Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-технический комплекс» (далее – общество «ПТК») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2021 по делу № А60-51940/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «ПТК» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Полевскому городскому округу в лице органа местного самоуправления Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа (далее – ОМС Управление муниципальным имуществом ПГО, Управление) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Полевской, напротив производственной складской площадки в Восточном промышленном районе, 2/15, на земельном участке с кадастровым номером 66:59:0101023:1429, назначение – нежилое, наименование – здание придорожного сервиса, общая площадь – 338,44 кв.м, степень готовности объекта – 20% согласно техническому плану от 28.09.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра по Свердловской области).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению кассатора, судами не учтен довод истца о том, что 18.03.2020 обществу выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) № RU 663350007-20ю, заключен договор аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке, о чем 19.02.2015 сделана соответствующая запись регистрации 66-66/021-66/021/661/2015-526/1, 526/2, в настоящее время запись о регистрации договора аренды не погашена. При этом ГПЗУ выдан обществу администрацией после истечения срока действия договора аренды от 21.05.2014 № 39-14-Ю, что свидетельствует о том, что общество являлось и является законным правообладателем земельного участка с кадастровым номером 66:59:0101023:1429. Какие-либо возражения относительно возобновления действия договора аренды на неопределенный срок ни администрацией, ни Управлением не предъявлены. Судами, как указывает заявитель, не рассмотрен довод истца о том, что между сторонами также заключен договор аренды от 10.08.2010 № 60-10-Ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:59:0101023:349. Указанный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером 66:59:0101023:1429. При этом объекты недвижимости, возведенные на двух указанных участках, будут являться единым комплексом обслуживания автотранспорта. Заявитель отмечает, что судами не учтено, что в рамках дела № А60-24237/2021 рассматривались исковые требования ОМС Управление муниципальным имуществом ПГО к обществу о взыскании задолженности именно арендной платы по договорам аренды, в том числе и по договору аренды от 21.05.2014 № 39-14-Ю. Данные действия ответчика подтверждают тот факт, что арендодатель не возражал против возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако суд не применил к спорным правоотношениям статью 158 Гражданского кодекса Российской Федерации. Податель жалобы не согласен с выводом судов об отсутствии у истца вещных прав в отношении земельного участка, на котором возведен спорный объект самовольного строительства со ссылкой на то, что соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 39-14-Ю сторонами заключено не было. Делая такой вывод, суды не учли, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, то по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В обоснование своей позиции сослался на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 по делу № 309-ЭС19-19368, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907. Указал, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что при таких обстоятельствах действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды, ответчиком как арендодателем не представлено. Поскольку в договоре аренды сторонами не исключено действие пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то она подлежит применению к правоотношениям сторон. С учетом изложенного кассатор считает, что вывод судов об отсутствии у истца прав на земельный участок с кадастровым номером 66:59:0101023:1429, противоречит действующему законодательству и судебной практике. Кроме того, отметил, что является одним из постоянных подрядчиков администрации в дорожной деятельности, а земельный участок необходим истцу для размещения производственной базы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Полевской городской округ (арендодатель) и обществом (арендатор) 21.05.2014 заключен договор аренды земельного участка № 39-14-Ю, объектом которого являлся земельный участок общей площадью 877 кв.м, кадастровый номер 66:59:0101023:1429, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Полевской, напротив производственной складской площадки в Восточном промышленном районе, 2/15.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется с целью его использования под расширение производственной базы. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

Срок договора аренды устанавливается до 21.05.2019 и считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1.3 указанного договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, о чем 19.02.2015 сделана запись регистрации 66-66/021-66/021/661/2015-526/1,526/2.

Как установлено судами, арендатор в пределах срока действия договора аренды земельного участка не обращался к уполномоченному органу за выдачей разрешения на строительство. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

Как указывал истец, после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжил использование земельного участка по назначению, производил арендные платежи, осуществил строительство объекта в соответствии с проектной документацией, разработанной в 2019 году обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Тепло», - Проект здания придорожного сервиса по адресу: Свердловская область, г. Полевской, напротив складской площадки в Восточном промышленном районе, 2/15.

В целях регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общество 22.10.2020 обратилось в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Регистрирующий орган 08.02.2021 принял решение об отказе в осуществлении регистрационных действий по основаниям, предусмотренным положениями статей 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В дальнейшем истец обратился в Администрацию Полевского городского округа о выдаче разрешения на строительство здания придорожного сервиса.

Отдел архитектуры и градостроительства Администрации Полевского городского округа письмом от 24.05.2021 № 674 отказал в выдаче разрешения на строительство здания придорожного сервиса, обосновав это отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, также указал на несоответствие проектной документации требованиям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации в требованиях к их содержанию».

