Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2022 по делу № А76-22838/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее – Управление) - ФИО1 (доверенность от 10.01.2022 № 1).

Управление обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой» (далее – общество «СЗ «Жилгражданстрой») об обязании осуществить комплекс работ по сносу аварийных домов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - Управление Росимущества), Администрация Чебаркульского городского округа (далее - Администрация).

Решением суда от 03.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что судом не дана оценка доводу истца, что ответчиком не выполнены условия договора, предусмотренные пунктами 2.1.2 и 2.1.3 договора, объективных и достоверных доказательств исполнения указанных обязательств в материалы дела ответчиком суду не представлено. При этом, судами не приняты во внимание обстоятельства, установленные арбитражным судом Челябинской области по делу № А76-33722/18 от 10.03.2019, имеющие преюдициальное значения для настоящего спора. По мнению заявителя, к моменту вынесения решения судом по настоящему делу у ответчика не было препятствий по исполнению обязанности по предоставлению помещений, поскольку все недостатки Управлением были устранены, однако ответчиком своих обязательств выполнено не было, помещения не переданы, возмещение не выплачено. Заявитель считает, что судом необоснованно было возложено бремя доказывания неисполнения пункта 2.2.3 договора на истца, поскольку из буквального толкования указанного пункта следует, что ответчик должен совершить инициативные конклюдентные действия (подать соответствующей заявление). Поскольку факт получения указанного заявления истцом категорически отрицается по причине отсутствия инициативы со стороны ответчика, то доказывать обратное должен ответчик. Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о том, что истцом не выполнены встречные обязательства по передаче земельного участка в аренду ответчику, в связи с чем ответное исполнение выполнить невозможно. Заявитель отметил, что поскольку ответчиком не предрешен вопрос судьбы 4 жилых помещений (неисполнение обязательств пунктов 2.1.2 и 2.1.3 договора), не подано заявление о передаче земельного участка в аренду (неисполнение обязательств пункта 2.2.3 договора), то положения пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть применены в пользу истца, поскольку обратный вывод суда дает необоснованное правовое преимущество в виде высвобождения 4 жилых помещений без определения юридического статуса и дальнейшей судьбы, что противоречит принципу равенства участников гражданско-правовых отношений; а также закрепляет привилегированное положение ответчика, позволяя не совершать инициативных действий по подаче заявления на получение земельного участка в аренду, что противоречит принципу добросовестности.

Как следует из материалов дела, между Управлением и ООО «Жилгражданстрой» заключен договор № 1 о развитии застроенных территорий г. Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная от 11.10.2016.

На основании информационного письма от 27.03.2019 (исх. 73) о принятии решения об изменении наименования ООО "Жилгражданстрой" на общество «СЗ «Жилгражданстрой», 12.08.2019 заключено соглашение о внесении изменений в договор № 1 от 11.10.2016.

В соответствии с пунктом 1.2. договора перечень адресов зданий, строений, сооружений, расположенных в границах застроенных территорий и подлежащих сносу, реконструкции на дату подписания настоящего договора приведен в приложении 1 к настоящему договору (в соответствии с приложением № 2 к постановлению Администрации Чебаркульского городского округа от 04.08.2016 № 667:

- многоквартирный дом по адресу: <...> признан ветхоаварийным и подлежит сносу;

- одноэтажный многоквартирный дом по адресу: <...> не соответствует градостроительному регламенту (постановление Главы муниципального образования «ЧГО» от 01.03.2006 № 269 «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», постановление Администрации ЧГО от 12.11.2012 № 1229 «О внесении изменений в постановление Главы ЧГО от 01.03.2006»;

- котельная (помещение) по адресу: <...>.

Как указал истец, общество «СЗ «Жилгражданстрой» своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязано выполнить обязательство по сносу аварийных и подлежащим сносу многоквартирных домов по адресам: <...>; <...>.

Данное обязательство обществом «СЗ «Жилгражданстой» не исполнено.

На основании вышеизложенного 24.05.2021 Управление направило досудебную претензию (исх. № 1070), с предложением начать комплекс работ по сносу вышеуказанных аварийных многоквартирных домов.

Данная претензия получена обществом «СЗ «Жилгражданстрой» 25.05.2021, о чем свидетельствует отметка о вручении.

В адрес Управления 15.06.2021 поступил ответ на досудебную претензию от общества «СЗ «Жилгражданстрой» (вх. № 2009), согласно которому общество «СЗ «Жилгражданстрой» не признает за собой обязанность по сносу многоквартирных домов, а также считает, что снос объектов капитального строительства, в соответствии со статьей 55.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройки, либо в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими федеральным законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления. Также общество «СЗ «Жилгражданстрой» предлагало провести рабочее совещание по возникшим проблемам для принятия решения о способах их устранения.

В ответ на претензию № 1070 от 24.05.2021 обществу «СЗ «Жилгражданстрой» со стороны Управления направлено письмо по информационно-коммуникационной сети интернет от 21.06.2021 для согласования даты и времени осуществления рабочей встречи.

Со стороны общества «СЗ «Жилгражданстрой» в адрес УМС администрации ЧГО на данное письмо предложений не поступало.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени обязательства по сносу аварийных домов по адресам: <...>; <...> не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли отношения по договору от 11.10.2016 № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная.

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-33722/18, вступившим в законную силу 11.04.2019 г., которое имеет преюдициальное значение, установлено, что обществом «СЗ «Жилгражданстрой» исполнены обязательства по договору, а именно: оплачена выкупная цена (платежное поручение от 13.10.2016 № 800); подготовлен проект планировки и межевания территории (утвержден постановлением главы Администрации от 19.09.2017 № 679); частично предоставлены помещения гражданам, переселяемым из домов № 52, № 75А по ул. Колхозная (остальные помещения не переданы по причине отсутствия правоустанавливающих документов у Управления); обеспечено проведение кадастровых работ по образованию земельных участков. Между тем Администрация незаконно приостановила оформление документов по договору.

Пунктом 1.2 договора в приложении № 2 предусмотрен перечень адресов домов, подлежащих сносу или реконструкции.

В силу статьи 55.30 ГрК РФ снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления.

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа.

Пунктом 7 статьи 55.31 ГрК РФ определено, что лицом, осуществляющим снос объекта капитального строительства, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

Судами установлено, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории согласно договору № 1 о развитии застроенных территорий г. Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная - Колхозная от 11.10.2016, для застройки обществу «СЗ «Жилгражданстрой» не передан.

С учетом изложенного, суды обоснованно исходили из того, что, не получив земельный участок для застройки, на котором расположены подлежащие сносу объекты, у общества «СЗ «Жилгражданстрой» не возникла обязанность по сносу прежних объектов и строительству новых объектов, а у Управления не возникло право требовать строительства (сноса) на данном участке.

В силу вышеизложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2022 по делу №А76-22838/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

А.А. Столяров