Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Западный Луч» (далее – общество
СЗ «ФСК «Западный Луч», ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2021 по делу
№ А76-50339/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А76-50339/2020, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании суда округа принял участие представитель общества СЗ «ФСК «Западный Луч» – Сатоварова Е.В. (доверенность
от 16.12.2019).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) явку представителей в судебное заседание не обеспечил. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском
о взыскании с общества СЗ «ФСК «Западный Луч» задолженности
по договору аренды от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015, в том числе
3 598 241 руб. – долга по арендной плате, образовавшегося за период
с 01.01.2016 по 31.12.2019, 679 942 руб. 54 коп. – пени за просрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 02.07.2015 по 31.12.2019,
с продолжением начисления пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, начиная с даты, следующей после окончания введенного постановлением Правительства Российской Федерации
от 03.04.2020 № 428 моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов, до момента фактического исполнения обязательства.

Исковые требования изложены с учетом принятого судом уточнения
их размера в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2021
(с учетом определения от 26.10.2021 об исправлении опечатки) иск Комитета удовлетворен частично: в его пользу с общества СЗ «ФСК «Западный Луч» взысканы 1 888 053 руб. 73 коп. основного долга по договору аренды
от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015 за период с 01.10.2017 по 31.12.2019,
194 964 руб. 55 коп. пени за период с 10.01.2018 по 31.12.2019
с продолжением начисления пени на сумму долга 1 888 053 руб. 73 коп. исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, начиная
с 08.01.2021 до момента фактического исполнения обязательства;
в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество СЗ «ФСК «Западный Луч» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить
по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы.

Решение по существу спора принято судом в отношении акционерного общества «Финансово-строительная компания «Западный Луч» (далее – акционерное общество «ФСК «Западный Луч»), прекратившего деятельность в качестве юридического лица 08.10.2018 в связи с реорганизацией в форме преобразования в общество СЗ «ФСК «Западный Луч». Надлежащим ответчиком в споре заявитель жалобы считает себя – общество
СЗ «ФСК «Западный Луч».

Размер обязательства арендатора по оплате землепользования
по договору аренды от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015 за период в пределах срока исковой давности с 01.10.2017 по 31.12.2019 определен судами неверно, без учета того обстоятельства, что изначально расчеты годового размера арендной платы к договору составлялись Комитетом с применением ставки аренды 0,3%, об увеличении ставки арендной платы до 2%, примененной в расчете за спорный период времени, арендатор Комитетом
в нарушение пункта 2.6 договора не был надлежащим образом уведомлен.
В этой связи основания для перерасчета размера стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1635 в сторону увеличения отсутствуют. По расчету заявителя жалобы, стоимость аренды указанного земельного участка за период с 01.10.2017 по 31.12.2019 составляет 501 571 руб. 76 коп.

Более того, судами при определении размера обязательства арендатора по оплате землепользования по договору аренды от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015 за период в пределах срока исковой давности с 01.10.2017
по 31.12.2019 не принято во внимание, что в 2016 г. доля в праве собственности (1/27) на нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0506002:795, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506002:1635, было продано Климовой Ольге Викторовне, соответственно, размер арендной платы следовало определять с учетом данного обстоятельства.

Исходя из изложенного, заявитель жалобы настаивает на пересчете определенной ко взысканию суммы основного долга и, соответственно, суммы начисленной неустойки.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа
в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) с закрытым акционерным обществом
«ФСК «Западный Луч» (правопреемником которого является общество
СЗ «ФСК «Западный Луч», арендатор) заключен договор аренды
от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015 (далее также – договор) в отношении земельного участка площадью 1996 кв. м по ул. Труда в Центральном районе
г. Челябинска из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования; цель аренды – для размещения торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения
(1-я очередь застройки территории «Западный луч»), жилого комплекса
с объектами культурно-бытового и общественного назначения
(2-я очередь застройки территории «Западный луч»).

Договор заключен сроком до 22.10.2017 (пункт 1.4 договора).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом; арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункты 2.2, 4.2.2 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательства по оплате арендной платы, за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по оплате или соответствующей части указанного обязательства (пункт 6.3 договора).

В приложении к договору (форма № 2) определен расчет платы
за аренду земли, в соответствии с котором арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года
до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Во исполнение договор земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:1635 передан арендатору по акту приема-передачи
от 30.04.2015.

Согласно представленной в дело выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 16.03.2020 № 74/001/001/2020-55041 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1635 в виде аренды зарегистрировано в пользу акционерного общества
«ФСК «Западный Луч», в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1635 расположены объекты недвижимости
с кадастровыми номерами 74:36:0000000:52788, 74:36:0506002:795, 74:36:0000000:52198.

В подтверждение оплаты землепользования по договору в дело представлены платежные поручения от 14.08.2015 № 303 на сумму
21 035 руб. с указанием в назначении платежа – «арендная плата по договору
УЗ № 13428-К-2015 от 30.04.2015 за 2 квартал 2015», от 05.02.2016 № 170
на сумму 34 558 руб. с указанием в назначении платежа – «арендная плата
по договору УЗ № 13428-К-2015 от 30.04.2015 за 3, 4 кварталы 2015»,
от 31.03.2016 № 565 на сумму 79 548 руб. с указанием в назначении платежа – «арендная плата по договору УЗ № 13428-К-2015 от 30.04.2015 за 1 квартал 2016», от 11.10.2017 № 19849 на сумму 29 983 руб. 01 коп., от 18.04.2017
№ 705 на сумму 87 147 руб., а также письмо о зачете в счет арендной платы по договору имеющейся у арендатора переплаты в сумме 31 061 руб.

Кроме того, в дело представлено платежное поручение от 18.04.2017
№ 706 на сумму 753 руб. 07 коп. с указанием в назначении платежа – «оплата пени по договору УЗ № 13428-К-2015 от 30.04.2015».

Комитетом в адрес арендатора направлено требование (претензия)
от 23.10.2020 № 38796 об оплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015 за период
с 11.03.2015 по 31.12.2019 в сумме 3 598 241 руб. с учетом начисленной пени в сумме 680 707 руб. 28 коп., ответа на которое не последовало.

Неисполнение обществом СЗ «ФСК «Западный Луч» взятых обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015 послужило основанием для подачи настоящего иска.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела
и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор в пользу истца и частично удовлетворяя иск, суды установили наличие на стороне ответчика – общества СЗ «ФСК «Западный Луч», являющегося правопреемником акционерного общества
«ФСК «Западный Луч», как арендатора земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 74:36:0506002:1635 по спорному договору аренды задолженности по оплате землепользования в сумме
1 888 053 руб. 73 коп. за период с 01.10.2017 по 31.12.2019 (в пределах срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком в споре, с учетом всех произведенных платежей по договору). На сумму задолженности судами начислена неустойка по пункту 6.3 договора в сумме 194 964 руб. 55 коп. за период с 10.01.2018 по 31.12.2019 с указанием
на продолжение начисления неустойки, начиная с 08.01.202 до момента фактического исполнения обязательства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа приходит к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как верно установлено судами, правоотношения между сторонами
по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1635 возникли из договора от 30.04.2015 УЗ № 013428-К-2015, который по своей правовой природе является договором аренды, соответственно регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Того обстоятельства, что настоящий спор в связи с исполнением вышеуказанного договора рассмотрен судами в отношении ненадлежащего ответчика - акционерного общества «ФСК «Западный Луч», прекратившего деятельность в качестве юридического лица 08.10.2018 в связи
с реорганизацией в форме преобразования в общество СЗ «ФСК «Западный Луч», суд округа не усматривает, в том числе с учетом того, что именно общество СЗ «ФСК «Западный Луч» принимало участие в судебном разбирательстве в качестве ответчика. Допущенная в решении опечатка
в указании наименовании ответчика исправлена судом в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем вынесено определение от 26.10.2021.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации,
с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы
за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся
в собственности Российской Федерации».

