Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связикассационную жалобуДепартамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022

по делу № А55-33275/2020

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй», о взыскании 7 382 312 руб. 32 коп.,с участием Правительства Самарской области, Министерства строительства по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» (далее – общество) о взыскании 7 382 312 руб. 32 коп., из которых: 6 013 553 руб. 71 коп. основной долг по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 027388з за период с 11.08.2017 по 31.12.2019, 1 368 758 руб. 61 коп. пени за период с 11.08.2017 по 30.09.2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021, иск удовлетворен. С общества в пользу департамента взыскано 7 382 312 руб. 32 коп., из которых: 6 013 553 руб. 71 коп. основной долг по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 027388з за период с 11.08.2017 по 31.12.2019, 1 368 758 руб. 61 коп. пени за период с 11.08.2017 по 30.09.2019.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2021 решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022, иск удовлетворен частично, с общества в пользу департамента взыскано 152 431 руб. 20 коп., из которых: 127 325 руб. 24 коп. основной долг по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 027388з за период с 11.08.2017 по 31.12.2019, 25 105 руб. 96 коп. пени за период с 11.08.2017 по 30.09.2019, в остальной части иска отказано, произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2021 по настоящему делу с департамента в пользу общества взыскано 7 229 881 руб. 12 коп.

Департамент, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в возражении просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановления главы города Самары от 26.09.2005 № 2569 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и закрытым акционерным обществом ПФСК «Эл-Гранд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2006 № 027383з, согласно которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 площадью 9997,50 кв. м, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, ул. Ставропольская/ул. Запорожская, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанцией, подземной автомобильной стоянки.

Срок действия договора до 25.09.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязуется вносить арендную плату согласно расчету не позднее 10 числа текущего месяца, размер пени за несвоевременное перечисление арендной платы установлен в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании приказа Министерства строительства Самарском области от 11.06.2013 № 128-п заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.07.2013 № 1, в соответствии с которым срок действия договора продлен на 5 лет до 25.09.2015 и изменен порядок и срок оплаты арендной платы, а также размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы – пунктом 5 соглашения установлено, что арендная плата подлежит уплате ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Размер пени снижен до 0,05% от размера задолженности за каждый день просрочки.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Решением Арбитражного суда Самарской области суда от 03.08.2012 по делу № А55-5075/2009, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство.

На основании протокола оценки заявок от 26.01.2015 на участие в конкурсе по отбору организации, в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области удовлетворения прав требований участников долевого строительства, ООО «Юниверс-Строй» признан победителем конкурса по лоту № 2 - удовлетворение прав требований 120 дольщиков на получении ими 101 жилого помещения обшей площадью 5581 кв. м проблемного объекта, расположенного в объекте незавершенного строительства «<...> застройщиком которого являлось общество ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

По результатам торгов 18.04.2017 между ЗАО ПСФК «Эл-Гранд» в лице конкурсного управляющего и ООО «Юниверс-Строй» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 027383з, согласно которому к новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего арендатора, начиная с момента государственной регистрации данного соглашения (пункт 5.2).

Соглашение о перенайме зарегистрировано в установленном законом порядке 10.08.2017.

В целях завершения строительства проблемных объектов ООО «Юниверс-Строй» 12.09.2019 выдано разрешение на строительство двух жилых домов со встроенными помещениями и эксплуатируемым подвалом, сроком действия до 18.05.2023.

Жилые дома введены в эксплуатацию, в соответствии с разрешением на ввод от 30.12.2020 № 63-301000-177-2019.

Департамент направил в адрес общества претензию от 04.12.2019 № Д05-01/3168 с требованием оплатить задолженность в размере 6 013 553 руб. 71 коп. за период с 11.07.2017 по 31.12.2019 и пени за период просрочки уплаты арендной платы с 11.08.2017 по 30.09.2019 в сумме 1 368 758 руб. 61 коп.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, удовлетворяя иск частично, исходили из обоснованности возражений общества о необходимости применения в данном случае понижающего коэффициента – процент от кадастровой стоимости земельного участка равного 0,075%, поскольку объект, под который предоставлялся земельный участок, является объектом незавершенного строительства, принимая во внимание принцип учета необходимости поддержки социально-значимых видов деятельности.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» (далее – постановление № 308).

В соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением № 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования.

В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного жилого дома, уполномоченный орган применил показатель коэффициента 3,5% от кадастровой стоимости, установленный для строительства многоквартирных жилых домов, осуществляемого юридическими и физическими лицами (пункт 1 таблицы № 1 Методики), исключив право застройщика применения к нему понижающего коэффициента (0,075), поскольку такое лицо не относится к категории пользователей, установленных в пункте 9 таблицы 3 Методики определения платы, а именно, не является собственником незавершенного строительства объекта, объект незавершенного строительства не изымался у прежнего собственника и договор аренды заключен по результатам аукциона.

Отменяя ранее принятые судебные акты, суд кассационной инстанции в постановлении от 07.12.2021 отметил, что при применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена не были учтены основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582, Правила № 582) (в редакции изменений от 07.09.2020), в том числе принцип учета необходимости поддержки социально-значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Списание задолженности по арендной плате, пеням, начисленных арендных платежей в отношении арендаторов, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требования обманутых дольщиков, производится по результатам завершения строительства.

19.07.2019 был принят Закон Самарской области от 08.07.2019 № 84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства на территории Самарской области» (далее – закон № 84-ГД), который в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства, предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами.

Согласно пункту 8 части 1 статьи 6 закона № 84-ГД принятие застройщиком обязательств устанавливается с момента их принятия по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами.

При этом Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не приняты, что создает нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений.

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075.

Поскольку Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не установлены, суды обоснованно применили коэффициент 0,075% для объектов незавершенного строительства.

Исследуя вопрос о размере кадастровой стоимости земельного участка, для цели определения размера платы, суды установили, что в период с 11.08.2017 по 11.04.2019 кадастровая стоимость земельного участка составляла 81 998 195 руб. 33 коп., с 12.04.2019 по 31.12.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 составляет 48 747 810 руб., что подтверждается выписками из реестра от 26.01.22 № КУВИ-001/2022-12063390, от 28.01.2022 № КУВИ001/2022-120679.

Разногласия относительно применения размера кадастровой стоимости между сторонами отсутствуют.

Ответчиком представлен контррасчет размера арендной платы за период с 11.08.2017 по 11.04.2019 (81 998 195 руб. 33 коп. х 0,075%) на сумму 100 513 руб. 92 коп. за период с 11.08.2017 по 31.12.2019 (48 747 810 руб. х 0,075%) на сумму 26 811 руб. 32 коп., всего 127 325 руб. 24 коп., а также контррасчет пени на сумму 25 105 руб. 96 коп. за период с 11.08.2017 по 30.09.2019 исходя из суммы задолженности 127 325 руб. 24 коп.

Проверив контррасчеты ответчика, суды двух инстанций признали их обоснованными, и с учетом указаний суда кассационной инстанции удовлетворили частично требования администрации.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию департамента в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А55-33275/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина