Гражданский кодекс часть 1

при участии от управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Муравленко –ФИО2 по доверенности от 16.05.2007 № 1865, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Муравленко на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2007 по делу № А81-607/2007 (судьи Семенова Т.П., Гергель М.В., Зорина О.В.) по иску предпринимателя ФИО3 к управлению муниципального имущества администрации муниципального образования г. Муравленко о взыскании 1 092 129 руб. 67 коп.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о взыскании с управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Муравленко (далее –УМИ администрации г. Муравленко) 1 092 129 руб. 67 коп., составляющих стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.08.2007 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие согласования выполнения ремонтных работ в арендуемом помещении.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2007 решение суда первой инстанции от 08.08.2007 отменено, исковые требования удовлетворены в части взыскания с УМИ администрации г. Муравленко стоимости неотделимых улучшений в сумме 488 145 руб. 00 коп. В оставшейся части в иске отказано.

Постановление мотивировано тем, что наличие согласования проведения ремонтных работ подтверждено договором, право требования истца основано на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер затрат подтвержден решением ФИО4 от 12.05.2004 № 318.

Не согласившись с постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2007, УМИ администрации г. Муравленко обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой указывает, что в пунктах 12, 13 перечня, утвержденного решением ФИО4 от 12.05.2004 № 318, указаны два объекта арендуемые ИП ФИО3 –магазин «Класс-Е» и овощехранилище № 1. По строкам перечня имеется расшифровка вида необходимых работ, то есть для магазина «Класс-Е» –общестроительные работы на сумму 267 460 руб., для овощехранилища № 1 –ремонт кровли, на сумму 230 685 руб. Овощехранилище № 1 не является предметом исковых требований истца по настоящему делу. Поэтому суд апелляционной инстанции неправомерно взыскал обе суммы.

До рассмотрения кассационной жалобы от истца получено письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Рассмотрев ходатайство, заслушав мнение участвующего в деле представителя ответчика, суд не находит оснований для отложения рассмотрения дела, поскольку истец явкой в заседание не обязывался, правила главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривают возможность отложения рассмотрения кассационной жалобы.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивает на удовлетворении кассационной жалобы.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты по настоящему делу подлежат отмене, а дело –направлению на новое рассмотрение с суд первой инстанции.

Как видно по материалам дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды от 01.08.2002 года № 343, заключенным с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Муравленко (арендодателем), предпринимателю ФИО3 (арендатору) для использования под размещение торговой точки было предоставлено нежилое помещение общей площадью 85,5 кв.м., расположенное в здании по ул. Нефтяников, 4а.

Срок действия договора указан с 01.08.2002 по 31.12.2002 (пункт 1.3. договора).

По условиям пунктов 4.6, 4,7 договора арендатор вправе, руководствуясь пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить сумму годовой арендной платы при предоставлении документов (смета на ремонт, акт выполненных работ, факт оплаты и др.) на величину затрат по ремонту объекта аренды, его реконструкции и монтажу пожарно-охранной сигнализации, а также произвести строительные работы в соответствии с проектом, согласованной с архитектурой. В арендованном помещении истец разместил магазина «Класс-Е».

В дальнейшем стороны продлевали срок действия договора соглашениями от 30.12.2002 № 56/343/03, от 01.01.2004 № 42/343/03, от 09.12.2004 № 183/343/05 до 01.04.2005, а 29.12.2005 заключили новый договор аренды № 61/06 сроком действия до 01.04.2006, соглашением от 18.04.2006 № 39/61/06 срок его действия продлен до 30.12.2006.

Помещение передано арендатору по передаточному акту от 01.01.2006.

В соответствии с постановлением администрации муниципального имущества г. Муравленко от 28.12.2006 № 216 комитет по управлению муниципальным имуществом был переименован в управление муниципального имущества администрации г. Муравленко.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что в период действия договора от 01.08.2002 № 343 им были произведены работы по капитальному ремонту арендованного недвижимого имущества на общую сумму 1 092 129 руб. 67 коп., с целью проведения которых с предпринимателем ФИО5 (подрядчиком) был заключен договор подряда от 01.03.2003 № 10, утверждена дефектная ведомость, определен состав ремонтных работ и их объем. Согласно акту приемки выполненных работ от 30.04.2003 стоимость выполненных подрядчиком работ составила 362 881 руб. 65 коп. (справка о стоимости выполненных работ от 30.04.203 ф. КС-3).

Кроме того, в ходе ремонта произведены затраты по оплате автоуслуг для подвоза строительных материалов в сумме 145 800 руб.; по оплате строительных материалов в сумме 583 448 руб. 67 коп.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды между сторонами является заключенным, факт проведения капитального ремонта в арендуемом помещении подтвержден актом приемки выполненных работ, договором подряда на капитальный ремонт от 01.03.2003, сметным расчетом, не отрицается ответчиком, правомерно установлен судом первой инстанции. Однако суд первой инстанции не учел решение ФИО4 от 12.05.2004 № 318, которым был принят к сведению перечень объектов нежилых помещений муниципальной казны, находящихся в арендном пользовании, и, подлежащих капитальному ремонту, для рассмотрения вопроса о финансировании этого капитального ремонта. В перечне указано, что стоимость общестроительных работ магазина «Класс - Е» составляет 257 460 руб., ремонта кровли овощехранилища № 1–230 685 руб.

Принимая постановление, суд апелляционной инстанции расценил решение ФИО4 как обстоятельство, подтверждающее сдачу в аренду имущества, требующего проведения капитального ремонта, а также как согласование стоимости и объема ремонтных работ. Пришел к выводу о несоответствии предусмотренного в пункте 4.7 договоре условия о согласовании проекта с архитектурой положениям статьи 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Удовлетворяя требование истца, суд не учел того, что в утвержденном решением ФИО4 от 12.05.2004 № 318 перечне, указаны два объекта, арендуемые ИП ФИО3 –магазин «Класс-Е» и овощехранилище № 1.

Овощехранилище № 1 не указано в качестве предмета исковых требований по настоящему делу и взыскание стоимости ремонтных работ по данному объекту судом не обосновано.

Предъявляя требование, истец просил взыскать стоимость неотделимых улучшений имущества.

Вместе с тем состав и стоимость неотделимых улучшений в исковом заявлении не выделены. Настоящее исковое требование основано на компенсации расходов по производству капитального ремонта в целом.

Суд на указанное обстоятельство внимание не обратил, не предложил истцу уточнить и обосновать иск.

При рассмотрении дела, суд не дал правовую оценку пункту 4.6 договора аренды № 343 и не установил, является ли обязательным для сторон предварительное согласование между ними вида и стоимости работ по капитальному ремонту.

Поскольку фактические обстоятельства судом в полном объеме не выяснены, то судебные акты подлежат отмене, а дело –направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, дать правовую оценку пункту 4.6 договора аренды № 343, доводам и возражениям сторон, решить вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.08.2007 по делу от 08.08.2007 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2007 по делу А81-607/2007 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Отменить меру по приостановлению исполнения, принятую определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2008 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Г.Н. Клинова

Судьи Н.В. Орлова

А.В. Триль