Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2018 по делу № А60- 65301/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Росреестра – Рыжакова Е.В. (доверенность от 25.12.2017 № 08-17/584).

Индивидуальный предприниматель Вязко Владимир Иванович (далее – предприниматель Вязко В.И.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017; обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 21.06.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество «Вектор»), общество с ограниченной ответственностью «Копейка-Саров» (далее – общество «Копейка-Саров»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2018 (судья Колясникова Ю.С.) заявленные требования удовлетворены. Признано

незаконным решение (уведомление) от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017. На Управление Росреестра возложена обязанность произвести правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017, без учета оснований, указанных в решении (уведомлении) от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 (судьи Скромова Ю.В., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда изменено в части указания на способ устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя. На Управление Росреестра возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение ч. 2 ст. 14, ст. 24, п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Управление Росреестра считает, что решение (уведомление) от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017 принято в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, поскольку заявителем на государственную регистрацию не был представлен технический план, в котором содержатся сведения о части объекта недвижимости, переданного в аренду. Регистрирующий орган ссылается на положения ч. 5 ст. 44 указанного Закона, предусматривающие одновременное с государственной регистрацией договора аренды части здания или сооружения осуществление государственного кадастрового учета такой части здания или сооружения. По его мнению, для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости необходима подготовка технического плана помещении, содержащего сведения об образуемой части.

В представленном отзыве предприниматель Вязко В.И. просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателю Вязко В.И. и обществу «Вектор» на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 66:54:0101021:193, общей площадью 1694,6 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2016 сделаны записи о регистрации № 66-66/034-66/034/300/2016-1775/5 и № 66- 66/03466/034/300/2016-1775/4 соответственно.

Между предпринимателем Вязко В.И., обществом «Вектор» (арендодатели) и обществом «Копейка-Саров» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 21.06.2017.

Согласно п. 1.1 договора в аренду передана часть объекта недвижимости, общей площадью 447,3 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Сиротина, д. 1, которая включает в себя в соответствии с планом 1 этажа из технического паспорта на здание, копия которого является приложением № 1 к договору, следующие помещения: этаж - 1, номера помещений на поэтажном плане: № 51-58, часть помещения № 59 площадью 18 кв.м, № 60-71, часть помещения № 73 площадью 6,1 кв.м, № 74-80, № 88, № 90.

Предприниматель Вязко В.И. 07.11.2017 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды нежилого помещения от 21.06.2017.

Уведомлением от 09.11.2017 № 66/034/301/2017-388 осуществление действий по государственной регистрации договора приостановлено на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Ссылаясь на п. 5 ст. 44 данного Закона, регистрирующий орган указал, что часть объекта недвижимого имущества, переданная в аренду, не поставлена на кадастровый учет, в связи с чем необходимо предоставить технический план помещений, содержащий сведения об образуемой части.

Полагая, что оспариваемое решение регистрирующего органа является незаконным, нарушает его права и законные интересы, предприниматель Вязко В.И. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 18, ст. 26, ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и исходил из отсутствия в рассматриваемом случае у регистрирующего органа оснований для приостановления государственной регистрации. В качестве способа устранения допущенного нарушения суд указал на обязанность регистрирующего органа произвести правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации договора, без учета оснований, указанных в уведомлении.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о незаконности оспариваемого решения. Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выбранным судом первой инстанции способом устранения допущенного нарушения, указав, что данный способ не отвечает принципу исполнимости судебного акта и порождает у сторон споры относительно порядка его исполнения, а также отметив, что правовая экспертиза регистрирующим органом уже проведена и ее результатом явилось принятие решения о приостановлении регистрации. С учетом чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости возложения на регистрирующий орган обязанности произвести государственную регистрацию договора и изменил решение суда первой инстанции в указанной части.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции

полагает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Частью 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 29 данного Закона).

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 названного Закона).

В статье 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части

объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Согласно части 5 названной статьи, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Оспариваемое решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора аренды было мотивировано тем, что заявителем на государственную регистрацию не представлен технический план на соответствующую часть объекта недвижимости, переданную в аренды, что препятствует ее кадастровому учету.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности заявителя на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Представители Управления Росреестра в суде апелляционной инстанции пояснили, что технический паспорт на здание имеется в регистрационном деле.

Кроме того, судами установлено, что в договоре аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом договора аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договору планировку помещений, текстуальное описание арендуемой части содержится в п. 1.1 договора аренды, схема границ арендуемых помещения является приложением № 1 к указанному договору, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать часть здания, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды. Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами не имелось.

Также судами правомерно отмечено, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной

регистрации договора аренды части здания с одновременным осуществлением кадастрового учета этой части при наличии у регистрирующего органа кадастрового паспорта на все здание.

На основании изложенного, учитывая, что не предоставление технического плана помещений, переданных в аренду, в рассматриваемом случае не может являться препятствием к проведению государственной регистрации спорного договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали незаконным оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

В качестве способа устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя суд апелляционной инстанции правомерно на основании вышеизложенных положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложил на Управление Росреестра обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды, изменив решение суда первой инстанции в указанной части.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.

Доводы Управления Росреестра, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, не опровергают выводов судов об обоснованности заявленных требований.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 по делу № А60-65301/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи В.А. Купреенков

З.Г. Семенова