 договора аренды №11783, суд первой инстанции, применив срок исковой давности, произвел собственный расчет пени, в результате которого счел обоснованными требования истца о взыскании штрафной санкции в размере 285 588 руб. 67 коп. за период с 02.10.2017 по 31.07.2020.

Доводы кассационной жалобы о том, что обязательства по оплате долга по арендной плате за земельный участок в настоящем случае должны быть определены между собственниками помещений административного здания, строительство которого завершено ответчиком, соразмерно их долям, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).

В пункте 25 Постановления № 73 разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Судами установлено, что ни ООО «ДЕГО», ни собственники помещений в административном здании, расположенном на спорном земельном участке, возведенном ответчиком, не обращались в Департамент с заявлением о внесении изменений в действующий договора аренды №11783, либо о его расторжении с целью заключения нового договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку ни закон, ни договор аренды №11783 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Вопреки утверждениям кассатора, действующим законодательством не предусмотрена обязанность уполномоченного органа по собственной инициативе осуществлять мероприятия по оформлению нового договора аренды в соответствии с положениями части 3 статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, как верно указано судами взыскание с ответчика суммы задолженности в полном объеме, не лишает общества права на обращение в суд с самостоятельными исковыми требованиями о взыскании арендных платежей с собственников помещений в административном здании.

Довод ООО «ДЕГО» о том, что размер арендной платы следует исчислять из площади земельного участка, занятого административным зданием, строительство которого завершено, был предметом исследования судов и правомерно ими отклонен со ссылкой на положения части 2 статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 8 статьи 448 ГК РФ, пункт 18 Постановления №73.

При этом судами обосновано принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020233:54 является самостоятельным объектом недвижимости площадью 7829 кв.м, имеет вид разрешенного использования - для строительства административного здания. В настоящее время ответчиком осуществляется второй этап строительства на указанном земельном участке.

В связи с чем, как верно указали суды, правовых оснований для его раздела на две части в целях начисления арендной платы не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.06.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 по делу № А73-17567/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова