Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (далее – общество «СЗ «Оникс») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 по делу № А07-5202/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим Альфа» (далее – общество «Пилигрим Альфа») - ФИО1 (доверенность от 10.02.2022 № 1);

общества «СЗ «Оникс» - ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 30.12.2021);

общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее – общество «Завод Промсталь») - ФИО3 (доверенность от 10.01.2022, № 4).

Общество «Пилигрим Альфа» (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «СЗ «Оникс» (ответчик) о взыскании 4 942 639 руб. 99 коп. неустойки (с учетом принятого

[A2] арбитражным судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Завод Промсталь» (третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 исковые требования удовлетворены, также судебным актом распределены судебные расходы.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «СЗ «Оникс» просит указанные судебные акты отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы общество «СЗ «Оникс» указывает на то, что суд ошибочно оценил договор инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 как договор долевого участия в строительстве, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По мнению заявителя, договор инвестирования от 15.04.2014 не является расторгнутым (прекращенным) в связи с заявленным истцом уведомлением от 24.05.2021, поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований у истца заявить отказ от договора по мотиву, указанному им в уведомлении от 24.05.2021, не наступили. Податель жалобы указывает, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что договор инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014, предусматривающий строительство нежилых помещений, общей площадью 840 кв. м., расположенных на первом этаже секций А, Б, В строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, был заключен в отсутствие у третьего лица общества «Завод Промсталь» разрешения на строительство указанных секций. Суды не приняли во внимание, что секции А и Б в настоящее время не введены в эксплуатацию, их ориентировочный срок ввода - 31.12.2024, а секция В введена в эксплуатацию лишь 12.11.2021, то есть за две недели до объявления резолютивной части обжалуемого решения. Только 11.01.2019 ответчиком было получено

[A3] первичное разрешение на строительство секций А, Б, В со сроком действия до 23.10.2021. По мнению подателя жалобы, срок передачи объекта инвестирования, исчисляемый как по правилам пунктов 2.1, 4.6 и 8.1 договора от 15.04.2014, так и по правилам пункта 2 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ, на дату принятия обжалуемого решения, в том числе и на дату объявления резолютивной части обжалуемого решения, не наступил. Общество «СЗ «Оникс» считает, что суды ошибочно не приняли во внимание, что определение предмета в договоре инвестирования от 15.04.2014 № 019/4-2014 не позволяет определить конкретный объект инвестиций, подлежащий возведению и последующей передаче обществу «Пилигрим Альфа». Судами двух инстанций не учтено, что в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения у «Пилигрим Альфа» каких-либо прав по договору инвестирования от 15.04.2014 № 019/4-2014. Также судами не принято во внимание, что предмет договора инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 нельзя признать согласованным сторонами. Обращает внимание на отсутствие в деле доказательств исполнения истцом или правопредшественником истца обязательств по оплате на сумму 37 312 359 руб. 01 коп. по договору от 15.04.2014, позволяющего требовать взыскания с ответчика неустойки. Истец сам способствовал нарушению срока передачи объекта инвестиций, предусмотренного в договоре инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014. По мнению подателя жалобы, истец не вправе требовать от ответчика присуждения ему неустойки за нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта инвестирования ввиду того, что условия договора инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 изначально не позволяли его определить достоверно. Общество «СЗ «Оникс» обращает внимание, что истцом не подтверждено право, взыскивать неустойку по настоящему договору и по причине того, что сам договор от 15.04.2014 был заключен с обществом «Пилигрим Девелопмент». Заявитель жалобы считает, что судом апелляционной инстанции, в нарушение процессуальных норм необоснованно отказано ответчику в приобщении дополнительных доказательств.

Обществом «СЗ «Оникс» представлено дополнение к кассационной жалобе, в котором общество приводит новые доводы. Заявитель ссылается на недобросовестное поведение истца, который основывал свои требования на несуществующем обязательстве, при явной осведомленности об этом. Полагает, что фактически общество «Завод Промсталь» через свою аффилированную структуру общество «Пилигрим Альфа» просит возместить ему расходы по прекращению обязательств перед обществом «Пилигрим Девелопмент» по договору инвестирования, что противоречит нормам гражданского законодательства и является злоупотреблением правом.

