Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Черкасской Н.О. рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу Аюповой Зульфии Хуснулловны
на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021
по делу № А07-24211/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание в Арбитражный суд Уральского округа не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В судебном заседании в режиме веб-конференции приняла участие представитель Аюповой З.Х. – Искандарова Ю.М. (доверенность от 01.04.2022 № 01/04).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2019 по заявлению Долганова Дмитрия Александровича (далее также – должник) возбуждено производство по делу о признании его несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.09.2019 Долганов Д. А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим имущества должника утверждена Широкова Лиана Флюровна.

В арбитражный суд поступило заявление Аюповой З.Х. о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и заключенного по их результатам договора купли-продажи от 05.02.2021 с Галеевой Ириной Николаевной, а также заключенного Галеевой И.Н. с Лихачевым Алексеем Викторовичем договора купли-продажи от 02.06.2021 и применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения требований).

Также в арбитражный суд поступило заявление Ведерникова Тагира Евгеньевича о признании незаконными действий организатора торгов Широковой Л.Ф. в признании по результатам проводимых на ЭТП https://bankrot.cdtrf.ru торгов № 073118 победителем Галеевой И.Н., а протокола о результатах проведения торгов № 73118 - недействительным; о признании Ведерникова Т.Е. победителем торгов № 73118 по продаже имущества – нежилое здание, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино; об обязании организатора торгов Широковой Л.Ф. заключить с Ведерниковым Т.Е. договор купли-продажи указанного нежилого здания; о признании недействительной сделки купли-продажи с названным нежилым зданием, совершенной с Галеевой И.Н.

Определением суда от 23.07.2021 указанные заявления Аюповой З.Х. и Ведерникова Т.Е. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 в удовлетворении требований Аюповой З.Х. и Ведерникова Т.Е. отказано.

В кассационной жалобе Аюпова З.Х. просит определение от 08.11.2021 и постановление от 09.02.2022 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Аюповой З.Х., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, суды, оценив оспариваемые торги только на предмет соответствия их требованиям законодательства о банкротстве, не учли, что Аюпова З.Х. в обоснование своих требований ссылалась на нарушение в данном случае Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающего отдельную продажу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, и не дали оценку данным доводам. Аюпова З.Х. поясняет, что по результатам торгов 23.09.2020 ею был приобретен принадлежавший должнику земельный участок с кадастровым номером 02626:161001:769 по адресу: Иглинский р-н, д. Блохино, на котором расположен также принадлежавший должнику ангар площадью 400 кв.м, на данный ангар новый собственник земельного участка может претендовать в силу закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, тогда как отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515), однако конкурсный управляющий в данном случае в нарушение Земельного кодекса Российской Федерации разделил на два лота земельный участок и расположенный на нем спорный объект недвижимости (строение) и, отказавшись реализовать приобретателю земельного участка Аюповой З.Х. расположенное на нем здание, продал его Галеевой И.Н, которая, в свою очередь, продала его Лихачеву А.В., осведомленному о наличии спора по результатам торгов, ввиду чего заявитель полагает, что, независимо от соблюдения порядка проведения торгов, заключенный по их результатам договор купли-продажи недвижимости является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российсской Федерации как нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Аюпова З.Х. обращает внимание на то, что использует приобретенный ею земельный участок в своих коммерческих целях (является фермером), и доступ ответчиков к приобретенному на спорных торгах зданию, расположенному в центре земельного участка, возможен только с разрешения Аюповой З.Х., что порождает последующие споры между собственниками земельного участка и находящегося на нем здания.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2020 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника Долганова Д.А. в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2020 утверждены дополнения в положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) финансовым управляющим Широковой Л.Ф. 15.09.2020 опубликовано объявление (сообщение № 5470699) о проведении торгов в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложения о цене на электронной площадке «Российский аукционный дом». Предметом торгов являлся земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы, в капитальных зданиях, площадь 1494 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – кадастровый квартал 02:26:161001, участок находится примерно в/от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино, кадастровый (условный) номер: 02:26:161001:769 (лот № 2). Прием заявок осуществлялся в период с 16.09.2020 по 21.10.2020.

В соответствии с протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника от 23.09.2020 победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью «Полистрой» с предложением о цене имущества в размере 605 000 руб.

В соответствии с агентским договором от 17.09.2020 № 01/2020 с Аюповой З.Х. 05.10.2020 заключен договор купли-продажи имущества – земельного участка с кадастровым номером 02:26:161001:769, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино.

Финансовым управляющим Широковой Л.Ф. 04.12.2020 в ЕФРСБ опубликовано объявление (сообщение № 5846334) о проведении торгов в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложения о цене на электронной площадке акционерного общества «Центр дистанционных торгов». Предметом торгов являлось нежилое здание, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино (лот № 1). Прием заявок осуществлялся в период с 05.12.2020 по 14.01.2021.

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов от 14.01.2021 № 73118 участник торгов Ведерников Т.Е. подал заявку 14.01.2021 в 02:35 час с предложением о цене имущества 151 000 руб., участник торгов Галеева И.Н. подала заявку 14.01.2021 в 08:52 час с предложением о цене имущества 300 000 руб. Победителем торгов признана Галеева И.Н., первой представившая в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене, не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов.

С Галеевой И.Н. 05.02.2021 заключен договор купли-продажи имущества – нежилого здания, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино.

