Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690063, <...>, далее – ООО «Матрикс – Прим») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690110, <...>, далее – Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Гунчан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690001, <...>, далее – ООО «Гунчан») о признании недействительным договора аренды от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 земельного участка с кадастровым № 25:28:030004:5116, площадью 36 564 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <...>, заключенного между Департаментом и ООО «Гунчан», а также о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права в виде права аренды ООО «Гунчан» на земельный участок с кадастровым № 25:28:030004:5116.

В свою очередь, ООО «Гунчан» обратилось со встречным исковым заявлением к ООО «Матрикс-Прим» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Матрикс-Прим» на следующие объекты, расположенные по адресу: <...>: объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 92), сохранностью 3%, условный номер 25-25-01/190/2005-144, кадастровый номер 25:28:030004:4493; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 93), сохранностью 3%, условный номер 25-25-01/190/2005-207, кадастровый номер 25:28:030004:4506; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 94), сохранностью 3%, условный номер 25-25-01/190/2005-288, кадастровый номер 25:28:030004:4486; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 95), сохранностью 2%, условный номер 25-25-01/190/2005-289, кадастровый номер 25:28:030004:4510.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – регистрирующий орган), ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением суда от 14.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятыми решением и апелляционным постановлением, ООО «Матрикс-Прим» обратилось с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о неправильном применении судами норм материального права и несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель привел доводы об ошибочности и преждевременности выводов судов об отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества ООО «Матрикс-Прим». Считает, что установление данного факта возможно только в рамках проведения судебной строительной экспертизы, в удовлетворении ходатайства о назначении которой судом было необоснованно отказано. Считает, что у него как у собственника объектов недвижимости имеется исключительное право на приобретение спорного земельного участка, на котором они расположены в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). В тоже время заявитель указывает на отсутствие такого права у ООО «Гунчан», которому спорный земельный участок предоставлен в аренду в связи с нахождением на нем объекта недвижимости арендатора -сооружения – дорога м. ФИО4, ввиду того, что надлежащих доказательств, подтверждающих факт нахождения данного сооружения на этом земельном участке, не имеется. Считает, что судами не дана оценка оспариваемому ООО «Матрикс-Прим» договору аренды с позиций соблюдения требований Земельного кодекса РФ при его заключении, несмотря на приводимые заявителем аргументы. Кроме того, по мнению заявителя, у ООО «Гунчан» отсутствует право на обращение с настоящими исковыми требованиями в суд, в том числе, поскольку ранее данное общество уже реализовало свое право на получение иного земельного участка в целях использования принадлежащего ему объекта недвижимости – сооружения - дороги м. ФИО4.

В отзывах на кассационную жалобу и пояснениях к ним, ООО «Гунчан» и Департамент оспорили доводы, изложенные в ней, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось. В процессе рассмотрения дела судом кассационной инстанции в составе суда произведена замена в порядке статьи 18 указанного Кодекса, после чего судебное разбирательство произведено с самого начала.

В судебном заседании, проведенном 15.05.2018 с использованием систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ООО «Матрикс – Прим», ООО «Гунчан» доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали в полном объеме, дав соответствующие пояснения.

Департамент, ФИО3 надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не усмотрел.

Как установлено судами из материалов дела, 23.10.2009 регистрирующим органом зарегистрировано право собственности ООО «Гунчан» на сооружение – дорога м. ФИО4, назначение: сооружение, протяженность 4 948 м, инв. № 05:401:001:015318640:0101, лит. 101, адрес объекта: <...>.

В государственный кадастр недвижимости 09.10.2015 внесена запись о земельном участке с кадастровым № 25:28:030004:5116, общей площадью 36 564 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами участка. Ориентир- здание. Участок находится примерно в 472 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

17.12.2015 ООО «Гунчан» направило в адрес Департамента письмо, в котором просило в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым № 25:28:030004:5116, площадью 36 564 кв. м, цель использования – объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны.

16.06.2016 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Гунчан» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 сроком на 49 лет, согласно которому арендодатель на основании обращения, в соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым № 25:28:030004:5116, площадью 36 564 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание. Участок находится примерно в 472 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: объекты транспортной инфраструктуры, необходимые для функционирования зоны, в целях дальнейшей эксплуатации объекта. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В тоже время 18.04.2016 регистрирующим органом выданы ООО «Матрикс-Прим» свидетельства о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 05.04.2016, заключенному с ФИО3: объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 93), сохранностью 3 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 92), сохранностью 3 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 94), сохранностью 3 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>; объект, разрушенный в результате физического износа (производственный склад, лит. 95), сохранностью 2 %, назначение: нежилое здание, площадью 1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> (далее спорные объекты недвижимости).