Возражая по существу исковых требований, ответчик указывал в числе прочего на то обстоятельство, что одно из зданий, находящихся на спорном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506002:1635, а именно: здание с кадастровым номером 74:36:0506002:795, – с 2016 г. находится
в общей долевой собственности общества СЗ «ФСК «Западный Луч» (как универсального правопреемника акционерного общества «ФСК «Западный Луч») и физического лица – Климовой О.В. (26/27 и 1/27 доля в праве соответственно) в связи с продажей последней машино-места с кадастровым номером 74:36:0506002:2159 по договору купли-продажи от 02.02.2016
№ 20/ТКЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке,
не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Ранее, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также было разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся
на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользованияземельным участком, запятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Отклоняя доводы ответчика, настаивающего на том, что размер его обязательства по оплате землепользования по договору должен быть определен с учетом его доли в праве собственности на здание
с кадастровым номером 74:36:0506002:795 (26/27 доли в праве), суды указали на то, что данный доводы не нашли своего подтверждения в материалах дела, опровергаются выпиской из ЕГРН от 21.05.2021 (т. 2 л.д. 4-36).

Выписка из ЕГРН от 21.05.2021 в отношении здания
с кадастровым номером 74:36:0506002:795 (т. 2 л.д. 21-36), на которую сослались суды, содержит лишь раздел со сведениями о его характеристиках как объекта недвижимости, раздел со сведениями о зарегистрированных правах на объект в составе выписки не представлен.

Между тем в дело ответчиком представлены договор купли-продажи
от 02.02.2016 № 20/ТКЗ, заключенный закрытым акционерным обществом «ФСК «Западный луч» с Климовой О.В., в соответствии с которым последней была продана 1/27 доли в праве собственности на нежилое здание (парковка № 1) общей площадью 1529,7 кв.м. с кадастровым номером 74:36:050602:795 (т. 1 л.д. 137-139), выписка из ЕГРН от 26.03.2020,
из которой усматривается, что на здание с кадастровым номером 74:36:050602:795 зарегистрировано право общей долевой общества
СЗ «ФСК «Западный Луч» (26/27 доли в праве), дата регистрации 16.02.2016 (т. 1 л.д. 26 оборотная сторона), выписка из ЕГРН от 09.04.2020, из которой усматривается, что за Климовой О.В. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 19,4 кв. м – машино-место с кадастровым номером 74:36:0506002:2159, расположенное в подвале здания с кадастровым номером 74:36:050602:795, дата регистрации 13.07.2017(т. 1 л.д. 26, 57 оборотная сторона).

Из выписки из ЕГРН от 26.03.2020 усматривается также, что здание
с кадастровым номером 74:36:050602:795 расположено фактически на двух земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0506002:1635
и 74:36:0506002:1451.

Указанные документы оставлены судами без внимания, какой-либо судебной оценки не получили, вывод о том, что ответчик является единственным собственником всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем обязан оплачивать землепользование в полной мере, сделан судами без учета данных документов.

В отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным
под зданиями пропорционально доле в праве собственности на эти здания (площади принадлежащих им помещений в зданиях).

В случае предоставления земельного участка в аренду
со множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы определяется по формуле, элементом которой является размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Указанные положения распространяются не только на отношения арендодателя и общества СЗ «ФСК «Западный Луч» как арендатора по спорному договору, но и на остальных собственников объектов недвижимого имущества, поскольку при разрешении имущественного спора между истцом и ответчиком судами по существу разрешается вопрос о порядке внесения арендных платежей за пользование спорным земельным участком, в том числе и в отношении иных собственников недвижимости, расположенной
на спорном участке земли.

Обозначенная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 № 307-ЭС21-11960.

Между тем вопрос о привлечении к участию в рассмотрении дела Климовой О.В., являющейся согласно сведениям ЕГРН собственником нежилого помещения - машино-места с кадастровым номером 74:36:0506002:2159, расположенного в подвале нежилого здания
с кадастровым номером 74:36:050602:795 на спорном земельном участке, судами не ставился.

Учитывая изложенное, вопрос о размере обязательства общества
СЗ «ФСК «Западный Луч» по оплате землепользования в рамках спорного договора разрешен судами без учета обстоятельств, имеющих существенное значение.

При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы заслуживают внимания, а обжалованные судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому они подлежат отмене.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело
в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена
и какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку всем доказательствам, правильно установить юридически значимые обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, рассмотреть вопрос о целесообразности привлечения к участию в деле Климовой О.В. и принять по делу законное и обоснованное решение, правильно применив нормы права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2021 по делу
№ А76-50339/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 по тому же делу отменить.

Дело № А76-50339/2020 направить на новое рассмотрение
в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи С.В. Лазарев

А.А. Столяров