Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.10.2021 по делу № А71-1502/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 25.01.2022 по тому же делу

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Ходатайства предпринимателя ФИО1 и акционерного общества «Транснефть – Прикамье» (далее – общество «Транснефть – Прикамье» о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Сарапула (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 (ответчик) о взыскании денежных средств в общей сумме 246 892 руб. 76 коп., из них: 244 620 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды земельного участка N 84
от 21.11.2013 (3, 4 кв. 2020 г.), 2 272 руб. 76 коп. неустойки за период
с 15.09.2020 по 14.12.2020, с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты задолженности (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Определением от 18.02.2021 исковое заявление Администрации принято к производству, делу присвоен номер А71-1502/2021.

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 84
от 21.11.2013, заключенному в отношении земельного участка, расположенного по адресу: РФ, УР, <...> площадью
3 128 кв. м, кадастровый номер 18:30:000244:74, за период с 26.09.2018. по 01.07.2020 с применением коэффициента 1,0, обязании производить расчет арендой платы по договору N 84 от 21.11.2013 с применением коэффициента 0,1, начиная с 20.07.2020 до момента прекращения существования защитной зоны объектов культурного наследия, находящейся в центральной части
г. Сарапула.

Определением от 12.03.2021 исковое заявление предпринимателя ФИО1 принято к производству, делу присвоен номер
А71-2731/2021.

Определением от 08.04.2021 дела N А71-1502/2021 и N А71-2731/2021 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер
А71-1502/2021.

Определением от 22.06.2021 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.10.2021 исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель ФИО1 обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 25.01.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что при заключении договора аренды земельного участка и передаче его первоначальному арендатору по акту приема-передачи, арендодателем не уведомил, что строительство гостиницы, с целью которого заключался договор аренды, на данном земельном участке не возможно. При этом отметил, что запрет строительства на данном земельном участке объектов капитального строительства обусловлен тем, что он целиком расположен в защитной зоне объектов культурного наследия, находящихся в центральной части г. Сарапула. Заявитель жалобы считает, что невозможность выдачи разрешения на строительство гостиницы является недостатком переданного в аренду земельного участка, что, по мнению ответчика, свидетельствует о наличии у него права в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации г. Сарапула N 2884 от 18.11.2013 между Управлением имущественных отношений г. Сарапула (арендодатель) и ФИО2 (первоначальный арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 84 от 21.11.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:30:000244:74, площадью
3 128 кв. м, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов",
с разрешенным использованием: "для гостиницы", с учетом обеспечения проезда к земельному участку по ул. Труда, д. 7 "б", для строительства гостиницы, расположенный по адресу: <...>.

В п. 1.2 установлен срок действия договора - с 18.10.2013 по 18.10.2028.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В соответствии с п. 5.1 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Государственная регистрация договора аренды произведена 03.10.2018 (рег. N 18:30:000244:74-18/010/2018-5).

01.08.2017 права и обязанности арендатора по договору переданы ФИО3, соглашением от 25.09.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 84 от 21.11.2013 переданы ФИО1 (новый арендатор).

Предпринимателем ФИО1 15.05.2020 подано заявление о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей за период с 01.04.2020 до 01.10.2020, в связи с чем 15.05.2020 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 84 от 21.11.2013, в соответствии с п. 1 распоряжения Правительства Удмуртской Республики от 23.04.2020 N 467-р "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность на территории Удмуртской Республики в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции" пункт 3.2 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания: "Установить отсрочку внесения арендных платежей за апрель, май, июнь 2020 г. в сумме 122 310 руб. Уплату арендных платежей за указанный период установить равными частями в следующие сроки: до 15.09.2020
- 20 385 руб., 15.11.2020 - 20 385 руб., 15.03.2021 - 20 385 руб., 15.06.2021 - 20 385 руб., 15.09.2021 - 20 385 руб., 15.11.2021 - 20 385 руб.

Поскольку в нарушение п. 3.2 договора аренды, новый арендатор своевременно и в полном объеме не вносил арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.07.2020 по 31.12.2020, по расчету арендодателя, сумма задолженности по арендной плате составила
285 390 руб. 00 коп. (с учетом дополнительного соглашения N 1 к договору аренды N 84 от 21.11.2013), сумма пени за период с 15.09.2020 по 14.12.2020 составила 2 272 руб. 76 коп.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлена претензия от 14.12.2020 N 2902 о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, неустойке, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило Администрации основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Предприниматель ФИО1 также обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 84 от 21.11.2013, заключенному в отношении земельного участка, расположенного по адресу: РФ, УР, <...> площадью 3 128 кв. м, кадастровый номер 18:30:000244:74, за период с 26.09.2018. по 01.07.2020 с применением коэффициента 1,0, обязании производить расчет арендной платы по договору N 84 от 21.11.2013 с применением коэффициента 0,1, начиная с 20.07.2020 до момента прекращения существования защитной зоны объектов культурного наследия, находящейся в центральной части г. Сарапула.