Истец, ссылаясь на отсутствие возможности зарегистрировать за собой право собственности на спорный объект недвижимости иначе как в судебном порядке ввиду отсутствия необходимых документов, в том числе разрешений, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что правоотношения между обществом и Управлением по договору аренды № 39-14-Ю от 21.05.2014 прекратились в связи с истечением срока действия договора; спорный объект возведен при отсутствии надлежащим образом оформленных документов, а именно: прав на земельный участок, в отсутствие разрешительной документации, в связи, с чем ответчик не имел право на осуществление строительства, возведенный объект является самовольной постройкой.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Несоблюдение при создании недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов порождает основания для распространения на такой объект режима самовольной постройки, регулируемого статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 указанного Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 3 названной нормы определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, к числу которых отнесены: наличие у лица, осуществившего постройку, прав, допускающих строительство на земельном участке данного объекта; соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что договор аренды земельного участка от 21.05.2014 № 39-14-Ю, который истец считает действующим, заключен на срок до 21.05.2019, что следует из пункта 1.3 договора; сторонами в пункте 6.2.2 договора предусмотрено, что по истечении срока, указанного в пункте 1.3 договора, если ко дню истечения срока действия договора сторонами не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, действие договора прекращается.

Истец в ходе рассмотрения дела в судах подтвердил, что соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 39-14-Ю стороны не заключили.

С учетом указанного выше суды обоснованно указали, что после 21.05.2019 истец утратил правовые основания для использования земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, а, следовательно, у истца не имеется прав в отношении земельного участка, на котором возведен спорный объект самовольного строительства.

Судами также установлено и истцом не оспаривается, что арендатор в пределах срока действия договора аренды земельного участка не обращался к уполномоченному органу за выдачей разрешения на строительство.

Отказ Администрации Полевского городского округа от 24.05.2021 в выдаче разрешения обусловлен отсутствием у истца правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 66:59:0101023:1429, в силу чего в соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации признан судами законным.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует обязанность получения разрешения на строительство объектов капитального строительства, оформляемого актом органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума № 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как указано выше, согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку допускается лишь при наличии указанных в ней оснований.

Легализуя постройку, суд оценивает степень вины застройщика и безопасность постройки, а также решает вопрос о том, можно ли считать такую постройку безопасным зданием, строением, сооружением и ввести ее в гражданский оборот (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 № 308-ЭС21-28715).

Как видно из материалов дела и не оспаривается самим истцом, спорный земельный участок использовался обществом под складирование строительных материалов. При этом истцом в течение длительного промежутка времени (с мая 2014 года по октябрь 2020 года) не осуществлено строительство объекта, в настоящее время, по утверждению истца, был возведен только фундамент.

Такое поведение истца свидетельствует о недобросовестном отношении к своим обязательствам по договору аренды.

Исследовав фактические обстоятельства настоящего спора и представленные сторонами доказательства и оценив их в соответствии со статьями 65, 71 АПК РФ, установив, что спорный объект возведен в отсутствие разрешения на его строительство, в период действия договора аренды истец не обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на строительство истец обратился в мае 2021 года, то есть после прекращения действия договора аренды земельного участка, и в выдаче такого разрешения истцу было отказано решением администрации Полевского городского округа от 24.05.2021 в связи с отсутствием у общества правоустанавливающих документов на участок, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания за обществом право собственности на спорный объект.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды обоснованно сочли, что истец не подтвердил наличие объективных препятствий для своевременного обращения с заявлением о получении разрешения на строительство. При этом факт обращения истца за выдачей разрешения носил формальный характер и не свидетельствовал о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки, направленных на своевременное получение необходимых разрешений.

Учитывая, что самим обществом не предприняты меры, необходимые для легализации объекта, возведенного на землях публичной собственности, а также не представлено доказательств существования у него препятствий к получению разрешения на строительство, судами не установлены основания для легализации объекта истца с использованием судебной юрисдикции.

Согласно правовой позиции, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

По окончании срока действия договора земельный участок арендодателю не возвращен; в период действия договора разрешения на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

Вопреки доводам жалобы, как верно указано судами, отсутствие факта обращения за разрешением на строительство объекта и отсутствие прав на земельный участок является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом, как видно из материалов дела и установлено судами, проектная документация в отношении объекта строительства истцом не представлена.

При таких обстоятельствах, суды, признав не доказанным факт правомерного создания спорного имущества в качестве объекта недвижимости, обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.

Доводы заявителя жалобы о том, что после истечения срока действия договора аренды он был возобновлен на неопределенный срок, о чем свидетельствует выдача органом местного самоуправления ГПЗУ, а также взимание Управлением оплаты по договору аренды, в том числе путем обращения в суд, а также направления нового перерасчета размера арендной платы, обоснованно отклонены судами как не свидетельствующие о сохранении арендных отношений. При этом в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При этом ответчик в ходе рассмотрения дела в судах факт возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок не подтвердил. Напротив, в дополнении к отзыву на иск указал, что срок действия договора аренды истек 21.05.2019, соглашение о его продлении не заключено, в связи с чем договор прекратил свое действие. Обязанность по возврату земельного участка (пункт 6.4 договора) истцом не выполнена, в связи с чем истцом вносится плата за фактическое пользование земельным участком.

Ссылка кассатора на практику Верховного Суда Российской Федерации является несостоятельной, поскольку в указанных заявителем делах судом устанавливались иные обстоятельства, отличные от обстоятельств данного дела.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2021 по делу № А60-51940/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-технический комплекс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи В.А. Купреенков

И.А. Татаринова