Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – Территориальное управление Росимущества) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 по делу № А50-25206/2021 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Территориального управления Росимущества – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022 № 02);

общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент» (далее – общество «Девелопмент») – ФИО2 (доверенность от 08.10.2021).

Общество «Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра), Территориальному управлению Росимущества о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:110, о признании за обществом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:110, об обязании Управления Росреестра восстановить в ЕГРН запись о регистрации договора аренды; о признании незаконными действий Территориального управления Росимущества по отказу в заключении срочного договора аренды данного земельного участка, об обязании территориального управления Росимущества заключить с обществом «Девелопмент» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110 сроком на пять лет.

Решением суда от 03.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 решение суда отменено, требования удовлетворены частично.

Признаны незаконными действия Управления Росреестра по исключению из ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым № 59:32:0000000:110, арендатор общество «Девелопмент», договор аренды от 28.04.2011 № 02025. На Управление Росреестра возложена обязанность восстановить запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110, арендатор общество «Девелопмент», договор аренды от 28.04.2011 № 02025.

Признан незаконным отказ Территориального управления Росимущества в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110, изложенный в письме от 21.07.2021 № 59-03/7390. Суд обязал Территориальное управление Росимущества рассмотреть вопрос о заключении с обществом «Девелопмент» договора аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 31 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, Территориальное управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)), просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы считает, что основания для предоставления земельного участка в аренду отсутствовали, поскольку заявителем не соблюдена одновременная совокупность условий, а именно на дату подачи заявления 01.07.2021 заключенный договор аренды отсутствовал, что подтверждается материалами дела, а именно выпиской из ЕГРН, в которой отсутствуют какие-либо обременения.

Территориальное управление Росимущества полагает, что с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению в ЕГРН записи об аренде в отношении земельного участка, обязании Управления Росреестра восстановить в ЕГРН запись о регистрации договора аренды, общество «Девелопмент» обратилось в суд за пределами установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока, подлежащего исчислению с 01.07.2021 и истекшего 30.09.2021, тогда как заявление об оспаривании действий Управления Росреестра поступило в суд лишь 11.10.2021.

Дополнительно заявитель кассационной жалобы отмечает, что в пределах спорного земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 59:32:0000000:13427, 59:32:3660004:1533, 59:32:3660004:1526, 59:32:0000000:13340, 59:32:0000000613427, 59:32:0000000:13722 – сооружения (автомобильные дороги), массивы, занятые землями лесного фонда.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра доводы заявителя кассационной жалобы поддерживает, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Поскольку кассационная жалоба Территориального управления Росимущества не содержит доводов в части отказа в удовлетворении требования о признании за обществом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:110, требования о возложении обязанности заключить договор, законность обжалуемого судебного акта в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола торгов от 21.02.2019 по продаже имущества и имущественных прав государственного предприятия Птицесовхоз «Жебреи» между государственным предприятием Птицесовхоз «Жебреи» и обществом «Девелопмент» заключен договор от 12.03.2019, в соответствии с которым обществу «Девелопмент» передано имущество и имущественные права в составе лота № 1, в том числе, право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110.

Продажа имущества и уступка имущественных прав осуществлена в рамках процедуры конкурсного производства, открытого в отношении государственного предприятия Птицесовхоз «Жебреи» на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 18.04.2017 по делу № А50-12255/2015.

Переход прав зарегистрирован Управлением Росреестра 12.04 2019.

С момента заключения договора передачи имущества и имущественных прав от 12.03.2019 право аренды земельного участка перешло к обществу «Девелопмент» в полном объеме в соответствии с договором от 28.04.2011
№ 02025.

Общество «Девелопмент» получило от Территориального управления Росимущества письмо 30.06.2021 № 59-03/6599 об отсутствии в сведениях ЕГРН записи об ограничении права земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110 в виде аренды в пользу общества, запись прекращена в связи с истечением срока договора аренды от 28.04.2011 № 02025.

Письмом от 30.06.2021, поступившим в Территориальное управление Росимущества 01.07.2021, общество «Девелопмент» просило предоставить без торгов сроком на 5 лет в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:32:0000000:110, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства.

Письмом от 21.07.2021 № 59-03/7390 Территориальное управление Росимущества отказало обществу в заключении договора аренды на срок 5 лет без торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, указав, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку общество не является арендатором участка.

Полагая действия Управления Росреестра по погашению записи об аренде земельного участка незаконными, общество «Девелопмент» обратилось в суд с настоящим заявлением. В обоснование требований общество указало, что договорные отношения между сторонами не прекращались. Договор является продленным на неопределенный срок, ввиду чего любая из сторон вправе от него отказаться, предупредив другую сторону в установленный срок. Такого отказа со стороны арендодателя общество не получало. Внесение сведений о прекращении аренды только по заявлению собственника, в отсутствие доказательств того, что арендные отношения прекращены, является, по мнению общества, незаконным.

Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению в ЕГРН записи об аренде в отношении спорного земельного участка, о признании за обществом права аренды на земельный участок, об обязании Управления Росреестра восстановить в ЕГРН запись о регистрации договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что запись об аренде спорного договора погашена Управлением Росреестра на основании заявления собственника земельного участка. По истечении срока договора аренды собственник выразил возражения относительно продления действия данного договора, подав в орган регистрации прав заявление о прекращении права аренды. В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что договор аренды на неопределенный срок не продлен. Совокупность условий, при которых договор считается продленным на неопределенный срок (если земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015; если отсутствуют возражения арендодателя) отсутствует, в связи с чем требования заявителя суд первой инстанции посчитал необоснованными.

В удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению записи об аренде суд первой инстанции отказал, поскольку имеет место спор о наличии права аренды на данное имущество между обществом «Девелопмент» и Территориальным управлением Росимущества. Соединение в рамках дела, рассматриваемого по правилам публичного производства (в порядке главы 24 АПК РФ), в том числе требований искового производства - признание права аренды, недопустимо.

Относительно требований общества «Девелопмент» о признании незаконными действий Территориального управления Росимущества по отказу в заключении срочного договора аренды данного земельного участка, обязании Территориальное управления Росимущества заключить с обществом «Девелопмент» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:110 сроком на пять лет, суд указал, что обществом пропущен срок исковой давности.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Суд апелляционной инстанции установил, что вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 по делу № А50-12255/2015 по заявлению внешнего управляющего должника ФИО3 о признании недействительной сделкой отказа Территориального управления Росимущества от договора аренды земельного участка от 28.04.2011 № 02025, оформленного письмами от 16.04.2015
№ 01-08-2489, от 06.11.2015 № 08-16-7403-1, заявление конкурсного управляющего предприятия «Жебреи» ФИО3 удовлетворено. Суд признал недействительной сделкой отказ Территориального управления Росимущества от договора аренды земельного участка от 28.04.2011 № 02025, оформленный письмами от 16.04.2015 № 01-08-2489, от 06.11.2015
№ 08-16-7403-1 по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В отсутствие доказательств иного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 12.03.2019 и приобретения права аренды обществом «Девелопмент», договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, ограничение в виде аренды в пользу общества «Девелопмент» было зарегистрировано 12.04.2019.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В материалы дела доказательства одностороннего отказа от договора с извещением другой стороны, не представлены. Как пояснили суду представители арендодателя и арендатора, никем из них такой отказ не заявлялся.

Как верно указал суд, подача арендодателем (собственником участка) заявления о погашении записи об аренде не может расцениваться как отказ от договора, обращенный другой стороне договора. Соответствующее волеизъявление до другой стороны в установленном порядке не доводилось.

Исходя из содержания статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с положениями частей 3, 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункты 1, 2 части 3 статьи 3 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что запись о прекращении аренды земельного участка внесена в ЕГРН 22.06.2021 на основании заявления Территориального управления Росимущества как собственника участка, указавшего на истечение срока договора.

Вместе с тем, договор был возобновлен на неопределенный срок, никто из сторон договора в установленном статьей 610 ГК РФ порядке от договора, возобновленного на неопределенный срок, не отказывался. Доказательств иного в материалы дела не представлено, равно как не представлялось таких доказательств регистрирующему органу.

Истечение какого срока договора позволило регистрирующему органу только по заявлению правообладателя погасить запись о договоре аренды, возобновленном на неопределенный срок, представитель Управления Росреестра суду пояснить не смог.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств прекращения договора аренды в установленном законом порядке, суд пришел к верному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для погашения записи об аренде в отношении спорного участка только по заявлению собственника (арендодателя). Соответствующие действия Управления Росреестра признаны судом незаконными и нарушающими права общества как стороны сделки. В связи с изложенным, суд обязал регистрирующий орган восстановить запись об аренде в отношении спорного участка.

Поскольку у арендодателя – Территориального управления Росимущества отсутствовали основания для обращения с заявлением о погашении записи об аренде ввиду того, что договор в установленном законом порядке не расторгнут и ни одна из сторон в установленном законом порядке от него не отказалась, отказ в заключении договора с обществом только по тому основанию, что общество не является арендатором участка по причине погашения записи об аренде, признан судом апелляционной инстанции незаконным. В порядке восстановления нарушенных прав заявителя суд возложил на Территориальное управление Росимущества обязанность рассмотреть вопрос о заключении с обществом договора аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 31 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Довод Территориального управления Росимущества о пропуске обществом «Девелопмент» трехмесячного срока на оспаривание отказа Территориального управления Росимущества в заключении договора аренды земельного участка на новый срок судом апелляционной инстанции отклонен, с учетом того, что соответствующий отказ был изложен в письме от 21.07.2021, полученном обществом 05.08.2021, следовательно, обратившись в суд 11.10.2021, общество трехмесячный срок не пропустило. Исчисление судом первой инстанции данного срока с 30.06.2021 признано ошибочным, поскольку в данном письме соответствующий отказ не содержится.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции (пункт 4 части 1, часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), иск удовлетворил частично.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме. Выводы суда основаны на правильном применении норм материального и норм процессуального права, сформулированы с учетом значимых обстоятельств дела, получивших надлежащую правовую квалификацию.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что обществом «Девелопмент» пропущен трехмесячный срок на оспаривание действий Управления Росреестра по прекращению записи о регистрации договора аренды судом округа отклоняется, поскольку о нарушении прав обществу могло быть известно не ранее, чем общество узнало об отсутствии законных оснований для прекращения записи об аренде.

Кроме того, Управление Росреестра о пропуске срока на обжалование его действий ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявляло.

Ссылка Территориального управления Росимущества на то, что в пределах спорного земельного участка расположены иные объекты – сооружения (автомобильные дороги), массивы, занятые землями лесного фонда, судом округа отклоняется, как не имеющая правового значения для рассмотрения настоящего дела, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, без учета сформированной практики их применения, в части направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 по делу № А50-25206/2021 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи А.А. Столяров

В.А. Купреенков