Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2017 по делу № А47-6903/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, заинтересованное лицо), в котором просила:

-признать недействительным решение Комитета, выраженное в письме от 23.05.2017 № 1-28/2718, об отказе в продаже нежилого помещения № 2 общей площадью 69,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

-обязать Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего

предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области.

Решением суда от 01.11.2017 (судья Третьяков Н.А..) заявленные требования удовлетворены: оспариваемое решение Комитета, выраженное в письме от 23.05.2017 № 1- 28/2718, признано недействительным; на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение ими норм материального права.

Заявитель жалобы указал, что на момент обращения предпринимателя ФИО2 с заявлением о приватизации договор аренды от 19.06.2012 № 2-734а-11180, заключенный с ней в отношении спорного нежилого помещения на срок до 29.06.2017, был прекращен 30.04.2016 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, что установлено решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2016 по делу № А47- 6097/2016, а новый договор так и не был заключен. С учетом вышеизложенного Комитет полагает, что у предпринимателя на момент вынесения оспариваемого решения отсутствовало преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, что исключает удовлетворение заявленных ею в рамках настоящего дела требований.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росимущества просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что нежилое помещение № 2 общей площадью 69,9 кв.м, расположенное в подвале дома по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «город Оренбург», является частью выявленного объекта культурного наследия Оренбургской области «Сталинский классицизм. Арх. ФИО3.» (приказ Департамента по культуре и искусству Оренбургской области от 16.06.2008 № 218).

В отношении обозначенного помещения муниципальным образованием «город Оренбург» в лице Комитета (арендодатель) с предпринимателем ФИО1 (арендатор) по результатам аукциона, состоявшегося

05.06.2012, заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 19.06.2012 № 2-734а-11180 на срок с 01.07.2012 по 29.06.2017

Предприниматель ФИО1 19.05.2017 обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого помещения на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 23.05.2017 № 1-28/2718 Комитет уведомил заявителя об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого нежилого помещения со ссылкой на положения ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ и то обстоятельство, что данное помещение является выявленным объектам культурного наследия Оренбургской области «Сталинский классицизм. Арх. ФИО3.».

Предприниматель ФИО1, полагая, что решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ является незаконным и нарушает её права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Федеральным законом № 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 1 ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 названного Федерального закона № 159-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего

предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при выполнении следующих условий:

-арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

-отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

-арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона;

-сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение

договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судами установлено наличие у предпринимателя ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ; владение ею с июля 2012 года спорным нежилым помещением на праве аренды по договору аренды от 19.06.2012 № 2- 734а-11180, заключенному на срок по 29.06.2017 и зарегистрированному в установленном законом порядке.

Отклоняя доводы подателя Комитета о прекращении данного договора с 30.04.2016 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения со ссылкой на обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2016 по делу № А47-6097/2016, суды правомерно исходили из того, что в ходе судебного разбирательства по делу

№ А47-6097/2016 на стадии апелляционного производства Комитет отказался от исковых требований к предпринимателю в полном объеме, данный отказ был принят судом апелляционной инстанции, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2016 отменено с прекращением производства по делу, о чем вынесено постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 № 18АП-14508/2016.

Поскольку отказ Комитета от требования о выселении предпринимателя ФИО1 из арендуемого помещения после направления в её адрес уведомления об отказе от договора аренды от 19.06.2012 № 2-734а-11180 соответствует принципу свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), не противоречит действующему законодательству и правовому подходу, сформулированному Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в постановлении от 05.10.2010 № 5153/10, суды пришли к выводу, что данный отказ свидетельствует о продолжении арендных отношений по спорному договору аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что по состоянию на дату обращения с

заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества (19.05.2017) предприниматель Федосова О.П. непрерывно в течение более 4-х лет (с июля 2012 г.) использовала спорное помещение в своей деятельности по договору аренды от 19.06.2012 № 2-734а-11180 со сроком действия до 29.06.2017, не имела задолженности по арендной плате, из данного помещения не выселялась, фактически спорное нежилое помещение в установленном порядке Комитету не передавала.

При таких обстоятельствах, отказ Комитета обоснованно признан судами первой и апелляционной инстанций незаконным, не соответствующим требованиям ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ; на администрацию правомерно возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, направленные на реализацию права предпринимателя на приватизацию арендуемого объекта.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, установить иные фактические обстоятельства и переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2017 по делу

№ А47-6903/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи С.Э. Рябова

А.С. Полуяктов