К дополнению к кассационной жалобе заявителем представлены дополнительные доказательства по делу, а именно выписки из ЕГРН.

[A4] Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу части 1 стастьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможность переоценки выводов судов с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает.

Ввиду того, что дополнительные документы поданы в электронном виде, данные документы на бумажном носителе заявителю не направляются и не подлежат приобщению к материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Пилигрим Альфа» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Завод Промсталь" (застройщик) и обществом "Пилигрим Девелопмент" (в настоящее время - общество "Пилигрим Альфа" (инвестор) 15.04.2014 заключен договор инвестирования N 019/4 - 2014 (далее - договор от 15.04.2014), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

Согласно пункту 1.2 договора от 15.04.2014 объектом инвестирования выступают нежилые помещения:

- номера на поэтажном плане N 1-43, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже секций А, Б, В;

- номера на поэтажном плане N 1-13, общей площадью 144,2 кв. м, расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 15.04.2014 ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен во II квартале 2015 года.

[A5] В силу пункта 3.1 договора от 15.04.2014 цена настоящего договора определена сторонами из расчета 40 500 руб. за 1 кв. м объектов инвестирования, составляет 39 860 100 руб.

Как указал истец, общество "Пилигрим Альфа" выполнило свои обязательства по оплате цены договора в размере 37 312 359 руб. 01 коп.

Согласно пункту 4.6 договора от 15.04.2014 застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию.

Между обществом "Завод Промсталь" и обществом "Пилигрим Альфа" 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на I квартал 2019 года.

Между обществом "Завод Промсталь" (продавец) и обществом "СЗ "Оникс" (покупатель) 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков (далее - договор), по условиям которого общество "Завод Промсталь" обязуется передать в собственность общества "СЗ "Оникс", земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора).

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 N 6234 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан", а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Кроме того, согласно пункту 1.3.3 договора покупатель осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан". Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре

[A6] земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи.

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Между обществами "Завод Промсталь" и "СЗ "Оникс" 09.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течение 1 года со дня заключения настоящего договора.

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами следующим образом: земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 - 56 130 274 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 - 40 280 443 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 - 3 589 283 руб.

На момент заключения дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573.

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 - 43 869 726 руб.; пункт 2.3 договора: до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца.

Остальные пункты договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 оставить в прежней редакции, без изменений.

[A7] Истец указал, что судебным актом по делу N А07-15331/2019 подтверждено, что переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком.

Общество "Пилигрим Альфа" утверждает, что с учетом смены застройщика и установленного вступившим в законную силу судебными актами перехода к новому застройщику обязательств перед инвесторами, общество "СЗ "Оникс" обязано исполнить обязательства перед истцом по договору от 15.04.2014.

Более того, как указал истец в возражениях на отзыв ответчика, общество "Пилигрим Альфа" неоднократно направляло в адрес ответчика письма с просьбой заключить договор долевого участия, в подтверждение приложено письмо, подписанное директором ФИО4 с доказательством направления в адрес ответчика.

В данном письме истец просит ответчика заключить между обществами "СЗ "Оникс" и "Пилигрим Альфа" договор долевого участия на нежилые помещения в строящемся жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан: общей площадью 8408 кв. м (номера на поэтажном плане N 1-43), расположенные на 1 этаже секций А, Б, В; общей площадью 144, 2 кв. м (номера на поэтажном плане N 1-13), расположенные на цокольном этаже секции А, и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Также в данном письме истец указал, что общество "Пилигрим Девелопмент" произвело платежи по договору от 15.04.2014 на сумму 37 312 359 руб. 01 коп.

В соответствии с пунктом 7.3 договора от 15.04.2014 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи инвестору объектов инвестирования, застройщик уплачивает инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

На основании пункта 7.3 договора от 15.04.2014 истцом обществу "СЗ "Оникс" начислена неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования на сумму 5 821 567 руб. 62 коп.

