Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021

по делу № А24-1547/2021 Арбитражного суда Камчатского края

по иску управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683001, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Северная широта» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683031, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северная широта» (далее – общество, ООО «Северная широта», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 10.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Бизнесцентр» (далее – ООО «Бизнесцентр»).

Решением от 06.07.2021 исковые требования управления удовлетворены: у ООО «Северная широта» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:5059, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:255, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021 решение от 06.07.2021 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворить. Заявитель ссылается, что обществом реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта; на отсутствие сведений о том, что в период действия договора № 266/17 обществом проводились строительные работы по объекту незавершенного строительства; на отсутствие зарегистрированного обращения общества от 01.10.2020 о продлении договора аренды на основании пунктов 6.7 статьи 19 Федерального закона от 29.07.2004 № 98-ФЗ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Северная широта» приводит возражения относительно приведенных в ней доводов.

В судебном заседании директор общества поддержал позиции, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, дав соответствующие пояснения.

Управление явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого акта исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 08.12.2008 между комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Северная широта» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4996, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 0,2178 га с кадастровым номером 41:01:0010114:255, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 46 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, фактическое использование: для строительства здания торгового комплекса, на срок с 08.12.2008 по 07.12.2011.

Дополнительным соглашением от 14.05.2012 в договор № 4996 внесены изменения, в том числе в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:255, изменения арендодателя на министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.

Договор, дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

В период действия договора № 4996 обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Здание торгового комплекса» № 41 301 000-36 со сроком действия до 24.10.2012. При этом срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался, в том числе до 31.03.2015, до 26.06.2016, до 17.12.2017, до 25.10.2020.

13.07.2017 кадастровым инженером ФИО2 (зарегистрирована в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность за № 7895) оформлен технический план объекта незавершенного строительства, выполненного в соответствии с проектной документацией от 15.01.2013 и на основании разрешения на строительство № 41 301 000-36, в котором отражены сведения о характерных точках контура здания, о площади застройки – 890 кв.м, о степени готовности объекта незавершенного строительства – 60%.

11.09.2017 за ООО «Северная широта» зарегистрировано право собственности на нежилой объект незавершенного строительства площадью застройки 890 кв.м со степенью готовности – 60%, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, 25.10.2017 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Северная широта» (арендатор) заключен договор аренды № 266/17 в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:255, сроком на 3 года, по 25.10.2020.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что по окончании срока его действия договор аренды считается прекращенным и не может быть продлен автоматически. Данное условие расценивается сторонами как возражение арендодателя против возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 08.12.2020 № 010801/8007/20 администрация уведомила общество о действии договора № 266/17 до 25.10.2020; о реализации обществом права на однократное приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства, предусмотренное ФЗ № 137-ФЗ; о намерении администрации обратиться в арбитражный суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Кроме того, в период действия договора № 266/17 адрес общества администрацией направлялось письмо от 13.04.2020 № 01-0801/2501/20 с аналогичным содержанием.

15.01.2021 отделом аренды администрации проведено обследование земельного участка с кадастровым номером, по результатам которого выявлено, что в его границах размещен объект незавершенного строительства (3-х этажная металлическая конструкция) в отношении которого строительные работы не ведутся, строительная техника на территории участка отсутствует, о чем составлен соответствующий акт.

Ранее, аналогичный акт о возведенной в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:255 постройки (3-х этажная металлическая конструкция) и об отсутствии на территории строительных материалов и строительной техники оформлен этим же отделом администрации 06.07.2016.

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, ссылаясь на прекращение арендных отношений по договору № 266/17 и полагая возможным изъять у общества объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%, путем продажи его с публичных торгов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию правилами статьи 239.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4 названной статьи).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 этой же статьи).

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В данном случае суд первой инстанции, удовлетворяя иск в заявленном объеме, посчитал подлежащими применению к спорным правоотношениям правила статьи 239.1 ГК РФ, поскольку ответчиком было реализовано, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015, в частности договора от 25.10.2017 № 266/17, срок действия которого определен по 25.10.2020. Судом установлено, что, с учетом названного договора аренды № 266/17, действие разрешения на строительство № 41 301 000-36 продлено до 25.10.2020; в период действия разрешения на строительство и договора № 266/17 строительство здания торгового комплекса не завершено; согласно сведениям из ЕГРН за ООО «Северная широта» 11.09.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%, объекту присвоен кадастровый номер 41:01:001010114:5059. Судом рассмотрены и отклонены доводы общества о невозможности завершения строительства объекта по вине органа местного самоуправления (увеличение арендной платы, рассмотрение вопроса в продлении договора аренды и разрешения на строительство) как неподтвержденные надлежащими доказательствами; суд учел письмо общества от 16.03.2020 о невозможности завершения строительства в связи с тяжелой финансовой обстановкой.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований управления, исходила из следующего.

Как указано выше, для завершения строительства здания торгового комплекса обществу по договору аренды от 25.10.2017 № 266/17 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010114:255 сроком на 3 года (по 25.10.2020); на этот же период, вплоть по 25.10.2020, продлено разрешение на строительство № 41 301 000-36. При этом договор аренды заключен в порядке реализации права арендатора (собственника объекта незавершенного строительства) на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вместе с тем, Законом № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции», действующим с 08.06.2020, статья 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнена, в том числе частями 6-7 следующего содержания (статья 23).

Согласно части 6 названной статьи закона, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Пунктом 7 этой статьи предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Апелляционный суд, устанавливая возможность применения к спорным правоотношениям сторон положений пункта 6 статьи 23 Закона № 166-ФЗ, исходил из того, что обществом, включенным в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, до истечении установленного в договоре аренды № 266/17 срока его действия, в адрес арендодателя направлено заявление от 01.10.2020, имеющее отметку о штампе входящей корреспонденции от 02.10.2020, о пролонгации договора аренды в связи с изменениями действующего законодательства, а также отсутствием доказательств о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. При этом суд в качестве таких доказательств не принял акты осмотра территории, ввиду отсутствия в них сведений, позволяющих признать, что осмотр проведен в рамках земельного контроля, в результате которого выявлены нарушения по использованию земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:255.

Следует принять во внимание, что арендодателю на момент направления в адрес общества письма от 08.12.2020 было достоверно известно о нахождении в границах вышеназванного земельного участка объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности (60%, а также предпринимаемых арендатором мер, связанных с намерением завершить строительство торгового объекта, о чем общество неоднократно уведомляло управление (обращения от 18.02.2020, от 16.03.2020).

Учитывая установленные обстоятельства, а также принцип разумности и добросовестности участников гражданско-правовых отношений, апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для изъятия у общества объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:255, путем его реализации с публичных торгов, поэтому отменила решение суда и отказала в иске.

Оснований не согласиться с указанными выводам у суда округа не имеется.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено, судебный акт подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021 по делу № А24-1547/2021 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

ФИО3