Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связикассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области при решении вопроса о принятии кассационной жалобы к производству

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022

по делу № А12-26608/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь», г. Волгоград к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград, при участии индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, о признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» (далее – ООО «Красный Пахарь», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление Росреестра, управление) о признании незаконными действий по государственной регистрации замены субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городское поселение, с ООО «Красный пахарь» на ФИО4, обязании в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу осуществить регистрационные действия по внесению записи в реестр о погашении записи о субарендаторе ФИО4, восстановив запись о субарендаторе ООО «Красный пахарь» указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021, в требованиях отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2021 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель уточнил требования и просил признать незаконными действия управления по государственной регистрации соглашения от 20.12.2017, дополнительного соглашения от 02.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014, дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенных между ФИО3 и ФИО4, как документов, устанавливающих замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городское поселение, с общества на ФИО4, обязании управления в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов общества, а именно осуществить регистрационные действия по внесению записи в реестр о погашении записей от 21.11.2018 № 34:07:000000:5396-34/113/2018-18, от 21.11.2018 № 34:07:000000:5393-34/113/2018-19, от 28.08.2020 № 34:07:000000:5393-34/113/2020-35.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022, требования удовлетворены в полном объеме.

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в требованиях, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, на ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Общество в возражениях на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

ИП ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городское поселение, по договору аренды от 30.07.2014.

Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности физических лиц.

Между ИП ФИО3 (арендатор) и ООО «Красный Пахарь» (субарендатор) заключен договор субаренды от 20.11.2014, согласно которого арендатор предоставил, а субарендатор принял в аренду на срок 360 дней с последующей пролонгацией земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393, местоположение: Волгоградская область, р-н Жирновский, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 1.2 договора субаренды передаваемым в аренду участком арендатор распоряжается на основании договора аренды от 30.07.2014.

Договор субаренды зарегистрирован 17.12.2014 (регистрационная запись № 34-34-14/028/2014-398).

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 28.11.2014 № 1 о продлении срока действия договора субаренды до 17.12.2019.

Согласно выписке из реестра в качестве субарендатора спорного земельного участка указан ИП ФИО4 со сроком субаренды 10 лет, начиная с 01.11.2019.

В качестве документов-оснований государственной регистрации указаны: договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 и дополнительное соглашение от 01.11.2019.

Полагая действия управления по регистрации обременения спорного земельного участка в виде субаренды ФИО4 незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, удовлетворяя требования, исходили из установленного факта нарушения прав заявителя действиями росреестра.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением реестра, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ реестр является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из реестра по состоянию на 28.01.2020 в реестре имелись записи о наличии обременения спорного земельного участка в виде аренды (ФИО3) и в виде субаренды (ООО «Красный Пахарь»).

По состоянию на 01.09.2020 в реестре отсутствует регистрационная запись обременения в пользу общества, при этом в реестр внесена запись о наличии в пользу ФИО4 обременения в виде аренды (договор субаренды от 20.11.2014, дополнительное соглашение от 28.11.2014 № 1 к договору субаренды от 20.11.2014). Указанные данные также отражены в реестре по состоянию на 05.05.2021.

По состоянию на 03.11.2021 в реестре отсутствуют сведения о наличии обременения земельного участка в пользу общества, однако в качестве основания для регистрации обременения в пользу ФИО4 указан договор субаренды от 20.11.2014 (без дополнительных соглашений).

Между ФИО3 (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2) подписано соглашение от 20.12.2017, согласно которому, сторона 1 предоставляет стороне 2 в аренду на 5 лет спорный земельный участок.

В пункте 1.3 соглашения указано, что 20.11.2014 стороной 1 с ООО «Красный Пахарь» подписан договор субаренды земельного участка, являющегося предметом настоящего соглашения. В пункте 2.1 соглашения от 20.12.2017 стороны предусмотрели, что в случае нарушения любого из условий договора субарендатором ООО «Красный пахарь», сторона 1 обязана передать все права и обязанности по договору стороне 2 на условиях, установленных на дату передачи земельного участка договором в соответствии с требованиями настоящего соглашения, уведомить субарендатора ООО «Красный Пахарь» об одностороннем расторжении договора.

Договор считается расторгнутым с ООО «Красный Пахарь» и заключенным со стороной 2 с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО «Красный пахарь».

Уведомление об одностороннем расторжении договора являться неотъемлемой частью договора, при этом заключение каких-либо дополнительных соглашений между стороной 1 и стороной 2 не требуется (пункт 2.3 соглашения).

Согласно пункту 2.4 соглашения, сторона 2 становится субарендатором по договору с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО «Красный Пахарь».

Настоящее соглашение является основанием для погашения регистрационной записи о праве аренды на предмет договора, зарегистрированным за ООО «Красный Пахарь» и регистрации права аренды на предмет договора права аренды на предмет договора стороной 2.

Между ФИО3, ФИО4 (сторона 2) и ИП ФИО4 (сторона 3) заключено дополнительное соглашение от 02.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014 б/н, согласно которому, произошла замена стороны 2 на сторону 3 в договоре субаренды (ФИО4 заменен на ИП ФИО4).

