Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» (далее – Комитет, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2021 по делу № А60-64943/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 по тому же делу

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета – ФИО1 (доверенность от 09.01.2019 № 8);

общества с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – общество «Лента», ответчик) - ФИО2 (доверенность от 27.10.2021).

Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу «Лента» о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком за период с 23.07.2020 по 30.09.2020 в сумме
4 436 597 руб. 86 коп., пени за период с 11.08.2020 по 30.09.2020 в сумме
173 699 руб. 17 коп. (с учетом уточнения иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 09.12.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, обжалуемые судебные акты не мотивированы, судами неверно определен предмет доказывания по делу и неверно распределено бремя доказывания, поскольку арендодатель не должен доказывать использование арендатором (землепользователем) всей площади переданного ранее по договору аренды земельного участка. Кроме того, Комитет полагает, что суды уклонились от оценки доводов со стороны истца, в частности не дали надлежащей правовой оценки доводам об отсутствии оснований применения иного расчета размера платы по истечению срока действия договора по сравнению с тем, что был установлен договором аренды, а также доводам о том, что Арбитражным судом Свердловской области по делу № А60-57175/2018 установлено отсутствие оснований для применения иного размера арендной платы в условиях незавершения ответчиком второй очереди строительства. Заявитель жалобы также указывает на то, что суды, не применив положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не указали нормы права, устанавливающие иной порядок регулирования спорных отношений, а также не приняли во внимание то обстоятельство, что единственным способом изменения документации по планировке территории является внесение изменений в проект межевания в установленном законом порядке. По утверждению Комитета, судами также не разрешен вопрос правовой судьбы «излишней» площади поставленного на кадастровый учет земельного участка. При этом заявитель жалобы настаивает на том, что судами оставлены без внимания возражения истца относительно принятия в качестве допустимого доказательства заключения землеустроительной экспертизы, а также возражения относительно примененной экспертом методики исследования, в том числе проигнорирован аргумент истца о неприменимости при проведении землеустроительной экспертизы СП 42.13330.2011. Ссылаясь на недопустимость принятия указанного заключения эксперта, Комитет полагает, что надлежащим доказательством по делу является выписка из ЕГРН, и, поскольку заключение эксперта не было положено в основу решения суда, считает, что взыскание расходов по ее проведению с истца не отвечает требованиям справедливости и процессуальному законодательству. Также заявитель жалобы отмечает, что платеж в размере 1 557 732 руб. 24 коп. судами ошибочно отнесен на период после 22.07.2021, судами ошибочно сделан вывод о невозможности взыскания пени, установленных договором, после окончания срока его действия.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Лента» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Лента» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор от 22.07.2014 № 29 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31, площадью 77 459 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе улиц Октябрьская, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (далее - земельный участок), сроком с 22.07.2014 по 22.07.2017, под строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машино-мест.

Данный договор аренды был заключен по результатам проведенного Комитетом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, победителем которого было признано общество «Лента», что подтверждается итоговым протоколом от 22.07.2014 № 176.

В связи с истечением срока аренды земельного участка и незавершением обществом «Лента» строительства, между истцом и ответчиком был заключен договор от 22.08.2017 № 114/2017 аренды земельного участка сроком на 3 года с 23.07.2017 до 22.07.2020 с разрешенным использованием, аналогичным предшествующему договору аренды.

На дату заключения указанного договора аренды истец являлся собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства площадью 7907,4 кв.м со степенью готовности 57%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.07.2017 (запись регистрации права от 11.07.2017 № 66:45:0200240:56-66/003/2017-1).

Впоследствии на основании выданного Комитетом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2017 № 66-RU6631300-14-2017 построенный ответчиком торговый комплекс «Лента» был введен в эксплуатацию.

03.10.2017 за обществом «Лента» было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - торговый комплекс «Лента» с автостоянкой, внутриплощадочными внеплощадочными сетями, с газовой котельной.

Таким образом, договор аренды сторонами был заключен для целей завершения строительства.

Ссылаясь на то, что ответчик не вносил арендную плату и на его стороне образовалась задолженность за период с 11.07.2020 по 30.09.2020 в размере
44 36 597 руб. 87 коп., истец, не получив удовлетворения своих требований ответчиком в добровольном порядке, обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из факта прекращения действия договора аренды и необходимости исчисления платы за пользование землей в соответствии с действующим в спорный период нормативным актом. Установив факт использования ответчиком земельного участка в связи с размещением на нем принадлежащего ему объекта недвижимости, суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы пришел к выводу о том, что фактическая площадь используемого ответчиком земельного участка составляет 26 960 кв.м. Произведя перерасчет размера платы за пользование земельным участком в спорный период с учетом площади земельного участка 26 960 кв.м., принимая во внимание произведенную ответчиком оплату, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженности на стороне ответчика за спорный период не имеется.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Подпунктом 7 пункта 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Из материалов дела следует, что ответчик не обладает ни одним из прав на спорный земельный участок, перечисленных в указанной статье, в связи с чем плательщиком земельного налога не является.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно расчету истца плата за пользование ответчиком спорным земельным участком за период с 23.07.2020 по 30.09.2020 составила
4 436 597 руб. 86 коп., расчет платы произведен истцом с учетом положений договора аренды.