Ссылаясь на просрочку исполнения обществом "СЗ "Оникс" обязательства по передаче объектов инвестирования, истец направил в его адрес претензию с требованием оплаты неустойки, а впоследствии, ввиду

[A8] отказа в удовлетворении претензионных требований, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, удовлетворил заявленные требования на основании следующего.

Право на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов гарантировано заинтересованному лицу положениями статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии его реализации и обеспечение эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая

[A9] предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правоотношения сторон по договору инвестирования N 019/4-2014 от 15.04.2014 регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ

[A10] "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

В силу статьи 1 Закона N 39-ФЗ инвестиции - это капитальные вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (пункт 1 статьи 3 указанного Федерального закона).

Согласно статье 8 Закона N 39-ФЗ об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 9 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 4 указанного Федерального закона).

Статьей 7 Закона N 39-ФЗ установлено, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Факт надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объектов инвестирования по договорам подтверждается актами приема-передачи

При рассмотрении спора судами установлено, что права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 перешли к новому застройщику - обществу "СЗ "Оникс".

Данный факт установлен при рассмотрении спора по делу N А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не

[A11] доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе, пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющие порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках дела N А07-15331/2019 установили, что общество "СЗ "Оникс" при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами, (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома.

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка.

По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что 14.01.2019 общество "СЗ "Оникс" направило в адрес общества "Завод Промсталь" проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество "Завод Промсталь" обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам.

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество "СЗ "Оникс" предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении N 1, договоры участия в долевом строительстве.

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи

[A12] лица приобрели у общества "Завод Промсталь", как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК "Жилой дом литер 6".

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество "СЗ "Оникс") примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках, являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 N 17-10-Н, суды в рамках дела N А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества "Завод Промсталь" перед инвесторами.

Судами установлено, что действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества "Завод Промсталь" по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах.

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество "СЗ "Оникс" приняло на себя обязательства общества "Завод Промсталь" перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

По делу N А07-15331/2019 судами также установлено, что стороны преследовали единственную цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что в свою очередь невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

При этом суды в рамках дела N А07-15331/2019 учли, что разрешение спорного вопроса затрагивает права широкого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту прав дольщиков, перед которыми общество "Завод Промсталь" не исполнило обязательство по

[A13] передаче жилых и нежилых помещений. Вследствие заключения договора купли-продажи земельных участков истец освободился от исполнения значительного объема обязательств по договорам инвестирования, долевого участия в строительстве, с другой стороны обществом "СЗ "Оникс" взяты на себя эти обязательства.

Отклоняя довод общества "СЗ "Оникс" о том, что обязательства общества "Завод Промсталь" к нему не перешли, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным, а также о том, что общество "СЗ "Оникс" не приняло на себя исполнение обязательств по договорам инвестирования заключенным с обществом "Завод Промсталь", суды обоснованноисходили из следующего.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 89-КГ15-10 и от 24.01.2017 N 89-КГ16-10).

Суд установил, что при заключении договора купли-продажи от 23.05.2018 обоюдная воля сторон заключалась в том, что общество "СЗ "Оникс" получило не только земельные участки с объектом строительства, но приняло на себя обязательства перед третьими лицами, которые заключили договоры инвестирования с обществом "Завод Промсталь".

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на то, что обществу "СЗ "Оникс" перешли права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, что именно общество "СЗ "Оникс" несет перед истцом обязанность по передаче объекта инвестирования по договору N 019/4-2014 от 15.04.2014.

Из материалов дела следует, что объекты инвестирования до настоящего времени истцу не переданы.

Истцом заявлено требование о взыскании 4 942 639 руб. 99 коп. неустойки за период с 01.05.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 23.05.2021 за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой,

[A14] залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 01.05.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 23.05.2021 с применением ставки 7,75% за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования составил 4 942 639 руб. 99 коп.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, признан неверным, поскольку в силу пункта 2.5 договора от 15.04.2014 в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2017 срок сдачи в эксплуатацию дома - I квартал 2019 года.

Возражений относительно периода начисления пени, примененных ставок и арифметической верности произведенных вычислений ответчик не представил.