Ведерников Т.Е., полагая, что организатором торгов финансовым управляющим Широковой Л.Ф. незаконно была признана победителем торгов Галеева И.Н., так как в соответствии с аукционной документацией победителем торгов должен быть признан Ведерников Т.Е., первым представивший в установленный срок заявку на участие в торгах, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований Ведерникова Т.Е., суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия оснований для признания действий организатора торгов финансового управляющего незаконными, а протокола о результатах проведения торгов № 73118 – недействительным.

Аюпова З.Х., обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, ссылалась на то, что реализованный ей земельный участок и расположенное на нем спорное нежилое здание должны быть реализованы совместно единым лотом, в обоснование чего указала на положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также указала, что финансовым управляющим должно быть предоставлено Аюповой З.Х. как собственнику земельного участка преимущественное право покупки расположенного на нем нежилого здания.

Отказывая в удовлетворении требований Аюповой З.Х., суды исходили из того, что продажа спорного недвижимого имущества должника осуществлялась в соответствии с утвержденным судом положением о порядке его продажи, на основании которого продажа залогового имущества – спорного земельного участка и незалогового имущества – спорного строения совершена двумя отдельными торгами, при том, что залоговый кредитор общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Агросоюз» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» не давал согласие на объединение залогового и незалогового имущества для их совместной реализации, а доказательства иного отсутствуют.

При этом суды также указали, что Аюпова З.Х., приобретая земельный участок, должна была знать о нахождении на нем спорного нежилого здания, однако не заявила возражений относительно порядка его продажи и не воспользовалась правом на участие в торгах по продаже данного имущества, и равным образом Аюпова З.Х. не заявила о наличии спора по пользованию приобретенным ею земельным участком, тогда как Лихачев А.В. пояснил, что пользуется расположенным на нем нежилым зданием беспрепятственно.

Между тем судами не учтено следующее.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, а результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие - не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; обстоятельства, имеющие значение для верного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, согласно подлежащим применению нормам материального права (части 1, 2 статьи 65, статья 71 часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания признания торгов недействительными установлены статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в частности, торги, проведенные с нарушением положений закона могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под правилами проведения торгов понимаются процедурные требования, к которым следует относить нормы, определяющие подготовку торгов, непосредственный порядок их проведения, порядок фиксации результатов торгов и заключения договора с победителем торгов.

Вместе с тем торги могут быть оспорены и по общим основаниям, указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации в отношении недействительности сделок. При этом, если соответствующая норма закона, формирующая основание для недействительности сделки, говорит о ничтожности последней, то и торги должны признаваться ничтожными.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные
с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков,
за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся
на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право
на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях
и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке
и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,
за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся
на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности
на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункты 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения
без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок
и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Делая вывод об отсутствии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными ввиду того, что реализация спорного нежилого здания осуществлена в соответствии с утвержденным положением о порядке продажи имущества должника и не противоречит закону, суды надлежащим образом не исследовали и не дали оценки доводам Аюповой З.Х. о том, что по результатам спорных торгов покупателю подлежит передаче спорное нежилое здание, расположенное на земельном участке, который ранее уже реализован и передан Аюповой З.Х., не оценили данные обстоятельства применительно к вышеприведенным положениям законодательства и соответствующим разъяснениям, в силу которых реализация нежилого здания без земельного участка, на котором оно возведено, противоречит статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а сделка, направленная на отчуждение такого нежилого здания без соответствующего земельного участка, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленное законодательством о банкротстве право залогового кредитора определять порядок продажи предмета залога также не является абсолютным, и не может оправдывать совершение сделок, противоречащих требованиям закона, закрепленному Земельным кодексом Российской Федерации принципу следования недвижимого имущества судьбе земельного участка, с которым оно прочно связано.

То обстоятельство, что положение о продаже имущества должника утверждено судебным актом, не исключает внесение в него изменений.

Кроме того, делая вывод о том, что реализация спорного нежилого здания отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, не влечет правовой неопределенности в пользовании объектами недвижимости, и покупатель Лихачев А.В. имеет возможность беспрепятственно пользоваться приобретенным им нежилым зданием, а Аюпова З.Х. – земельным участком, суды фактически допустили выход в гражданский оборот двух неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку оба объекта ранее находились в собственности одного лица - должника.

Ссылка судов на то, что Аюпова З.Х., приобретая земельный участок, должна была знать о нахождении на нем спорного нежилого здания, однако не заявила возражений относительно порядка его продажи и не воспользовалась правом на участие в торгах по его продаже, в данном случае также сама по себе не может являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований при установлении нарушения в ходе оспариваемых торгов норм Земельного кодекса Российской Федерации, а также в связи с тем, что Аюпова З.Х. как участник торгов по продаже земельного участка не имеет правовых возможностей влиять на формирование лотов и правил продажи имущества должника.

Учитывая вышеизложенное, выводы судов об отсутствии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными (ничтожными) нельзя признать верными и достаточно мотивированными, поскольку данные выводы основаны на суждении о возможности реализации спорного нежилого здания отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, что противоречит статьям 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а кроме того, указанные выводы судов сделаны без исследования и установления необходимой совокупности фактических обстоятельств, оценки доводов и объяснений сторон и представленных доказательств.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права (часть 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду, с учетом изложенного в мотивировочной части данного постановления, надлежит устранить отмеченные недостатки, в том числе рассмотреть все обстоятельства настоящего спора в совокупности и исходя из заявленных сторонами спора доводов, установить все фактические обстоятельства дела, имеющие значение для дела и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021
по делу № А07-24211/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. Артемьева

Судьи В.В. Плетнева

К.А. Савицкая