В обоснование заявленных им требований ФИО1 указал, что для осуществления строительства гостиницы разработана проектная документация и 25.12.2018 в Администрацию г. Сарапула подано заявление о выдаче разрешения на строительство на арендуемом им земельном участке.

Письмом от 29.12.2018 в выдаче разрешения на строительство отказано. Причиной отказа явилось то, что на указанный земельный участок в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации" установлены ограничения.

Предприниматель ФИО1 26.11.2020 повторно обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиничного комплекса на вышеуказанном земельном участке, на которое вновь получен отказ. Основанием отказа так же явилось то, что земельный участок находится в защитной зоне объектов культурного наследия.

Указывая, что арендная плата за указанный земельный участок определена в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы утвержденному Постановление Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172, при расчете размера арендной платы в соответствии с указанным Положением используется коэффициент 2, установленный за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка, ссылаясь на то, что строительство предусмотренной договором гостиницы на переданном в аренду земельном участке невозможно по независящим от арендатора причинам, предприниматель ФИО1 считает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе требовать произвести перерасчет размера арендной в отношении данного земельного участка.

В адрес Администрации г. Сарапула 09.02.2021 ФИО1 направлена претензия с требованием произвести перерасчет размера арендной в отношении данного земельного участка, в письме от 20.02.2021 администрация г. Сарапула сообщила об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы, в связи с чем предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172, установив, что с момента заключения договора аренды прошло более трех лет, пришел к выводу об обоснованности применения коэффициента 2 при расчете арендной платы, признал доказанным факт наличия задолженности ответчика, в отсутствие доказательств оплаты задолженности, исковые требования Администрации удовлетворил.

Рассмотрев заявленные исковые требования предпринимателя ФИО1, его возражения о необоснованном применении Администрацией при расчете по арендной платы коэффициента 2, исходя из того, что строительство объекта на спорном земельном участке не осуществлено, что переход права аренды на земельный участок не относится к обстоятельствам, изменяющим методику расчета арендной платы, учитывая, что при несогласии с методикой расчета арендной платы, предприниматель ФИО4 за расторжением договора аренды не обращается, с 2018 г. оплачивает арендную плату с учетом Постановления Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172, установив отсутствие оснований для перерасчета арендной платы, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Расчет арендной платы произведен Администрацией на основании п. 1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172, согласно которому при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, применяется коэффициент 2,0 при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды земельного участка, до даты государственной регистрации права собственности на завершенные строительством объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь приведенными нормами права, установив наличие задолженности арендатора, обоснованность применения истцом коэффициента 2 при расчете арендной платы, в отсутствие доказательств оплаты предъявленной к взысканию задолженности, принимая во внимание, что трехгодичный срок применения пониженного коэффициента при расчете арендной платы истек, предприниматель ФИО1 вступил в договор аренды земельного участка на стороне арендатора в 2018 г., то есть, после введения в действие статьи 34.1 ФЗ N 73-ФЗ от 25.06.2002, приняв на себя обязанности, в том числе по внесению арендных платежей, с 2018 г. арендатор уплачивал арендную плату, претензий относительно размера арендной платы не заявлял, с требованием о расторжении договора аренды не обращался, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Администрации.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.1 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки

С учетом просрочки по оплате арендной платы, истцом произведено начисление неустойки в сумме 2 272 руб. 76 коп. за период с 15.09.2020 по 14.12.2020, с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты задолженности.

Учитывая просрочку исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, суды признали исковые требования о взыскании неустойки обоснованными.

Рассмотрев заявленные предпринимателем ФИО1 исковые требования об обязании произвести перерасчет арендной платы и обязании производить расчет арендной платы по договору N 84 от 21.11.2013 с применением пониженного коэффициента, начиная с 20.07.2020 до момента прекращения существования защитной зоны объектов культурного наследия, суды обоснованно отказали в их удовлетворении исходя из отсутствия оснований для перерасчета арендной платы по приведенным мотивам.

При рассмотрении спора судами установлен факт пользования ответчиком арендуемого земельного участка, при этом строительство объекта на спорном земельном участке не осуществлено. Судами принято во внимание, что переход права аренды на земельный участок не относится к обстоятельствам, изменяющим методику расчета арендной платы. Вместе с тем, узнав о невозможности строительства на арендованном им земельном участке, предприниматель ФИО4 за расторжением договора аренды не обращался, а продолжал пользоваться спорным земельным участком.

При названных обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу, что оснований для перерасчета арендной платы не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы выражают несогласие с произведенной судом оценкой установленных по делу фактических обстоятельств. Несогласие же заявителя кассационной жалобы с выводами суда, основанными на расхожей с ним правовой оценке фактических обстоятельств, не свидетельствует о наличии в обжалуемом судебном акте существенных нарушений норм материального и/или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, ввиду чего не может служить оснванием для изменения или отмены состоявшего по спору судебного акта в порядке кассационного производства.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.10.2021 по делу
№ А71-1502/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи А.А. Столяров

А.С. Полуяктов