Вместе с тем исходя из положений пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что первоначально между обществом «Лента» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) по результатам проведенного аукциона был заключен договор от 22.07.2014 № 29 аренды спорного земельного участка. Впоследствии для целей завершения строительства был заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2017 № 114/2017, срок которого установлен сторонами с 23.07.2017 до 22.07.2020.

Принимая во внимание, что возможность возобновления такого договора на неопределенный срок отсутствует, при этом строительство на спорном земельном участке завершено, гипермаркет и вспомогательные объекты (первая очередь) введены в эксплуатацию 23.08.2017, разрешение на строительство второй очереди ответчику не выдавалось, учитывая, что ответчиком предпринимались меры к образованию земельного участка, необходимого для эксплуатации гипермаркета, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о прекращении арендных отношений между сторонами.

Доводы заявителя кассационной жалобы о применении положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены со ссылкой на то, что материалами дела подтвержден факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, в связи с чем истцом не обоснована возможность возврата занятой объектом недвижимости части земельного участка и применение в отношении данной части нормы указанной статьи.

Доводы Комитета об обратном отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права.

С учетом установленных фактических обстоятельств спора, в отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде спорного земельного участка, в связи с невозможностью продления договора аренды, заключенного между сторонами для целей завершения строительства, на неопределенный срок в силу прямого законодательного запрета, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений части
1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на истца. Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, которую надлежит использовать при расчете задолженности, в целях установления фактической площади земельного участка, необходимой для эксплуатации построенного объекта, судом первой инстанции назначена судебная комплексная строительно-землеустроительная экспертиза, проведение, которой поручено экспертам ООО «ЭкспертПлюс» ФИО6, ФИО7.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 04.08.2021 № Э2021-02С, из содержания которого (с учетом представленных уточнений) следует, что площадь земельного участка в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:45:0200240:58, с учетом его функционального назначения, составляет
21 064,2 кв.м., фактическая площадь используемого земельного участка составляет 26 960 кв.м.

Указанное экспертное заключение признано судом первой инстанции соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, понятным, полным, эксперт дал ответы на поставленные перед ним вопросы, в связи с чем оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Доводы заявителя кассационной жалобы, связанные с критикой экспертного заключения как недопустимого доказательства по делу, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные.

Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Несогласие заявителя кассационной жалобы с примененными экспертами методами исследования, их выводами само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы.

Бесспорных доказательств того, что экспертами при проведении экспертного исследования были допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на результат экспертизы, в материалах дела не имеется.

Достаточных оснований для возникновения сомнений в квалификации экспертов, компетентности и обоснованности сделанных ими выводов в материалы дела также не представлено.

При этом ходатайств о проведении повторной/дополнительной экспертизы истцом не заявлено (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе принимая во внимание выводы, изложенные в заключении эксперта от 04.08.2021 № Э2021-02С, в отсутствие в материалах дела доказательств использования ответчиком площади, превышающей 26 960 кв.м., а также в отсутствие иных объективных данных о необходимой для эксплуатации построенного объекта площади земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что при определении размера платы за пользование земельным участком в спорный период подлежит учету площадь земельного участка в размере 26 960 кв.м.

Доводы Комитета о несогласии с площадью земельного участка, признанной судом первой инстанции обоснованной для целей исчисления платы за пользование землей, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и надлежащим образом им отклонены с учетом того, что в силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора, при этом факт использования ответчиком земельного участка площадью
77 459 кв.м материалами дела не подтвержден.

Апелляционным судом верно указано на то, что судебные акты по делу
№ А60-57175/2018 доказательством пользования земельным участком площадью 77 459 кв.м не являются, поскольку в данном деле был разрешен вопрос применения Положения № 1855-ПП к отношениям сторон, урегулированным договором аренды, заключенным на торгах, в то время как в настоящем деле спорным является период пользования земельным участком после истечения срока действия договора аренды, то есть имеют место иные фактические обстоятельства.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, в отсутствие между сторонами договорных отношений, с учетом невозможности применения в настоящем деле статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций правомерно произвели расчет платы за пользование земельным участком исходя из положений действующего в спорный период нормативного акта, регулирующего порядок определения размера арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, в спорный период был установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», в соответствии с которым расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка и подлежащих применению ставок арендной платы.

Произведя перерасчет размера платы за пользование земельным участком в спорный период с учетом площади земельного участка 26 960 кв.м. по формуле, установленной Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП с применением указанных ответчиком и не оспоренных истцом ставок арендной платы 1, 5 (в период с 23.07.2020 по 22.08.2020), 2 (с 23.08.2020 по 30.9.2020) и необходимых коэффициентов, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что задолженности на стороне ответчика за спорный период не имеется, вследствие чего правомерно отклонили требование истца о взыскании с ответчика
4 436 597 руб. 86 коп. платы за пользование земельным участком.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.08.2020 по 30.09.2020 в сумме
173 699 руб. 17 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

С учетом установленных фактических обстоятельств настоящего спора, принимая во внимание, что в спорный период правоотношения сторон не были урегулированы договором аренды, суды правомерно отказали истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Оснований для переоценки изложенных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, изменения в проект межевания в установленном законом порядке не внесены, о том, что платеж в размере
1 557 732 руб. 24 коп. судами ошибочно отнесен на период после 22.07.2021, а также возражения Комитета относительно отнесения на него судебных расходов по оплате судебной экспертизы, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2021 по делу № А60-64943/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи Т.В. Сулейменова

М.В. Торопова