Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11.08.2021 по делу № А60-65400/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации г. Екатеринбурга – ФИО1 (доверенность от 21.10.2021 № 522/05/01-14/0111).

Администрация г. Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АС - Бюро Плюс» (далее - общество «АС-Бюро Плюс») с требованием о взыскании 175 030 руб. 61 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 № 7-808-мн за период с 11.05.2018 по 08.11.2019 (с учетом принятого судом уточнений искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Общество «АС-Бюро Плюс» заявило встречный иску к Администрации о взыскании неосновательного обогащения в размере 289 757 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 417 руб. 11 коп. за период с 28.01.2019 по 04.02.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Ардо» (далее - общество УК «Ардо»).

Решением суда от 11.08.2021 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Как утверждает, заявитель, принадлежащие обществу "АС-Бюро плюс" на праве аренды нежилые помещения расположены в отдельном пристрое к многоквартирному жилому дому. Пристрой расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:104. При этом самостоятельное здание - одноэтажный пристрой к многоквартирному жилому дому, расположенному по ул. Уральской, 61, возведен в 1989 г. для размещения муниципальной аптеки. В настоящий момент все помещения в пристрое находятся в собственности коммерческих организаций, сдаются в аренду и используются под размещение аптеки "Живика", алкомаркета "Дионис", магазин одежды "Черепаха", и т.д., в связи с чем истец полагает, что имеется обязанность в силу закона по плате за фактическое пользование земельным участком. Пояснил, что многоквартирный жилой дом по ул. Уральская, 61 и нежилой пристрой расположены на разных земельных участках, имеющих самостоятельные кадастровые номера 66:41:0702065:31 и 66:41:0702065:104, основания для снятия их с государственного кадастрового учета отсутствуют, земельный участок, на котором расположен пристрой, индивидуализирован, жилых помещений и помещений общего пользования в пристрое не имеется. Таким образом, истец считает, что отсутствуют условия для вывода о том, что многоквартирный дом по ул. Уральская, 61 и пристрой являются единым недвижимым комплексом. Кроме того, Администрация отметила, что договор аренды был заключен сторонами в отношении части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:17 и дальнейший раздел данного земельного участка на два (№ 66:41:0702065:31 под многоквартирным домом, № 66:41:0702065:27 по сооружение четырехуровневого открытого автопаркинга и объект незавершенного строительства), никаким образом не повлиял на договор аренды земельного участка № 7-808-МН от 15.02.2005, заключенный между сторонами.

В отзыве на кассационную жалобу общество «АС-Бюро плюс» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 06.03.2004 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и обществом «АС-Бюро плюс» заключен договор аренды муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, согласно которому общество «АС-Бюро плюс» переданы в аренду нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0702077:5658 (1 этаж № 1-3, 22, 24, 29-34, 36-38, 72-74) общей площадью 188,1 кв. м.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «АС-Бюро плюс» (арендатор) 15.02.2005 заключен договор аренды земельного участка № 7-808-мн (со множественностью лиц на стороне арендатора), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на неопределенный срок за плату передан неделимый земельный участок, расположенный под многоэтажным жилым домом № 61 по ул. Уральская в г. Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (приложение № 1), площадью 1 232,11 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0702065:17, категория земель - земли поселений (пункт 2.1.2, 2.1.3 договора).

Согласно пункту 2.1.5 договора участок предоставляется для эксплуатации многоэтажного жилого дома общей площадью 8077,8 кв. м с встроенными нежилыми помещениями, в том числе: обществу «АС-Бюро плюс» для использования нежилого помещения площадью 212 кв. м под встроенное капитальное сооружение торговли.

В пункте 2.2.4 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2005 (приложение № 2 к договору аренды).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 № 7-808-мн за период с мая 2017 по декабрь 2019 истцом начислены пени за период с 11.05.2018 по 08.11.2019 в сумме 175 030 руб. 61 коп.

Поскольку направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием об оплате задолженности, оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции общество «АС-Бюро плюс» обратилось к Администрации с требованием о взыскании денежных средств, полученных в качестве неосновательного обогащения в размере 289 757 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 417 руб. 11 коп., ссылаясь на то, что указанные денежные средства перечислены в адрес арендатора в качестве арендной платы за земельный участок за период, когда спорный земельный участок перестал находиться в муниципальной собственности.

В обоснование встречного иска, ссылаясь на письмо Администрации от 25.04.2017 № 235-01/002/961, решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2015 по делу № А60-13832/2015, ответчик указал, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702065:17 13.06.2013 снят с кадастрового учета и из него образованы два земельных участка: № 66:41:0702065:31 и № 66:41:0702065:27.

Указал, что на основании сведений публичной кадастровой карты вновь образованные участки имеют статус «Учтенный», однако границы земельного участка, переданного ответчику по договору аренды № 7-808-МН (в соответствии с графическим планом приложения № 1 к договору), не включаются в границы земельных участков № 66:41:0702065:31 и № 66:41:0702065:27.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2017 по делу №А60-64168/2017 установлено, что общество «АС-Бюро плюс» по договору аренды № 7-808-МН от 15.02.2005 предоставлялся не весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702065:17 площадью 8077,8 кв. м, а лишь его часть площадью 1232,11 кв. м, в пределах границ, указанных в Приложении № 1 к договору. Однако выделенная часть земельного участка своевременно не была поставлена на кадастровый учет. Земельный участок площадью 1152 кв. м, поставлен на кадастровый учет только 11.05.2016 с присвоением кадастрового номера 66:41:702065:104.

Как следует из сопоставления графической части приложения № 1 к договору аренды № 7-808-МН и сведений публичной кадастровой карты, площадь земельного участка, являвшегося объектом договора № 7-808-МН, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104. При этом земельный участок № 66:41:702065:104 имеет статус «Временный».

Поскольку ответчик занимает расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом и указанное помещение также расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:104, ответчик отметил, что спорные правоотношения возникли между сторонами в связи с использованием ответчиком объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104.

Ответчик указал, что правовой статус земельного участка, являющегося объектом договора аренды от 15.02.2005 № 7-808-мн, на данный момент установлен судом при рассмотрении дела № А60-11908/2020 по иску Администрации к ООО «Оазис» о взыскании денежных средств за фактическое использование земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Так, вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по делу № А60-11908/2020 установлено, что являющийся объектом договора аренды от 15.02.2005 № 7-808-мн земельный участок, на котором расположены встроено-пристроенные нежилые помещения, принадлежащие ООО «Оазис», а также занимаемые обществом «АС-Бюро плюс», является общим имуществом собственников помещений находящегося на данном участке многоквартирного дома.

Ссылаясь на то, что земельный участок, в связи с использованием которого Администрацией ответчику начисляется плата, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 61 по ул. Уральская в г. Екатеринбурге, указывая, что все обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела № А60-11908/2020 и касающиеся технических характеристик и правового статуса земельного участка, на котором находится нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0702077:5659, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, исходя из отсутствия у Администрации права распоряжаться данным земельным участком и соответственно отсутствия оснований для взыскания денежных средств за использование такого участка, ответчик обратился со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленной ответчиком Администрации платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:702065:104.

Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что земельный участок, выступающий объектом аренды по договору от 15.02.2005 № 7-808-мн и фактически занимаемый арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями и многоквартирным жилым домом, составной частью которого являются занимаемые ответчиком помещения, находится в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, а не в публичной собственности, и пришли к выводу об отсутствии у Администрации оснований для взыскания денежных средств за использование такого участка, в связи с чем отказали в удовлетворении первоначального иска о взыскании неустойки.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суды исходили из отсутствия оснований у Администрации для начисления задолженности за указанный период.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Общество «АС-Бюро плюс» является арендатором нежилых помещений в пристрое к МКД по ул. ул. Уральская в г. Екатеринбурге по договору аренды муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга 06.03.2004, а также арендатором земельного участка под указанным пристроем, площадью 1 232,11 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0702065:17.

В рамках дела № А60-11908/2020 по иску Администрации к ООО «Оазис» о взыскании денежных средств за фактическое использование того же земельного участка, который является предметом настоящего спора, судом установлено, что помещения ООО «Оазис», расположенные в том же пристрое, что и находящиеся в пользовании ответчика помещения, находятся во встроенно-пристроенной части многоквартирного жилого дома. При этом суд принял во внимание ответ ЕМУП "БТИ" от 07.09.2020 № 1634420, согласно которому по адресу: <...> расположено здание литеры А, А1, представляющее собой основное здание литера А (жилой дом) и нежилой пристрой литера А1. По указанному адресу заинвентаризированы нежилые помещения № 4 - 12, 21 первого этажа, общей площадью 391,9 кв. м (ранее - 390,9 кв. м), в том числе 382,9 кв. м в пристрое А1, 9,0 кв. м в основном строении литера А, которые являются встроенно-пристроенными.

При указанных обстоятельствах, установив, что помещения ответчика являются составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенные помещения, в отсутствие в материалах дела доказательств обратного, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:702065:104, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречные исковые требования.

Оснований для переоценки изложенных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам Администрации суд кассационной инстанции полагает, что обстоятельства, установленные судами в рамках дела № А60-11908/2020, касающиеся технических характеристик и правового статуса спорного земельного участка, имеют значение для рассмотрения настоящего дела (ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В данном случае ответчик по настоящему делу и ответчик по делу N А60-11908/2020 имеют одинаковый статус, поскольку являются пользователями смежных помещений, расположенных в одном и том же пристрое, одного и того же многоквартирного жилого дома, на одном и том же земельном участке.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.08.2021 по делу №А60-65400/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

В.А. Купреенков