Гражданский кодекс часть 1

по заявлению некоммерческой организации - фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства

в рамках дела №А55-4212/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания на Московском»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2020 (резолютивная часть оглашена 20.05.2020) общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания на Московском» (далее – ООО «СК на Московском») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; к должнику применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2020 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; конкурсным управляющим должника утверждена ФИО6, член СРО ААУ «Евросиб».

Некоммерческая организация - Фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд защиты прав граждан) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании отсутствующими обременении в отношении земельного участка площадью 12 736 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0222002:10, расположенного по адресу: Российская Федерация, обл. Самарская, г. Самара р-н Кировский – 18 км шос. Московского, категория земель - земли населенных пунктов, в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договоров участия в долевом строительстве:

1. договор № 121-ОФ/М участия в долевом строительстве от 13.02.2013, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 63-63-01/560/2013-096, дата государственной регистрации 05.04.2013;

2. договор № 224/М-ОФ участия в долевом строительстве от 26.11.2013, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 63-63-01/589/2013-343, дата государственной регистрации 02.12.2013 и

обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости следующие записи о регистрации:

- договор № 121-ОФ/М участия в долевом строительстве от 13.02.2013, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 63-63-01/560/2013-096, дата государственной регистрации 05.04.2013;

- договор № 224/М-ОФ участия в долевом строительстве от 26.11.2013, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 63-63-01/589/2013-343, дата государственной регистрации 02.12.2013.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023, заявление Фонда защиты прав граждан удовлетворено. Признано отсутствующими обременения в отношении земельного участка площадью 12 736 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0222002:10, расположенного по адресу: Российская Федерация, обл. Самарская, г. Самара, р-н Кировский – 18 км шос. Московского, категория земель - земли населенных пунктов, в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве:

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости следующие записи о регистрации:

ФИО1, ФИО3, ФИО4 обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просят определение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 отменить, принять по обособленному спору новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Фонда защиты прав граждан, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ФИО1, ФИО3 и ФИО4 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Фонда защиты прав граждан, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании 19.10.2023 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 26.10.2023, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Изучив материалы обособленного спора, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2021 Фонду защиты прав граждан переданы права и обязанности ООО «СК на Московском» по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0222002:0010, площадью 12 697,30 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, с неотделимыми улучшениями в виде объектов незавершенного строительства:

- жилые дома повышенной этажности со встроенно-пристроенными помещениями: I пусковой комплекс - жилой дом № 1 (секции 1.1., 1.2., 1.3.), расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, 18 км.

- жилые дома повышенной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями: II пусковой комплекс - жилой дом № 2 (секции 2.1., 2.2., 3.1., 3.2., 3.3.), расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе.

Переданы Фонду защиты прав граждан обязательства застройщика ООО «СК на Московском» по передаче жилых помещений и денежных требований участников долевого строительства на общую сумму 648 213 848,29 руб.

Переданы Фонду защиты прав граждан права требования ООО «СК на Московском» по исполнению следующих обязательств:

- право требования к ФИО7 оплаты задолженности по договору долевого участия № 236/М от 05.12.2013 в размере 27 250 руб.;

- право требования к ФИО8, ФИО9 оплаты задолженности по договору долевого участия № 239/М от 05.12.2013 в размере 671 000 руб.;

- право требования к ФИО10 оплаты задолженности по договору долевого участия № 450/М от 24.03.2017 в размере 412 229,40 руб.;

- право требования к ФИО11 оплаты задолженности по договору долевого участия № 240/М от 06.12.2013 в размере 294 500 руб..

