Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее – общество «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ») на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2017 по делу № А47-5152/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель публичного акционерного общества РОСБАНК (далее – общество РОСБАНК) – ФИО1 (доверенность от 14.09.2017).

Общество РОСБАНК обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 497 476 руб.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2017 (судья Долгова Т.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 (судьи Карпачева М.И., Румянцев А.А., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и

имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель считает, что у судов отсутствовали основания для удовлетворения настоящего иска, поскольку основной договор аренды был прекращен на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента приобретения истцом, арендатором по договорам субаренды, заключенным с ответчиком, права собственности на арендуемое имущество, в свою очередь договоры субаренды прекратили действие в порядке п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, по его мнению, дополнительные соглашения, подписанные сторонами к договорам субаренды, следует рассматривать в качестве новых договоров аренды.

Кроме того, заявитель не согласен с выводами судов о том, что ответчик знал о смене собственника имущества и с учетом этого продолжал им пользоваться.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом РОСБАНК (арендатор) и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (в настоящее время - общество «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», субарендатор) были заключены следующие договоры субаренды:

- договор субаренды от 01.12.2011 № САО/040, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 36,6 кв.м, расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 7, 8, 26;

- договор субаренды от 01.04.2012 № САО/043, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 16 общей площадью 28,9 кв.м, в том числе основная площадь - 23,2 кв.м, вспомогательная - 5,7 кв.м, расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 16, 16А;

- договор субаренды от 01.09.2012 № САО/044, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения № 14, 15 общей площадью 44 кв.м, в том числе основная площадь - 34,7 кв.м, вспомогательная - 9,3 кв.м, расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, по адресу: <...>, обозначенные линиями красного цвета на поэтажном плане;

- договор субаренды от 01.03.2013 № САО/045, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения № 4, 5 общей площадью 75,4

кв.м, в том числе основная площадь - 66,0 кв.м, вспомогательная - 9,4 кв.м, расположенные на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Аксакова, д. 8, обозначенные линиями красного цвета на поэтажном плане;

- договор субаренды от 01.04.2013 № САО/046, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения № 1, 2, 3 общей площадью 85,8 кв.м, в том числе основная площадь - 71,4 кв.м, вспомогательная - 14,4 кв.м, расположенные на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, находящегося по адресу: <...>.

Пунктами 3.1 договоров сторонами согласован размер арендной платы.

Данные нежилые помещения были переданы ответчику по актам приема- передачи.

Общество «РОСБАНК» 14.07.2015 стало собственником нежилых помещений, являющихся предметом указанных договоров субаренды.

Между сторонами к каждому из договоров заключены дополнительные соглашения от 29.01.2016, в которых отражено, что общество «РОСБАНК» является собственником нежилых помещений на основании передаточного акта от 30.09.2014, договора присоединения от 30.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 27.07.2015 (взамен свидетельства от 14.07.2015), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2015 сделана запись регистрации № 56-56/001-56/001/228/2015-445/2.

В пункте 5 дополнительных соглашений указано, что срок действия договоров распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2016 по 29.12.2016. Если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия не заявит о его расторжении, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок с 30.12.2016 по 30.11.2017.

Дополнительными соглашениями в редакцию пунктов 3.1. договоров внесены изменения и установлен следующий размер арендной платы на период с 01.01.2016 по 29.12.2016:

по договору от 01.12.2011 № СОА/040 - 11 712 руб. в месяц, в том числе НДС 18 %;

по договору от 01.04.2012 № СОА/043 - 9 248 руб. в месяц, в том числе НДС 18 %;

по договору от 01.09.2012 № СОА044 - 14 080 руб. в месяц, в том числе НДС 18 %;

по договору от 01.03.2013 № СОА/045 - 24 128 руб. месяц, в том числе НДС 18 %;

по договору от 01.04.2013 № СОА/046 - 27 456 руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

Кроме того, в указанном пункте согласовано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и

ставкой, установленной дополнительными соглашениями, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

На основании письма от 26.08.2016 № 01-09/10 указанные договоры были досрочно расторгнуты по инициативе общества «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» с 30.09.2016.

Нежилые помещения возвращены обществу РОСБАНК по актам приема- передачи от 30.09.2016.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возместить разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительными соглашениями, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016, что предусмотрено п. 3 договоров в редакции дополнительных соглашений.

Поскольку претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Возражая относительно удовлетворения иска, ответчика указал на то, что обязанность по выплате компенсации в виде разницы между арендными ставками отсутствует, поскольку истец стал собственником нежилых помещений, являющихся предметом указанных выше договоров субаренды, переход права собственности на нежилые помещения в соответствии со ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил обязательства сторон по основному договору аренды, следовательно, правоотношения сторон по договорам субаренды также прекращены в силу закона, в связи с чем внесение изменений в договоры невозможно.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству его условий.

Согласно п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из положений ст. 608, п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает статус арендодателя, то есть становится стороной по договору аренды.

Приняв во внимание, что истец 14.07.2015 стал собственником нежилых помещений, являющихся предметом указанных договоров субаренды, суды правомерно указали, что последний приобрел статус арендодателя в рамках правоотношений с ответчиком.

При этом судами установлено, что между сторонами к каждому договору субаренды в этой связи были заключены дополнительные соглашения от 29.01.2016, в которых отражены обстоятельства смены собственника имущества, а также замещения арендатора и субарендатора на арендодателя и арендатора соответственно. Дополнительные соглашения подписаны сторонами без возражений.

Кроме того, судами учтено, что стороны исполняли условия вышеуказанных договоров после 14.07.2015, приобретения права собственности истца на имущество.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о прекращении правоотношений сторон по аренде и неприменении условия дополнительного соглашения о выплате компенсации в виде разницы между арендными ставками.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В соответствии с положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив факт досрочного расторжения договоров по инициативе ответчика, что предопределило обязанность последнего возместить истцу разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой,

установленной дополнительными соглашениями, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016, в силу п. 3 договоров в редакции дополнительных соглашений, и отсутствие доказательств возмещения указанной разницы, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что общество РОСБАНК вправе требовать от ответчика уплаты компенсации в виде разницы арендных ставок.

Расчет подлежащей взысканию арендной платы в размере 497 476 руб., представленный истцом, судами проверен и признан арифметически верным.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2017 по делу № А47-5152/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи С.В. Лазарев

В.А. Купреенков