Оснований для снижения суммы пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел с учетом отсутствия в материалах дела как заявления ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, так и доказательств такой несоразмерности (пункты 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Руководствуясь вышеизложенным, а также по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов ответчика, учитывая, что стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что ответчик, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, суды правомерно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 4 942 639 руб. 99 коп.

Удовлетворяя требования, суды обоснованно сочли не подлежащими доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-15331/2019.

Ссылки ответчика относительного того, что о мнимости договора инвестирования свидетельствует злоупотребление правом со стороны общества

[A15] "Пилигрим Альфа" и общества "Завод Промсталь" при заключении данного договора, отклонены судом апелляционной инстанции.

При этом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Судами установлено, что договор инвестирования заключен между обществами "Пилигрим Девелопмент" и "Завод Промсталь" в апреле 2014 года, при том, что общество "СЗ "Оникс" было зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 27.04.2017.

При таких обстоятельствах, суд округа полагает обоснованным вывод суда об отсутствии у сторон при заключении договора в 2014 году умысла причинить вред имущественным интересам общества "СЗ "Оникс".

Материалами дела не подтверждается факт совершения истцом соответствующих целенаправленных действий (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), либо действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод общества «СЗ «Оникс» относительно того, что фактически общество «Завод Промсталь» через свою аффилированную структуру общество «Пилигрим Альфа» просит возместить ему расходы по прекращению обязательств перед обществом «Пилигрим Девелопмент» по договору инвестирования, что является злоупотреблением правом, судом округа отклоняется, поскольку указанный довод является новым доводом, ранее в суде первой инстанции не заявлялся и не исследовался, документы в обоснование этого довода в материалы дела не были представлены, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции.

Доводы ответчика о том, что обществу "Завод Промсталь" не выдавалось разрешение на строительство, договор инвестирования не позволяет определить конкретный объект инвестиций, являлись предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены как противоречащие материалам дела.

При заключении договора инвестирования, общество "Завод Промсталь" и инвестор определили объект инвестирования (местоположение нежилых помещений в многоквартирном доме) в секциях А, Б, В - 840 кв. м (первый этаж) и секции А - 144,2 кв. м (цокольный этаж).

Получая разрешение на строительство секций Д и Е в 2017 году завод представлял пакет документов, соответствующий проекту всего объекта и утвержденному ПП и ПМ.

[A16] В материалы дела также представлено выданное обществу "СЗ "Оникс" разрешение на строительство жилого комплекса (N 02-RU03308000-910Ж-2017) взамен ранее выданного разрешения обществу "Завод Промсталь". Указанное разрешение на строительство указанных секций перешло к обществу "СЗ "Оникс" на I этапе строительства.

Оценив обстоятельства спора в совокупности, доводы кассационной жалобы относительно того, что истец сам способствовал нарушению срока передачи объекта инвестиций, отклоняются, поскольку из обстоятельств дела этого не следует, судами не установлено, доказательств ответчиком не представлено.

Обществом доказательства невозможности исполнения принятых на себя обязательств в срок в результате действия непреодолимой силы не представлены (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание установленные судами обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд округа обращает внимание на то, что инвестор, принимая на себя обязанности по финансированию продолжительного и дорогостоящего строительства, должен был предусмотреть возможные риски и принять обоснованное инвестиционное решение, не возлагая только на инициатора проекта бремя несения неблагоприятных последствий, вызванных нарушением сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Таким образом, суды при вынесении судебных актов исходили из необходимости обеспечения приоритетной защиты участника строительства, своевременно исполнившего свои обязательства, при этом замена застройщика, а также наличие у них проблем с разрешительной документацией не должно влиять на права инвесторов.

Соответственно и то обстоятельство, что ответчиком только 11.01.2019 было получено разрешение на строительство секций А, Б, В со сроком действия до 23.10.2021. и более поздней датой ввода объекта в эксплуатацию не отменяет права инвестора на своевременное исполнение обязательства застройщика перед ним. При этом судами не установлено наличие соглашения сторон об изменении срока передачи истцу объекта инвестирования.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

[A17] При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 по делу № А07-5202/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи В.А. Купреенков

А.А. Столяров