Переданы Фонду защиты прав граждан:

- права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- вся имеющаяся исполнительная градостроительная, исходно-разрешительная, проектно-сметная документация, необходимая для строительства, в том числе но не ограничиваясь: градостроительные планы земельных участков, проектную документацию, схемы планировочных организаций земельного участка, сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения), проекты организации строительства объектов капитального строительства, технические условия на присоединения к инженерным сетям и сооружениям;

- права и обязанности ООО «СК на Московском» по договору от 29.04.2021 № 16‑ТЗСК-СО/СК, заключенному между ООО «СК на Московском» и ООО «Технический заказчик Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика и услуг по строительному контролю по объектам: «Жилые дома повышенной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями: I пусковой комплекс - жилой дом № 1 (секции 1.1, 1.2, 1.3); пусковой комплекс - жилой дом № 2 (секции 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3)», расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе:

- права и обязанности ООО «СК на Московском» по договору строительного подряда № б/н от 17.03.2021, заключенного между ООО «СК на Московском» и обществом с ограниченной ответственностью «Новострой»

- права и обязанности ООО «СК на Московском» по договору подряда № 1 на выполнение проектно-изыскательских работ от 17.03.2021, заключенного между ООО «СК на Московском» и обществом с ограниченной ответственностью «Новострой», по дополнительному соглашению № 1 от 16.08.2021 к договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ № 1 от 17.03.2021 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.08.2021).

На Фонд защиты прав граждан возложена обязанность в течение десяти рабочих дней с даты поступления денежных средств от пблично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» перечислить на специальный банковский счет ООО «СК на Московском» денежные средства в размере 5 090 274,80 руб. для погашения текущих платежей и требований кредиторов второй очереди.

Право требования Фонда защиты прав граждан к застройщику ООО «СК на Московском» включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов в размере 300 132 862,29 руб.: разницы превышения совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, над стоимостью прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями.

Государственная регистрация договора от 13.10.2021 передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от ООО «СК на Московском» и Фонда защиты прав граждан произведена 02.11.2021, номер регистрации 63:01:0222002:10-63/464/2021-590.

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, площадью 12736 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0222002:10, расположенного по адресу: Российская Федерация, обл. Самарская, г. Самара р-н Кировский - 18 км, шос. Московского, категория земель - земли населенных пунктов, имеются записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве:

1. Договор № 121-ОФ/М участия в долевом строительстве от 13.02.2013 (с Легоньких А.С.), номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 63-63-01/560/2013- 096, дата государственной регистрации 05.04.2013;

2. Договор № 224/М-ОФ участия в долевом строительстве от 26.11.2013 (с ФИО4, ФИО1), номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 63-63-01/589/2013- 343, дата государственной регистрации 02.12.2013.

Поскольку в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0222002:0010, продолжают оставаться внесенными записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, обязательства по которым не переданы Фонду защиты прав граждан, последний обратился в суд с заявлением о признании соответствующих обременений отсутствующими.

Согласно пункту 1 статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель).

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства; неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В силу абзаца шестого 6 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве (в редакции по состоянию на 23.03.2021) приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15‑2‑2 Закона о банкротстве, переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства (статья 9.1 Закона № 218‑ФЗ (также в редакции спорного периода)).

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 ‑ 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В силу пункта 8 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

Таким образом, в соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве применяется возмездная передача имущества и обязательств должника приобретателю, при этом в качестве встречного предоставления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров (согласно подпункту 2 пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; при этом согласно подпункту 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей § 7 главы IX Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров).

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под денежным требованием понимается требование участника строительства о возврате, в частности, денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.

Соответственно, в рассматриваемом случае Фонд защиты прав граждан как приобретатель имущества и прав застройщика в качестве встречного представления обязан исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства должника перед участниками строительства по передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м; обязательства перед лицами, не относящимися к числу таких участников строительства, к Фонду при передаче последнему имущества и прав застройщика не переходят; одновременно ранее возникший залог в пользу исследуемой категории лиц прекращается в силу закона - ввиду упомянутой передачи прав, имущества (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве). Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к Фонду прав на передаваемые ему объекты застройщика; основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

Проанализировав приведенные законоположения в их системном толковании с положениями пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, применительно к статусу ФИО1, ФИО3 и ФИО4 в рамках настоящего банкротного дела констатировал вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления Фонда защиты прав граждан о признании отсутствующими спорных обременений по земельному участку, на котором расположены спорные объекты (г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе).