21.11.2018 регистрирующим органом произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 02.03.2018.

Согласно условиям соглашения от 20.12.2017, в случае направления уведомления об одностороннем отказе и прекращении договора субаренды от 20.11.2014, ФИО3 обязан передать все права и обязанности ФИО4

Положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают возможность заключения соглашения о передаче прав и обязанностей другому лицу (перенаем), при этом такое соглашение заключается с участием первоначального арендатора.

Давая оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности, суды пришли к обоснованному выводу о том, что приобретение ФИО4 прав и обязанностей арендатора по договору субаренды без заключения соглашения с ООО «Красный пахарь» не допускалось.

В материалах дела отсутствуют сведения о заключении договора субаренды между ФИО3 и ФИО4

Между ФИО3 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014 б/н, согласно которого внесены изменения: пункт 1.1 «Арендатор предоставляет, а субарендатор принимает в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393 общей площадью 1 395 5200 кв. м, местоположением: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства». Пункт 8.2 «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 10 лет».

16.01.2020 указанное дополнительное соглашение представлено в регистрационный орган от имени ФИО4 представителем ФИО5, в подтверждение полномочий представлена нотариальная доверенность от 10.04.2018 (в доверенности указан ФИО4).

Уведомлениями от 29.01.2020 Росреестр уведомил ИП ФИО6 КФХ ФИО3, ИП ФИО6 КФХ ФИО4, ФИО5 о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019, поскольку в ходе правовой экспертизы установлено, что по данным реестра 17.12.2014 зарегистрирован договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 между ООО «Красный Пахарь» и ФИО3, следовательно, ФИО4 не является стороной данной сделки.

29.04.2020 Росреестром выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019 по аналогичным мотивам.

23.05.2020 от ФИО4 в лице представителя ФИО5 поступило заявление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019.

Согласно уведомления Росреестра от 25.05.2020 регистрационные действия приостановлены до 23.08.2020.

14.07.2020 ФИО4 в лице представителя ФИО5 в регистрационный орган представлено дополнительное соглашение от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенное между ФИО3 и ФИО4, идентичное по содержанию с дополнительным соглашением от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014.

26.08.2020 представителем ФИО4 – ФИО5 в регистрационный орган представлены дополнительные документы: копии уведомлений об одностороннем расторжении договора субаренды земельного участка от 20.11.2014 и договора субаренды земельного участка от 01.02.2014, адресованных ООО «Красный Пахарь».

Расторжение договоров обусловлено невыполнением обществом пунктов 2.1 договоров, сами сделки подлежат расторжению с 15.12.2017.

На представленных копиях уведомлений имеются рукописные отметки об их получении ФИО7, проставлены нечитаемые оттиски печатей. 28.08.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенному между ФИО3 и ФИО4. Государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014 не произведена. Согласно пояснениям ФИО3, уведомление о расторжении договора субаренды им Обществу не вручалось.

В соответствии с пунктом 176 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее – Регламент) если представленные вместе с оригиналами копии документов нотариально не заверены (и их нотариальное заверение не предусмотрено законодательством Российской Федерации), сотрудник, ответственный за прием документов, сравнив копии документов с их оригиналами, выполняет на таких копиях надпись об их соответствии оригиналам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов».

Согласно пункту 216 Регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

Пунктом 226 Регламента предусмотрено, что в случае если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор прав проверяет наличие такого согласия.

Представленные суду уведомления о расторжении, являются неизвестно кем полученными, незаверенными копиями, которые не вправе был принимать во внимание регистратор.

В соответствии с абзацем вторым пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Судами правомерно учтено, что в реестровых делах, представленных в материалы дела, не имеется ни одного договора, заключенного между ФИО3 и ФИО4, на основании которого была произведена государственная регистрация обременения в пользу последнего. При новом рассмотрении дела суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии у арендатора ФИО3 права на односторонний отказ от договора субаренды от 20.11.2014, отсутствие оснований для регистрации замены субарендатора ООО «Красный Пахарь» на ФИО4, учитывая нарушение со стороны регистрационного органа положений части 3 статьи 3, части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, пунктов 168, 213-239 Административного регламента при проведении оспариваемых регистрационных действий.

Установив указанные обстоятельства, суды правомерно удовлетворили заявленные ООО «Красный пахарь» требования.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Возражения Управление Росреестра о том, что спор по данному делу подлежит рассмотрению в порядке искового производства, поскольку ООО «Красный пахарь» фактически оспаривает зарегистрированное право субаренды ФИО4 на земельный участок, судами правомерно отклонены, поскольку предметом требований общества являбтся неправомерные действия росреестра в отношении субарендатора земельного участка

Судами установлено, что в данном случае отсутствует какой-либо спор между ООО «Красный пахарь» и ИП ФИО4 о праве на пользование вышеупомянутым земельным участком сельхозназначения, а проверяется правомерность действий Росреестра по регистрации обременения в пользу ФИО4 на момент их совершения.

Таким образом, доводы управления об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты отклонены правомерно как необоснованные.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию росреестра в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 по делу № А12-26608/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина