Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2018 по делу № А76-9638/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 18.07.2018
№ 74 АА 3785670).

Администрация города Магнитогорска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.04.2005 № 4017 за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в размере 1 290 349 руб. 94 коп. (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований в порядке, предусмотренном
статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Бизнес-Центр «Негоциант», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Фирма Мой-город», общество с ограниченной ответственностью «ВЕСТА».

Решением суда от 31.10.2019 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя ФИО1 в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 774 309 руб. 78 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 05.02.2019 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы предприниматель ФИО1 выражает несогласие с расчетом арендной платы исходя из площади земельного участка 6629,46 кв. м, а также ссылается на неверное применение судами коэффициента К1=4,06, исходя из вида деятельности «сдача внаем недвижимого имущества». По мнению ответчика, материалами дела не подтверждено, что в результате передачи в аренду иному лицу нежилого помещения изменился как вид деятельности ответчика, так и целевое назначение помещения. Ответчик также считает, что истцом не доказан факт сдачи помещений в аренду на протяжении всего периода. Кроме того, ответчик поясняет, что истцом не направлялся в его адрес расчет, в связи с чем он был лишен возможности представить возражения относительно него.

Администрация направила письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указала, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286
АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не усматривает.

При исследовании обстоятельств по делу судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тройка» (далее – общество «ТД «Тройка», арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.04.2003 № 4017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли поселений (жилая территориальная зона), согласно кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата по Челябинской области», находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-летия Магнитки, в районе жилого дома № 52, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6629,4600 кв. м (пункт 1.1 договора).

По условиям пункта 2.1 договор заключен сроком до 04.03.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 04.03.2005.

В связи с заключением 24.02.2009 между обществом «ТД «Тройка» и обществом с ограниченной ответственностью БЦ «Негоциант» договора уступки прав и обязанностей по договору аренды и передачей прав арендатора земельного участка от общества «ТД «Тройка» к обществу БЦ «Негоциант», между последним и администрацией подписано дополнительное соглашение от 23.04.2009 к договору аренды.

По условиям названного дополнительного соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0307001:5 (прежний номер 74:33:0307001:0005). Цель использования – для размещения магазина, предприятия бытового обслуживания населения, спортивного зала, спортивного клуба, зала рекреации.

Дополнительным соглашением от 16.06.2011 к договору аренды администрация и общество БЦ «Негоциант» предусмотрели срок действия договора аренды до 04.03.2013.

В период использования обществом БЦ «Негоциант» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0307001:5 построены и введены в эксплуатацию три объекта недвижимого имущества: комплекс бытового обслуживания (присвоен почтовый адрес: <...>), нежилое здание аптеки (присвоен почтовый адрес: <...>), физкультурно-оздоровительный комплекс (присвоен почтовый адрес: <...>).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем нежилого помещения № 1, площадью 457,8 кв. м, с кадастровым (или условный номером) 74:33:0307001:6430, расположенного по адресу: <...>, в здании аптеки, с 23.05.2014 является ФИО1 С 09.04.2015 ФИО1 названное помещение принадлежало на праве 3/5 общей долевой собственности.

Кроме того, ФИО1 на праве собственности с 23.05.2014 принадлежит нежилое помещение № 1, площадью 447,2 кв. м с кадастровым (или условным номером) 74:33:0307001:6431, расположенное по адресу:
<...>, в здании аптеки.

В период с 22.05.2014 по 10.08.2015 ФИО1 на праве собственности принадлежало нежилое помещение № 1, площадью
449,7 кв. м, с кадастровым (или условным номером) 74:33:0307001:6429, расположенное по адресу: <...>, в здании аптеки.

Поскольку ответчик пользовался земельным участком, на котором расположено здание, где находятся вышеуказанные нежилые помещения, без внесения платы за такое пользование, истец в адрес ответчика направил претензию от 03.03.2016 № 01-33/01932 с требованием погасить задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 1 200 010 руб. 69 коп.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в размере 1 290 349 руб. 94 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установлено судами, с момента государственной регистрации права собственности предпринимателя ФИО1 на нежилые помещения, площадью 457,8 кв. м, 447,2 кв. м и 449,7 кв. м, к ответчику в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка площадью
354,7 кв. м с кадастровым номером 74:33:0307001:5 по договору аренды земельного участка от 14.04.2003 № 4017, пропорционально площади приобретенного объекта недвижимости от общей площади недвижимости, расположенной на земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов дела, ответчик плательщиком земельного налога в заявленный в иске период (с 22.05.2014 по 31.03.2016) не являлся, соответственно у сторон возникли правоотношения по использованию земельного участка предпринимателем ФИО1 и обязанностью вносить платежи за землепользование в виде арендной платы органу местного самоуправления, как лицу уполномоченному на осуществление прав собственника земельного участка.

Исходя из пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Размер платы за пользование земельным участком под принадлежащими ответчику объектами недвижимости рассчитан истцом на основании положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», исходя из кадастровой стоимости земельных участков, ставки размера арендной платы и коэффициентов, учитывающих вид деятельности на арендованном земельном участке, расположение земельного участка, вид арендатора. Показатели расчета определены в соответствии с решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена», решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29.06.2017 № 116 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор касательно размера задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 774 309 руб. 78 коп. и применения в расчете
коэффициента К1.