В свою очередь, судебная коллегия, исходя из конкретных сложившихся и вышеперечисленных обстоятельств, в настоящем случае оснований к отмене обжалованных определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.

Действительно, постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее - Постановление № 34-П) признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.

Вместе с тем в тексте указанного постановления отмечено, что признание положений неконституционными не может являться основанием для отмены решения о передаче фонду прав застройщика, а также препятствием для такой передачи и принятия фондом на себя соответствующих обязательств; неконституционность также не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства (в значении, придаваемом данному понятию законодательством о банкротстве) и приобретших права залогодержателей до принятия оспоренного регулирования.

Таким образом, вывод судов о прекращении обременения в отношении переданного Фонду защиты прав граждан объекта является правомерным.

Отклоняя доводы кассаторов об отсутствии у судов оснований для признания требований Фонда защиты прав граждан подлежащими удовлетворению со ссылкой на вступившие в законную силу решение Кировского районного суда г. Самара от 18.07.2019 по гражданскому делу № 2-2665/2019, заочное решение Кировского районного суда г. Самары по гражданскому делу № 2-2521/2019, суд округа принимает во внимание, что названными судебными актами за ними было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующих нежилых помещений, то есть указанными судебными актами не было признано право собственности на объект незавершенного строительства в целом, в связи с чем они не являются его сособственниками по смыслу норм Гражданского кодекса Российской Федерации. Данными судебными актами, по сути, было подтверждено наличие у заявителей прав в отношении конкретных помещений площадью более 7 кв. м. в строящемся доме.

На Фонд защиты прав граждан как на приобретателя имущества, прав застройщика пунктом 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в качестве встречного представления возложена обязанность исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м. При этом законодательством о банкротстве нормативно определено понятие «участник строительства» для целей применения специальных правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Поскольку кассаторы являются кредиторами, требования которых основаны на договорах, предусматривающих передачу им в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв. м, они не могут быть отнесены к числу таких участников строительства, обязательства перед которыми не перешли к Фонду защиты прав гражданпри передаче последнему имущества и прав застройщика, суды верно указали, что такие требования заинтересованных лиц трансформируются в денежные обязательства на основании пункта 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве.

При этом в рамках данного дела санкционирование передачи Фонду защиты прав граждан имущества, прав и обязательств застройщика-банкрота состоялось еще в период (27.09.2021) до принятия Постановления № 34-П, которым в последующем (21.07.2022) был определен временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, с механизмом предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны фонда (с сохранением, кроме того, прав на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в определенных пределах - абзац седьмой пункта 4 Постановления № 34-П).

Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым отметить, что поскольку Конституционным Судом Российской Федерации указано на возможность для залоговых кредиторов требовать от фонда выплаты компенсаций, предусмотренных пунктом 4 резолютивной части Постановления № 34-П, заявители не лишены возможности в рамках отдельных обособленных споров предъявить к фонду требование о соответствующих выплатах (на что было верно указано собственно Фондом в представленном отзыве по кассационной жалобе со ссылкой на допустимость рассмотрения вопроса об определении размера компенсации со стороны Фонда кредиторам по обязательствам, обеспечивавшимся залогом, в отдельном производстве).

В связи с чем применительно к рассмотренной ситуации доводы, изложенные заявителями в кассационной жалобе, подлежат отклонению, так как выводов судов не опровергают, не свидетельствуют о допущении судами нарушений норм материального права и (или) процессуального права и не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку, по сути, эти возражения сводятся к несогласию с произведенной судами первой и апелляционной инстанций оценкой обстоятельств спора.

Разрешая настоящий обособленный спор, суды действовали в рамках предоставленных им полномочий и оценили обстоятельства по внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся по правилам части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 по делу № А55-4212/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи А.Г. Иванова

А.Р. Кашапов