Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» (далее – общество «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2018 по делу № А07-33618/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА»- ФИО1 (доверенность от 16.07.2019);

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Специализированное управление-4» ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 19.07.2019).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущество РБ), Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление земельных и имущественных отношений) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310; об аннулировании записи в ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310; об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:11 и с кадастровым номером 02:55:010146:253 путем сноса части объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра по РБ).

Решением суда от 27.12.2018 (судья Пакутин А.В.) исковые требования удовлетворены частично. Право собственности общества «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310, расположенный по адресу почтового ориентира г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова, дом 47, признано отсутствующим; на общество «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» возложена обязанность освободить земельные участки с кадастровым номером 02:55:010146:11, с кадастровым номером 02:55:010146:253, расположенные по адресу почтового ориентира г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова, дом 47, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении исковых требований Минземимущества РБ об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310, расположенный по адресу почтового ориентира г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова, дом 47, судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель, ссылаясь на раздел 14 Свода правил 45.13330.2012 «Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87», в обоснование довода о том, что принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства обладает признаками объекта недвижимости, указывает на то, что сумма выполненных капитальных вложений составила 55 960 472 руб. 24 коп., указывает на завершение работ по возведению фундамента, выполненных по типу «стена в грунте», при котором объект незавершенного строительства возводится ниже уровня фундамента. Кроме того, заявитель жалобы утверждает, что заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством ввиду того, что экспертом не произведено полное исследование объекта путем раскопки объекта для определения степени готовности объекта незавершенного строительства, ответчик на осмотр не был приглашен, экспертом не была исследована проектная и исполнительская документация, позволившая эксперту сделать вывод о соответствии объекта незавершенного строительства проекту, выводы о несоответствии объекта утвержденной проектно-сметной документации, экспертом не мотивированы. По мнению заявителя, объект незавершенного строительства соответствует проектно-сметной документации и не является самовольной постройкой, считает, что заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы, необоснованно оставлено судом без удовлетворения.

Минземимущество РБ представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа № 3131 от 09.06.2010 обществу с ограниченной ответственностью «СУ-4» (далее – общество «СУ-4») предоставлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:253 площадью 4062 кв. м сроком на 3 года для проектирования и строительства.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Обществом «СУ-4» заключен договор от 07.09.2010 № 1481-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:253, общей площадью 4062 кв. м, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства административного здания с подземной автостоянкой (литер 7), сроком действия с 09.06.2010 до 09.06.2013 с последующим продлением до 09.06.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:253 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Обществом «СУ-4» 03.04.2013 получено разрешение на строительство № RU03308000-912-п на объект «Административное здание с подземной автостоянкой (литер 7) по улице Аксакова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», площадь здания всего 27 257, 7 кв. м.

Между обществом «СУ-4» и обществом «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» заключен договор от 23.07.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 № 1481-10, а также договор купли-продажи № 043 от 07.06.2013 объекта незавершенного строительства площадью застройки 27257,7 кв. м, степенью готовности 5%, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова, с кадастровым номером 02:55:010146:1310.

Между обществом «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Новый город Недвижимость» (покупатель) заключен договор от 17.04.2014 купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью застройки 27257,7 кв. м, степенью готовности 5%, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова, с кадастровым номером 02:55:010146:1310, который впоследствии расторгнут сторонами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости за обществом «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 5%), с кадастровым номером 02:55:010146:1310, площадью застройки 27 257,7 кв. м.

Кроме того, согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости за обществом «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:253, на срок с 09.06.2010 до 09.06.2016, на основании договора уступки прав и обязанностей от 23.07.2013 по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 № 1481-10.

В Управление земельных и имущественных отношений поступило обращение общества «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» (вх. № 01-02-14941/11 от 26.05.2017) о продлении договора аренды земельного участка № 1481-10 от 07.09.2010 сроком на 3 года, для завершения строительства административного здания с подземной автостоянкой.

Между тем договор аренды земельного участка от 07.09.2010 № 1481-10 прекратил действие 09.06.2016. Доказательств заключения обществом «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» договора аренды с новым сроком действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:253 не имеется.

Республике Башкортостан на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:11, площадью 935 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Аксакова, д. 47, поставленный на кадастровый учет 27.01.2004, что следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости.

Общество «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» обратилось в Минземимущество РБ с заявлением от 23.05.2017 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:11, в связи с тем, что является собственником объекта незапрещенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310 (степень готовности 5%), расположенного на нем. В данном письме общество указало, что являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:253 площадью 4062 кв. м на основании договора аренды земельного участка № 1481-10 от 07.09.2010, срок действия которого истек в июне 2016 года. Как стало известно обществу, в результате изменения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:1310, из него образовались земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:1310 в измененных границах уменьшенной площадью 3131 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:11 площадью 935 кв.м, принадлежащий Республике Башкортостан.

Минземимущество РБ и Управление земельных и имущественных отношений, ссылаясь на то, что фактически указанный объект не существует, не обладает характеристиками недвижимого имущества, при этом, ссылаясь на наличие зарегистрированного права на объект, ответчик заявляет притязания на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010146:11, обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судом в целях установления по рассматриваемому делу обстоятельств нахождения на земельном участке самостоятельного объекта недвижимого имущества назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимых экспертиз» ФИО4

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части признания отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, придя к выводу о том, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010146:11 объект, в отношении которого в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о праве собственности ответчика, не обладает признаками объекта недвижимого имущества. Отказ в удовлетворении требований Минземимущества РБ в части аннулирования записи о праве собственности общества в Едином государственном реестре недвижимости, судом мотивирован тем, что требования заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку внесение записи в публичный реестр не находится в сфере компетенции общества «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА». Кроме того, судом принято во внимание, что вступившее в законную силе решение суда о признании права отсутствующим является достаточным основанием для исправления регистрирующим органом записей в Едином государственном реестре недвижимости.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений признание права отсутствующим является способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения) и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Истцы, ссылаясь на наличие зарегистрированного права ответчика на спорный объект незавершенного строительства, указали, что на земельном участке объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010146:1310 отсутствует, на участке складированы железобетонные плиты, строительные работы не ведутся.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделаны следующие выводы.

Работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310, площадью застройки 27157,7 кв. м, степень готовности 5%, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией не производились. Выполнялись лишь работы по освобождению строительной площадки от пересекающих городских инженерных коммуникаций, которые относятся к подготовительным работам.

Объекта, предусмотренного проектной документацией, не обнаружено, по этой причине объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010146:1310, площадью застройки 27157,7 кв. м, степень готовности 5%, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Аксакова, не имеет неразрывную связь с землей. По этой же причине, степень готовности объекта незавершенного строительства имеет показатель - 0%.

Указанное заключение судами признано соответствующим требованиям статей 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем судами не установлено оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта либо противоречивости его выводов, а также не установлено оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству ответчика в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, исследовав и оценив экспертное заключение в совокупности с другими документами, представленными в материалы дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости, что является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

С учетом вышеизложенного и принимая во внимание, что ответчик не может быть признан законным землепользователем земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:11 в силу отсутствия у расположенного на участке объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости, договор аренды земельного участка от 07.09.2010 № 1481-10 прекращен по истечении срока его действия, а доказательств заключения обществом «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» договора аренды с новым сроком действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010146:253 не имеется, суды правомерно возложили на ответчика обязанность освободить земельные участки с кадастровым номером 02:55:010146:11, с кадастровым номером 02:55:010146:253.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от _27.12.2018 по делу № А07-33618/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ - УФА» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи А.А. Столяров

С.Н. Соловцов