Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 12.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021

по делу № А51-7127/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алтекс»

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр», общество с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки»

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Алтекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690035, <...>; далее – ООО «Алтекс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 339-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в котором просило изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Согласно заключению эксперта № 13-01/07-21 от 06.07.2021, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «КОНСАН», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 1 561 156 (один миллион пятьсот шестьдесят одна тысяча сто пятьдесят шесть) рублей 00 копеек (без учета НДС)» (с учетом уточнений от 03.08.2021, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле на основании статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (далее – ООО «Аналитик центр»), общество с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки» (далее – ООО «Краевой центр оценки»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении заявленного требования.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ), обратил внимание на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления. Указал, что управлением приняты всевозможные меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Аналитик Центр» ФИО3 от 02.12.2019 № 6049/19, который согласно экспертному заключению от 12.12.2019 № 34/091219/23-11 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон привели свои позиции относительно рассматриваемой кассационной жалобы, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав объяснения присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Алтекс» (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2014 № 05-00110-003-Н-АР-7013-00 в отношении недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 43,3 кв.м в здании (дом жилой, лит. 1, номера на поэтажном плане 1-5 (II), этаж цокольный), расположенное по адресу: <...>, для использования в целях «офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг», которое передано по акту приема-передачи от 12.03.2014 арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2014 (номер регистрационной записи 25-25-01/107/2014-12307.03.2014).

07.03.2019 ООО «Алтекс» обратилось к УМС г. Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, по результатам рассмотрения которого уполномоченным органом письмом от 05.04.2019 № 3433/20 отказано по мотиву того, что арендуемый объект должен быть включен в Перечень муниципального имущества в течение пяти и более лет до дня подачи заявления, а также наличия на момент обращения задолженности по арендной плате, в связи с чем общество не соответствует требованиям, установленным пунктом 2 статьи 3 и пунктом 2 части 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2019 по делу № А51-8044/2019 распоряжение УМС г. Владивостока от 28.03.2019 № 231/28 «Об отказе в реализации субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» признано незаконным как не соответствующее положениям Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В дальнейшем управление направило в адрес общества уведомление от 06.03.2020 № 20/615 с предложением заключить договор купли-продажи имущества, в пункте 3.1 в проекте которого на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 02.12.2019 № 6049/19, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», стоимость спорного помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 2 591 166 руб. 67 коп. (без учета НДС).

Ссылаясь на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31.03.2020 № 051, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Краевой центр оценки», согласно которому величина рыночной стоимости помещения составляет 1 500 000 руб. (без учета НДС), ООО «Алтекс» 17.04.2020 направило МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 339-ППВ с условием о рассрочке в редакции протокола разногласий.

МКУ «АПМЗН» письмом от 20.04.2020 № 20/932 отказало ООО «Алтекс» в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий ввиду отсутствия у него полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Неурегулирование сторонами разногласийпризаключении договора купли-продажи муниципального имущества в добровольном порядке явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего спора установлено, что между сторонами существуют разногласия в части выкупной стоимости имущества, препятствующие заключению договора купли-продажи, представленные сторонами отчеты имеют существенные различия в отношении этой стоимости, в связи с чем судом первой инстанции назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 06.07.2021 № 13-01/07-21, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «КОНСАН» ФИО4 рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 07.03.2019 составила 1 561 156 руб. (без учета НДС), исследовав и оценив которое суды пришли к выводу о достоверности, не содержащему противоречий и неточностей, соответствующим требованиям Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В этой связи суды правомерно удовлетворили требования истца, обязав управление заключить с обществом договор купли-продажи исходя из рыночной стоимости спорного имущества в размере 1 561 156 руб. (без учета НДС).

Доводы заявителя кассационной жалобы о необходимости принятия отчета оценщика ООО «Аналитик Центр» от 02.12.2019 № 6049/19, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются несостоятельными ввиду приведенных положений закона, примененных судами при разрешении настоящего спора.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 12.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу № А51-7127/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова