Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 по делу № А07-22396/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Территориальное управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра) о признании недействительным сообщения от 11.06.2021 № КУВД - 001/2020-8559768 об отказе в государственной регистрации права, обязании устранить допущенные нарушения, а именно прекратить запись 02-04-22/005/2005-424 от 29.08.2005 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:0026 в виде аренды по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аграрная фирма «Удряк» (далее - общество «Аграрная фирма «Удряк»), акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - общество «Российский сельскохозяйственный банк»).

Решением суда от 15.11.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Территориальное управление Росимущества просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель считает, что в силу статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельных участков, заключенные до 01.03.2015 и действующие на указанную дату, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды. Наличие преимущественного права на заключение договора аренды не исключает соблюдение условий и наличие оснований, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, по мнению заявителя, учитывая, что срок договора аренды истек 25.05.2020, а соглашение о его продлении между сторонами достигнуто не было, выводы судов о том, что договор действующий, не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству. Кроме того, заявитель считает, что в связи с истечением срока договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. Таким образом, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке не является необходимым.

Как следует из материалов дела, 04.07.2002 между Администрацией Чишминского района Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Чишминская», на основании постановления Администрации Чишминского района Республики Башкортостан № 427 от 30.05.2005 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26, сроком на 15 лет.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2012 в преамбулу договора внесены изменения, в соответствии с которым сторонами названного договора являются Территориальное управление Росимущества и закрытое акционерное общество «Аграрная фирма «Удряк».

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора устанавливается в 15 лет, до 25.05.2020.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:26, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 25 891 400 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Сафаровский с/с, д. Удряк.

В отношении названного участка зарегистрировано право собственности Российской Федерации на основании постановления Главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 19.02.2001 № 166, осуществлена государственная регистрация договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80 в пользу общества «Аграрная фирма «Удряк» (с учетом преобразования), на срок с 29.08.2005 на 15 лет (до 25.05.2020), запись регистрации 02-04-22/005/2005-424 от 29.08.2005.

Кроме того, в отношении земельного участка имеется запись об ипотеке на основании договора о залоге права аренды земельных участков от 26.03.2015 № 156200/0031-6.5, номер регистрации 02-04/131-04/201/007/2015-7731/1, дата регистрации 06.04.2015, сроком по 25.12.2016, залогодержателем является общество «Российский Сельскохозяйственный банк», залогодателем - общество «Аграрная фирма «Удряк».

Территориальное управление Росимущества 10.03.2021 обратилось в Управление Росреестра с заявлением, поданном в электронной форме, о прекращении обременения объекта недвижимости в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:26.

По результатам проведения правовой экспертизы государственным регистратором прав в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) 11.03.2021 принято решение о приостановлении осуществления регистрационных действий по государственной регистрации, по причине непредоставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственным регистратором прав на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ 11.06.2021 принято решение об отказе в государственной регистрации, в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении о приостановлении от 11.03.2021 № КУВД-001/2020-8559762, и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации. В качестве таких причин Управлением Росреестра указано на наличие актуальной записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26, что в силу пункта 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ требует согласия залогодержателя на прекращение записи об обременении земельного участка.

Посчитав, что отказом в государственной регистрации прекращения договора аренды нарушены законные права и интересы арендодателя земельного участка, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции установил наличие препятствий для погашения записи об аренде земельного участка при наличии действующего договора ипотеки.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка в данном случае считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи и с чем у Территориального управления Росимущества на основании одностороннего заявления не имелось права на погашение записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Кроме того, суд указал на наличие действующего договора ипотеки.

Изучив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Статья 51 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610ГК РФ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 г., положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Установив, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 был заключен 04.07.2002 без проведения торгов, сроком до 25.05.2020, учитывая, что общество «Аграрная фирма «Удряк» 29.05.2020 обратилось к Территориальному управлению Росимущества с заявлением о продлении договора, а сообщение о невозможности продления направлено в адрес общества только 29.06.2020, то есть после возобновления договора, соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренду земельного участка № 80 от 04.07.2005 не прекращен, действие данного договора возобновлено на неопределенный срок., в связи с чем у Управления Росреестра не имелось права на погашение записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Кроме того, судами установлено, что право аренды земельного участка является предметом ипотеки в пользу общества «Российский Сельскохозяйственный банк» на основании договора о залоге права аренды земельных участков от 26.03.2015 № 156200/0031-6.5, в отношении которого произведена государственная регистрация.

В рамках производства по делу о банкротстве общества «Аграрная фирма «Удряк» определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.01.2020 требования общества «Россельхозбанк» включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом имущества, в том числе по договору № 156200/0031-6.5 о залоге права аренды земельных участков от 26 марта 2015 года.

По общему правилу, изложенному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение заложенного права (права аренды в рассматриваемом случае) влечет прекращение его залога.

Следовательно, прекращение договора аренды на основании заявления арендодателя влияет на права залогодержателя - общества «Российский Сельскохозяйственный банк», что означает наличие спора о праве.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, у судов отсутствовали основания для возложения обязанности на регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию при наличии действующего договора ипотеки.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о законности оспариваемых действий Управление Росреестра, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, а также направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьей 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 по делу № А07-22396/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобуТерриториального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи С.В.Лазарев

И.А.Татаринова