Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Планета» ФИО2 (решение от 25.04.2005 № 1 об учреждении общества) кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка на решение от 10.03.2009 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Смычкова Ж.Г.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 (судьи Усанина Н.А., Бородулина И.И., Журавлева В.А.) по делу № А27-18638/2008 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Планета» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка о признании незаконным решения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Планета» (далее –ООО «Планета», Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка (далее –Комитет) о признании незаконным решения от 20.10.2008 об отказе в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 436, 4 кв.м. по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2009 заявленные Обществом требования удовлетворены.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, а именно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 –ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 159 –ФЗ), а также норм гражданского законодательства просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований ООО «Планета» отказать.

Податель кассационной жалобы считает, что судами неправильно истолкована статья 3 Закона № 159 –ФЗ, в соответствии с которой преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено арендаторам при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет до вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также при надлежащем исполнении условий договора.

По мнению Комитета, ООО «Планета» вышеуказанным критериям не соответствует, так как спорное помещение находилось в аренде у Общества менее трех лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008; за весь период действия договора Обществом систематически допускалась просрочка оплаты аренды без уважительных причин.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Планета» считает доводы жалобы несостоятельными, а обжалуемые судебные акты - законными и обоснованными, просит оставить их без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, если иное не предусмотрено АПК РФ.

Судами при производстве по делу установлено следующее.

Между ООО «Планета» и Комитетом заключен договор от 29.08.2005 № 2187-ФЦ аренды нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 436, 4 кв.м.

ООО «Планета» 10.10.2008 обратилось с письмом в Комитет о разъяснении возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Комитет в письме от 20.10.2008 № 2778/9 сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, в связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору аренды от 29.08.2005 № 2781-Ф/Ц.

Не согласившись с вышеуказанным решением Комитета, ООО «Планета» обратилась Арбитражный суд Кемеровской области.

Суд кассационной инстанции, в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы, отзыва, заслушав представителя Общества, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции проанализировав положения статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона № 159- ФЗ, статью 14 Федерального Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положение Постановления Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 17.02.2009 «О внесении дополнений в Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 08.02.2006 № 2/5 «Об утверждении новой редакции положения об управлении и распоряжении объектами (имуществом) муниципальной собственности города Новокузнецка», пришли к выводу о соблюдении ООО «Планета» условий, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, и незаконности действий Комитета.

Кассационная инстанция, оставляя без изменения решение и постановление судов, исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 указанной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что ООО «Планета» зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по Центральному району города Новокузнецка Кемеровской области 24.05.2005, за основным государственным регистрационным номером 1054217057993 и относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

ООО «Планета» создано (зарегистрировано) в период ликвидации муниципального предприятия торговли г. Новокузнецка «Магазин Планета» которое до ликвидации арендовало помещение по адресу <...>.

С 2005 по 2008 год Общество в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 29.08.2005 № 2781 –Ф/Ц и дополнительным соглашением от 19.05.2006 № 1 к договору является арендатором помещения по адресу: <...>.

Площадь арендуемого помещения составляет 437,4 кв.м., что не превышает норму, определенную Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-03 «Об установлении предельного значения площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение, и срока рассрочки его оплаты».

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Пунктом 4.2. договора аренды № 2781-Ф/Ц предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату в течение текущего месяца предоплатой за следующий месяц.

Судами установлено, что арендная плата за аренду имущества на дату вступления в силу Закон № 159-ФЗ оплачивалась арендатором в общей сложности более трех лет (ООО «Планета» уплачивало арендные платежи с 29.07.2005).

Вместе с тем Закон № 159-ФЗ не содержит четких критериев для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом» в целях настоящего Закона, поэтому в каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

Судами установлено, что обязательства по внесению арендной платы исполнены Обществом в полном объеме, в том числе с уплатой пени в добровольном порядке, арендатор не привлекался к гражданско –правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды.

Учитывая, что критериями добросовестности и надлежащего исполнения обязательств арендатора являются отсутствие у Общества задолженности по арендной плате на день вступления в силу Закона № 159-ФЗ, отсутствие решений суда в пользу арендодателя о применении к арендатору гражданско-правовой ответственности в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды имущества, а также отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя, добровольная уплата пени Обществом, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу, о необоснованном лишении Общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Довод Комитета о том, что арендуемое имущество находится у Общества в аренде менее трех лет, обоснованно отклонен судами.

Суды первой и апелляционной инстанций изучив представленные Обществом доказательства, а именно письмо муниципального предприятия торговли г. Новокузнецка «Магазин Планета» от 13.04.2005, гарантийное письмо Комитета от 21.04.2005 № 1001/2, решение от 25.04.2005 № 1 об учреждении ООО «Планета», устав ООО «Планета», согласно которому местонахождение Общества указано как <...>. 94, свод начислений и платежей по обязательству, пришли к выводу, что собственник допустил фактическое владение ООО «Планета» помещением по адресу: <...>. 94, до заключения договора аренды от 29.08.2005 № 2781-Ф/Ц, впоследствии отношения сторон были оформлены договором аренды, непрерывно действующим до настоящего времени.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, а также исходя из того, что статья 3 Закона № 159-ФЗ позволяет включить в срок, необходимый для приобретения права преимущественного выкупа иные периоды, когда лицо непрерывно только владело, только пользовалось или владело и пользовалась имуществом и, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно сделали вывод о неправомерности отказа в преимущественном праве приобретения Обществом арендуемого помещения.

Оснований для переоценки выводов судов у кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов кассационная инстанция не усматривает.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.03.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 по делу № А27-18638/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу –без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Поликарпов

Судьи Н.М. Комкова

ФИО1