При проверке расчета произведенного истцом, судами исследовалась кадастровая выписка, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0307001:5, площадью 6 629,46 кв. м имеет вид разрешенного использования – комплекс бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительный комплекс, нежилое здание аптеки. А также оценивалось техническое заключение от 15.10.2016 № 0595/2016, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» согласно которому площадь земельного участка, необходимая и достаточная для обслуживания и функционирования торговых помещений, расположенных по адресу: <...> Магнитки, 52 а, б, в – ограничивается зоной для обслуживания наружных конструкций (фундамент, стены), благоустройством, колодцами для подвода инженерных сетей, организацией для подъезда на автостоянки и подхода к зданиям.

Кроме того, судами на основании положений части 2 статьи 69 АПК РФ, принято во внимание, ранее рассмотренное дело
№ А76-12022/2016 по иску администрации к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Мой-город», с участием в качестве третьего лица ФИО1, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.04.2005 № 4017, в рамках которого была проведена судебная экспертизы по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации, по результатам которой установлено, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> составляет 1 207,6 кв. м. Кроме того, эксперты определили, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5, расположены земли общего пользования, площадь которых составляет 3 247 кв. м.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив представленный истцом расчет задолженности спорной задолженности и признав его обоснованным с учетом положений статьи 69 АПК РФ, суды обоснованно указали на необходимость производить расчет арендной платы по формуле: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5 (в соответствующие периоды) : 6 629,46 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5) * 1 207,6 кв. м (определенный экспертом размер земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, по адресу: <...> Магнитки, д. 52, «Б») : 1 354,7 кв.м (общая площадь помещений в нежилом здании, по адресу: <...> Магнитки, д. 52, «Б») * площадь нежилого помещения, принадлежащего ответчику.

Отклоняя доводы ответчика относительно применения в расчете арендной платы коэффициента К1 в значении, установленном для сдачи внаем недвижимого имущества, суды приняли во внимание представленный истцом в материалы дела акт обследования земельного участка от 25.11.2014 № 671а, которым установлено, что в составе нежилого здания по адресу: <...>, «Б»: нежилое помещение № 1, общей площадью 449,7 кв.м., с номерами 1-12 п/плане цокольного этажа, находящееся в собственности у ФИО1, в настоящее время в указанном помещении расположена контора «СпортБет»; нежилое помещение № 1, общей площадью 447,2 кв. м, с номерами 1-8 п/плане первого этажа, находящееся в собственности у ФИО1,в настоящее время в указанном помещении расположены магазин бытовой техники и электроники «IdeЯ», магазин одежды «Сказка»; нежилое помещение № 1, общей площадью 457,8 кв. м, с номерами 1-3 п/плане второго этажа, находящееся в собственности у ФИО1, в настоящее время в указанном помещении расположено кафе «Ришар», обоснованно указав, что размещение на спорном земельном участке нежилого здания, включающего вышеуказанные нежилые помещения, в которых осуществляется торговая деятельность, общественное питание и деятельность по организации азартных игр, исключает применение в расчете значения коэффициента К1=4,06 (сдача внаем недвижимого имущества).

В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, арендная плата определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением соответствующего значения коэффициента К₁ отдельно по каждому из видов деятельности, пропорционально площади помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности. В случае, если невозможно определить площадь помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

Приняв во внимание, что в акте обследования земельного участка
от 25.11.2014 № 671а указаны площади, используемые для осуществления каждого из видов деятельности, суды обоснованно не усмотрели оснований для применения значения коэффициента К1 в соответствии с одним из видов разрешенного использования земельного участка – для размещения здания аптеки с расположенными в нем принадлежащих предпринимателю нежилых помещений.

На основании изложенного, учитывая, что ответчик осуществлял использование земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости принадлежащих ему на праве собственности, в отсутствие доказательств оплаты землепользования в размере арендной платы, а также руководствуясь решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 №108, которым установлены различные значения коэффициента К1 для таких видов деятельности как деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг – 10, розничная торговля – 1,16, общественное питание – 4, суды обоснованно применили при расчете коэффициент К1 пропорционально площади помещений, предусмотренный для соответствующего вида деятельности и правомерно удовлетворили заявленные требования частично, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в размере 774 309 руб. 78 коп.

Оснований для переоценки выводов судов, установленных ими фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.

Довод ответчика о невозможности предоставления контррасчета, ввиду не направления в его адрес произведенного истцом расчета задолженности, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку представитель ответчика, принимавший участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции имел реальную возможность опровергнуть расчет истца, а также представить контррасчет с документальным обоснованием в соответствии с требованиями закона. Между тем ответчик не воспользовался процессуальными правами, предоставленными АПК РФ в связи с чем несет риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Иные доводы предпринимателя ФИО1, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов судов, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанциях и им дана надлежащая правовая оценка.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 АПК РФ

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу
части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2018 по делу
№ А76-9638/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи Т.В. Сулейменова

С.Э. Рябова