При этом 17.04.2017 по заданию ООО «Матрикс-Прим» ООО «Землемеръ» было изготовлено заключение кадастрового инженера, согласно которому вышеназванные объекты недвижимости (склады) находятся в границах земельного участка с кадастровым № 25:28:030004:5116.

ООО «Матрикс-Прим» направило в адрес ООО «Гунчан» заявление о досудебном урегулировании спора, в котором сообщало о том, что договор аренды земельного участка от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 является недействительным (ничтожным) и нарушает его права и законные интересы в силу статей 552, 608 ГК РФ, статей 35, 39.20 ЗК РФ и просило принять решение о признании настоящей сделки недействительной и направить в регистрирующий орган заявление о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым № 25:28:030004:5116, площадью 36 564 кв. м.

В свою очередь, ООО «Гунчан» направило в адрес ООО «Матрикс-Прим» претензию, в которой предлагало ООО «Матрикс-Прим» в целях досудебного урегулирования спора направить в регистрирующий орган заявление о прекращении права собственности на спорные объекты недвижимости.

Разногласия сторон относительно законного правообладателя земельным участком с кадастровым номером 25:28:030004:5116 не были разрешены в досудебном порядке, что и послужило основанием для обращения ООО «Матрикс-Прим» и ООО «Гунчан» с взаимными требованиями друг к другу.

При этом ООО «Матрикс-Прим» настаивало на недействительности договора аренды земельного участка от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 по мотиву нарушения его исключительного права на приобретение этого земельного участка как собственника объектов недвижимости, расположенных на нем, а также ввиду несоответствия этого договора нормам Земельного кодекса РФ.

ООО «Гунчан» свои требования обосновало нарушением его прав как землепользователя (арендатора) земельного участка наличием в ЕГРН записи о праве собственности ООО «Матрикс-Прим» на несуществующие объекты, которые утратили свойства недвижимой вещи в результате разрушения.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 ГК РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов является задачей судопроизводства в арбитражном суде.

В силу статьи 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Способы защиты нарушенных прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ. Избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право. В том случае, если приведение сторон в первоначальное положение невозможно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Оценив по правилам главы 7 АПК РФ представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства, суды установили, что спорные объекты недвижимости, разрушенные в результате физического износа сохранностью 3% и 2%, принадлежащие ООО «Матрикс-Прим», полностью разрушены (погибли как объект недвижимого имущества) и в границах спорного земельного участка (с кадастровым № 25:28:030004:5116), предоставленного ООО «Гунчан» по договору аренды от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 Департаментом, отсутствуют.

При этом в ходе исследования обстоятельств дела судами выявлено, что уже на март 2005 года процент сохранности этих объектов, разрушенных в результате физического износа, составлял 3% и 2%, процент сохранности бут. бетонного ленточного фундамента, разрушенного глубокими трещинами и имеющего значительную деформацию, составлял 30%; стены, перекрытия, кровля отсутствовали вовсе; в объекте сохранностью 2% - процент сохранности фундамента составлял 20%, иные конструктивные элементы отсутствовали.

Доказательств возможности восстановления спорных объектов либо существования частей фундаментов спорных объектов в настоящее время истцом не представлено.

Более того, приняв во внимание выводы геодезической экспертизы ООО «Бюро кадастровых инженеров № 1», изложенные в заключении кадастрового инженера ФИО5, суды установили, что помимо сооружения «Дорога м. ФИО4» (лит.101), принадлежащего ООО «Гунчан», в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5116 какие-либо другие объекты капитального строительства отсутствуют.

Вместе с тем суды учли длительное непринятие мер как истцом, так и его правопредшественником как собственниками спорных объектов, направленных на реализацию исключительного права, предусмотренного действующими до 01.03.2015 положениями статей 36, 39 ЗК РФ (меры по восстановлению данных объектов либо оформлению прав на земельный участок под ними), а также отсутствие доказательств наличия титульного права на спорный земельный участок ни у ООО «Матрикс-Прим», ни у предыдущего собственника спорных объектов.

Установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства позволили судам прийти к выводам о том, что на момент заключения спорного договора аренды земельного участка от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Матрикс-Прим» на праве собственности как объекты недвижимого имущества фактически отсутствовали; на протяжении продолжительного периода времени со стороны собственников отсутствовал какой бы то ни было интерес к ним, к их поддержанию в надлежащем состоянии в целях эксплуатации по назначению; не проявление истцом и его правопредшественником ФИО3 должной заботы о своем недвижимом имуществе в рассматриваемой ситуации привело к утрате ими преимущественного права на приобретение земельного участка, расположенного под ними.

Более того, апелляционный суд отметил, что в данном случае интерес ООО «Матрикс-Прим» направлен на приобретение прав на земельный участок, который по своей сути следует за судьбой объектов недвижимого имущества, неразрывно с ним связанных, и, применительно к рассматриваемому случаю, фактически отсутствовавших на момент заключения договора аренды земельного участка.

При такой ситуации, следуя правилу, что в случае утраты недвижимости свойств объекта гражданских прав, исключающих возможность его использования по целевому назначению, запись о праве собственности не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности, судебные инстанции сочли требования ООО «Гунчан» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Матрикс-Прим» на спорные объекты недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Данный вывод судов в полной мере согласуется с нормами статей 131 (пункт 1), 235 (пункт 1) ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой позицией высшей судебной инстанции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10, определении Верховного Суда РФ от 20.06.2017 № 303-ЭС17-7396.

В тоже время суды учли наличие у ООО «Гунчан» как арендатора земельного участка материального права на обращение с заявленным требованием, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пунктах 3, 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности».

В рассматриваемом случае удовлетворение встречного иска ООО «Гунчан» как арендатора земельного участка, результатом которого будет исключение из ЕГРП недостоверной записи о праве собственности ООО «Матрикс-Прим» на несуществующие объекты недвижимости, приведет к восстановлению нарушенных прав арендатора на беспрепятственное пользование земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Учитывая выявленные в ходе рассмотрения спора обстоятельства фактического отсутствия на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:030004:5116 объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрированы за ООО «Матрикс-Прим», суды не установили нарушения преимущественных прав последнего на его приобретение и, как следствие, наличия охраняемого законом интереса в признании договора аренды земельного участка от 16.06.2016 № 28-Ю-21794 недействительным.

На этом основании суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска ООО «Матрикс-Прим», что соответствует нормам статей 1, 2, 11, 12, 166, 168 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ.

Поддерживая в данном случае выводы судебных инстанций, суд округа находит их правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным на основе представленных в дело доказательств, нормам гражданского и земельного законодательства, регулирующим спорные правоотношения, а также нормам процессуального законодательства (глава 7 АПК РФ).

Доводы кассационной жалобы, касающиеся вопроса о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости ООО «Матрикс-Прим» в натуре, о праве последнего на приобретение спорного земельного участка, подлежат отклонению как несостоятельные. По существу эти доводы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных арбитражными судами на основе их оценки фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в кассационной инстанции недопустимо. Кроме того, названные доводы приводились заявителем в арбитражных судах первой и апелляционной инстанций, были рассмотрены судами и в результате чего мотивировано отклонены в обжалуемых судебных актах.

Его же довод о недоказанности факта нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости ООО «Гунчан» сооружения – дорога м. ФИО4 не принимается во внимание судом округа, как противоречащий представленным в дело доказательствам. Также признается несостоятельным довод заявителя кассационной жалобы о том, что ранее ООО «Гунчан» уже реализовало свое право на получение иного земельного участка в целях использования принадлежащего ему объекта недвижимости – сооружения - дорога м. ФИО4. Решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11080/2012, на которое сослался заявитель жалобы, соответствующих выводов не содержит.

Довод ООО «Матрикс-Прим» о недействительности договора аренды, заключенного между ООО «Гунчан» и Департаментом, мотивированный также отсутствием доказательств нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества (сооружения) арендатора, не подлежит рассмотрению судом с учетом предмета и основания первоначального иска, и установленного судами факта утраты основания защищаемого права (законного интереса) ООО «Матрикс-Прим» и, как следствие, отсутствием на основании статьи 168 ГК РФ материального права на заявленный им иск (оспаривание заключенного между Департаментом и ООО «Гунчан» договора аренды).

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в том числе при оценке доказательств, кассационной инстанцией не установлено.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства, судами не допущено, оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Излишне уплаченная государственная пошлина при обращении с настоящей кассационной жалобой в суд подлежит возврату на основании статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.11.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018 по делу № А51-10310/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690063, <...>) из федерального бюджета 3 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 09.02.2018 № 15.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.К. Яшкина

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова