Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вологдаэксподрев» ФИО1 (доверенность от 27.05.2009), от общества с ограниченной ответственностью «Вологдапроминвестторг» ФИО2 (доверенность от 24.09.2009),

рассмотрев 24.02.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вологдаэксподрев» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.07.2009 (судья Шадрина А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 (судьи Носач Е.В., Елагина О.К., Рогатенко Л.Н.) по делу № А13-2821/2009,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вологдапроминвестторг» (далее – ООО «Вологдапроминвестторг») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Вологдаэксподрев» (далее – ООО «Вологдаэксподрев») о признании заключенным и действующим договора от 18.01.2007 № 14-18-01 долевого строительства двухкомнатной квартиры № 14 проектной площадью 75,46 кв.м, расположенной на четвертом этаже жилого дома № 8 на Заречной улице в Вологде, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305005:0043.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее – Управление) и ФИО3.

Решением от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.09.2009, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «Вологдаэксподрев» просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Как указывает податель жалобы, суд не принял во внимание положения пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и фактически отменил действие норм материального права в отношении конкретного договора, тем самым вышел за пределы своих полномочий.

По мнению ООО «Вологдаэксподрев», договор долевого строительства является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, у него возникло только финансовое обязательство по возврату необоснованно перечисленных ему денежных средств. Имущественных обязательств по передаче квартиры истцу у ООО «Вологдаэксподрев» не возникло. Кроме того, как полагает податель жалобы, оплата истцом производилась безосновательно; установить, по какому договору перечислялись денежные средства, не представляется возможным.

ООО «Вологдаэксподрев» также отметило, что истцом без уважительных причин пропущен срок для обращения в суд о понуждении ответчика к изменению условий сделки или ее регистрации.

Податель жалобы указал на то, что суд первой инстанции не рассмотрел заявленное им ходатайство о наложении на истца штрафных санкций за непредставление ему копий искового заявления и приложенных к нему документов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО «Вологдаэксподрев» поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а ООО «Вологдапроминвестторг» просило оставить жалобу без удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Вологдаэксподрев» (застройщик) и ООО «Вологдапроминвестторг» (участник долевого строительства) подписали договор от 18.01.2007 № 14-18-01 долевого участия в строительстве жилого дома, находящегося по адресу: <...>. Пунктом 2.1 договора определено, что участник долевого строительства инвестирует строительство жилого дома в части двухкомнатной квартиры № 14 проектной площадью 75,46 кв.м.

Стоимость объекта долевого строительства согласно пункту 5.1 договора составляет 2 288 000 руб. В счет ее оплаты участник долевого строительства производит поставку застройщику строительных материалов по согласованной сторонами номенклатуре и ценам, с учетом сроков размещения заказа и изготовления заказанных железобетонных изделий. Цена и сроки поставки могут быть оговорены в дополнительных соглашениях к договору.

В пункте 3.1 стороны определили ориентировочный срок передачи объекта участнику долевого строительства – до 01.09.2007. Договор действует до передачи квартиры участнику долевого строительства по передаточному акту (пункт 7.4 договора).

ООО «Вологдапроминвестторг» 04.03.2009 обратилось к ответчику с просьбой подать документы на государственную регистрацию договора. Сославшись на наличие в производстве арбитражного суда судебных споров, касающихся заключенных договоров долевого строительства, ООО «Вологдаэксподрев» отказало в указанной просьбе.

Вместе с тем объект, расположенный по адресу: <...>, был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением администрации города Вологда от 13.04.2009 № 003209-32.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что договор от 18.01.2007 № 14-18-01 фактически исполнен сторонами, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с отказом ответчика от его государственной регистрации. Введение в последующем жилого дома в эксплуатацию привело к необходимости избрать единственный способ защиты права - признание договора заключенным для регистрации права собственности на объект долевого строительства.

ООО «Вологдапроминвестторг» на основании договора от 22.01.2007 уступило ФИО3 свою долю участия в строительстве спорного дома. Обязательства по указанному договору уступки выполнены сторонами в полном объеме.

Суд первой инстанции установил, что договор от 18.01.2007 № 14‑18‑01 соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства; иные договоры участия в долевом строительстве в отношении спорного объекта (двухкомнатной квартиры проектной площадью 75,46 кв.м) не зарегистрированы; иным способом защиты своих прав ООО «Вологдапроминвестторг» не располагает; при таких обстоятельствах иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд согласился с этими выводами и оставил решение от 06.07.2009 без изменения.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Суды двух инстанций, исследовав условия договора от 18.01.2007 № 14‑18‑01, установили, что стороны согласовали объект долевого строительства, срок его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого участия, то есть все существенные условия договора.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ и пункту 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договора.

Из положений статей 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон.

Между тем судами на основании представленных в материалы дела доказательств установлен факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора, а жилой дом введен в эксплуатацию, что является препятствием для государственной регистрации договора от 18.01.2007 № 14-18-01

В силу статей 8, 425 ГК РФ основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке.

ООО «Вологдапроминвестторг» обосновало обращение в арбитражный суд с настоящим иском необходимостью защиты своего права на последующее получение объекта долевого строительства в собственность.

Согласно статьям 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 упомянутого Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен.

Отсутствие в законе указания на возможность предъявления иска о признании договора, подлежащего государственной регистрации, действующим и заключенным при определенных условиях не исключает такой возможности исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, применяемых в гражданском законодательстве методов регулирования. В частности, допустимость применения такого способа защиты может зависеть от того, возможно ли было зарегистрировать договор на момент предъявления иска и рассмотрения спора судом, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

Согласно Закону № 214-ФЗ договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет этого договора отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию. Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве предусмотрено названным Законом, устанавливающим в том числе гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор, направлено на защиту прав участников долевого строительства именно в период строительства. К тому же из норм Закона № 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договор участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в том же доме.

Таким образом, арбитражные суды, установив, что договор от 18.01.2007 № 14-18-01 соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, учитывая факт отказа ответчика от регистрации договора и последующее введение объекта долевого строительства в эксплуатацию, в связи с чем возможность государственной регистрации спорного договора утрачена, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для признания договора долевого строительства заключенным и действующим.

Судами полно и всесторонне выяснены все обстоятельства дела, дана оценка всем доводам, которые заявлялись сторонами при рассмотрении спора в первой и апелляционной инстанциях.

Доводы подателя жалобы о нерассмотрении судами его ходатайства о наложении на истца штрафных санкций за непредставление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов, а также о пропуске истцом срока для обращения в суд о понуждении ответчика к изменению условий договора или его регистрации, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку и о неправильном применении норм материального и процессуального права не свидетельствуют.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.07.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 по делу № А13-2821/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вологдаэксподрев» – без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина