Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Башкирские распределительные электрические сети» (далее – общество, ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А07-31553/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества – ФИО1 (доверенность от 30.03.2022 № 119-1/07-106).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу о взыскании 414 963 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12 за период с 01.07.2013 по 31.08.2018, 102 367 руб. 23 коп. пеней за период с 11.07.2013 по 09.08.2018.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением суда от 24.12.2021 исковые требования Администрации удовлетворены частично. С общества в пользу управления взыскано 5255 руб. 52 коп. платы за фактическое пользование земельным участком за период с 08.11.2017 по 31.08.2018. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 решение отменено. Иск удовлетворен частично. С общества в пользу управления взыскано 63 303 руб. 66 коп. долга по договору аренды, 4648 руб. 30 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель жалобы указывает на то, что договор аренды заключен для строительства воздушной линии, после завершения строительства у общества отсутствовала необходимость пользования земельным участком площадью 7575 кв. м. Заявитель отмечает, что земельный участок аннулирован, в связи с чем не может выступать объектом гражданско-правовых отношений, в том числе предметом договором аренды. Таким образом, ответчик полагает, что с 07.06.2016 в связи с прекращением договора аренды, у общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем взысканию подлежит плата за фактическое пользование земельным участком для целей эксплуатации линий площадью 600, 97 кв. м.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12, по условиям п. 1.1 которого на основании постановления администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 02.08.2012 № 3384 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040616:624, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа, для строительства воздушной линии 110 кВ на ПС «Акбердино», отпайка от ВЛ 110 кВ «Бекетово Уфа-Южная», «Искино-Уфа-Южная», в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 5575 кв. м.

В силу п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 02.08.2012 по 29.07.2013.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ стороны договора установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 02.08.2012.

На основании п. 3.2 договора по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Согласно п. 3.4 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, и неустойку, предусмотренную в пункте 7.3 договора.

В п. 4.1 договора сторонами установлено, что размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 3246 руб. 30 коп.

На основании п. 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.4.12 договора по истечении срока действия настоящего договора арендатор обязан в 10-дневный срок, не позднее 07.08.2013 передать участок по акту приема-передачи арендодателю.

По условиям п. 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении его продлить, договор прекращает свое действие.

Согласно п. 6.4 договора расторжение или прекращение настоящего договора не освобождает арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойке.

В соответствии с пунктом 7.3 договора в случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный п. 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с п. 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

По акту приема-передачи от 25.12.2012 земельный участок с кадастровым номером 02:55:040616:624, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа, общей площадью 5575 кв. м, был передан в арендное пользование обществу.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей управлением в адрес общества направлена претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней с момента направления данного требования.

В ответ на претензию общество указало, что им внесен на рассмотрение вопрос проведения кадастровых работ на данном объекте для определения размеров и площадей земельных участков, занимаемых опорами ВЛ 110 кВ.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции применил по заявлению ответчика последствия пропуска срока исковой давности. Суд также пришел к выводу, что с момента аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений об арендуемом земельном участке, он перестал выступать в качестве объекта гражданско-правовых отношений, в том числе, предметом договора аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12, в связи с чем с 07.06.2016 у ответчика отсутствовала обязанность по внесению арендной платы. Судом установлено, что в настоящее время общество не занимает спорный участок для строительства ВЛ, осуществляется фактическая эксплуатация линии. В силу изложенного суд взыскал в пределах срока исковой давности (в период с 08.11.2017 по 31.08.2018) плату за фактическое пользование земельным участком, исходя из площади земельного участка, указанной в акте осмотра от 07.09.2021 № 1632/о.

Изменяя решение суда, и удовлетворяя иск частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

На основании статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так, при исследовании обстоятельств настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12, по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040616:624, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа, для строительства воздушной линии 110 кВ на ПС «Акбердино», отпайка от ВЛ 110 кВ «Бекетово-Уфа-Южная», «Искино-Уфа Южная», в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 5575 кв. м.

Стороны, согласовав существенные условия данного договора, приступили к исполнению условий договора.

Действительность и заключенность указанного договора сторонами в ходе исполнения его условий не оспаривались (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из исполнения условий указанного договора.

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Кроме того, как верно отметил суд апелляционной инстанции, из пунктов 13, 37, 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды при отсутствии доказательств возврата имущества арендодателю само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

В п. 3.4 договора стороны также предусмотрели, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную в пункте 7.3 договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что после истечения срока договора аренды земельный участок ответчиком в порядке, предусмотренном статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, возвращен не был.

В материалах дела отсутствует соответствующий акт приема- передачи земельного участка.

Факт пользования земельным участком ответчик не оспаривает.

Апелляционный суд верно исходил из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, согласно которой в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению правовой подход, в силу которого после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.) договор аренды земельного участка продолжает действовать. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств изменения площади арендуемого земельного участка, либорасторжения договора аренды и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости не представлено, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете задолженности за пользование спорным земельным участком подлежат применению условия договора аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12.

Апелляционный суд указал также, что площадь земельного участка в размере 600,97 кв. м отражена в акте осмотра, составленного в 2021 году, применение данного значения ретроспективно недопустимо.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12 заключался для целей строительства воздушной линии, и строительство было завершено в декабре 2011 года, с учетом приведенного правового регулирования самостоятельного значения для целей исчисления арендной платы не имеет.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что из взаимосвязанных положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 2, 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что объектом аренды может быть земельный участок, поставленный в установленном законом порядке на государственный кадастровый учет.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1061-12 земельный участок с кадастровым номером 02:55:040616:624 был в установленном порядке поставлен на кадастровый учет, следовательно, вышеуказанные требования закона были соблюдены.

Последующее снятие земельного участка с кадастрового учета 17.12.2016 в данном случае правового значения не имеет, так как согласно правовой позиции изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 22.04.2008 № 16975/07, от 13.09.2011 № 3413/1, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. В условиях фактического использования границы ранее сформированного земельного участка не изменялись, поэтому в целях расчета задолженности в соответствии со статьей 622 ГК РФ следует исходить из площади участка, предоставленного по договору аренды и не возвращенного в установленном порядке.

Учитывая изложенное апелляционный суд правильно указал, что само по себе снятие земельного участка с кадастрового учета не повлекло фактического прекращения пользования земельным участком со стороны ответчика, не изменило местоположения, границ, площади и вида разрешенного использования земельного участка, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде и продолжил находиться в пользовании ответчика в прежних границах.

Таким образом, установив факт наличия задолженности, с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности), апелляционный суд правомерно изменил решение суда, взыскал 63 303 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды, 4648 руб. 30 коп. неустойки.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании указанных норм материального права, без учета сложившейся практики их применения, в том числе правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А07-31553/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Башкирские распределительные электрические сети» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи И.А.Краснобаева

И.А.Татаринова