Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 по делу

№ А60-53510/2022 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации – ФИО1 (доверенность от 30.08.2023
№ 320/05/01-14/0111);

общества с ограниченной ответственностью «Доминвест» (далее – общество «Доминвест») – ФИО2 (доверенность от 16.05.2023).

Администрация обратилась в суд с иском к обществу «Доминвест» о взыскании задолженности по договору аренды № 7-888 от 18.10.2005 в размере 4 872 007 руб. 67 коп., в том числе арендной платы за период с октября 2019 года по июль 2022 года, доплаты за 2019-2020 годы в размере 3 938 696 руб. 31 коп., неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп., неустойки, начисленной на сумму основного долга, взысканную по решению суда по делу № А60-73386/2019 за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2023 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору № 7-888 от 18.10.2005 в размере 4 872 007 руб. 67 коп., в том числе основной долг в размере 3 938 696 руб. 31 коп., пени в сумме

Определением от 27.07.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения арбитражным судом первой инстанции, ввиду ненадлежащего извещения ответчика судом первой инстанции о рассмотрении дела с участием ответчика. Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены в части. С ответчика в пользу истца взыскана неустойка в сумме 374 235 руб. 28 коп. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация просит указанный судебный акт отменить, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы полагает не подлежащими применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона о введении его в действие, поскольку на спорном земельном участке расположен административный деловой центр, а не многоквартирный жилой дом. Кассатор считает ошибочным довод общества о том, что с момента регистрации права собственности первого из собственников на помещение в здании договор аренды прекращен, а участок переходит в собственность собственников помещений в здании, поскольку доказательства заключения договора купли-продажи участка не представлены. Администрация полагает, что у общества возникло право собственности в силу закона на вновь возведенный объект недвижимости. Отмечает, что истцом были представлены документы, подтверждающие наличие у ответчика объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с перечислением кадастровых номеров данных объектов, информация о зарегистрированных правах, на которые отсутствуют, соответственно данные помещения не были переданы третьим лицам, остались в собственности ответчика как создателя объекта недвижимости. Со ссылкой на абзац 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды», пункт 8 раздела 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, заявитель жалобы указал, что, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрацией и гаражно-строительным кооперативом «21 век» заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2005 № 7-888, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок по адресу: <...> Комсомола в пределах границ, указанных в плане земельного участка, общей площадью 3687 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер участка 66:41:0706001:0050, под строящийся многоуровневый гараж для автомашин личного пользования с объектами обслуживания, в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2011, дополнительного соглашения от 30.11.2012, дополнительного соглашения от 13.03.2013.

Договор заключен на срок с 23.12.2004 по 23.03.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.10.2005.

В соответствии с дополнительными соглашениями арендаторами участка также являлись общество с ограниченной ответственностью «Ураган», закрытое акционерное общество «БСС-Строй».

В связи с переходом от общества «БСС-Строй» к обществу «Доминвест» права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул. 40 лет Комсомола, 32г, города Екатеринбурга (регистрационная запись от 26.02.2013 № 66-66-01/028/2013-100), в договор аренды от 18.10.2005 № 7-888 вступил новый арендатор – общество «Доминвест», для которого права и обязанности возникали с 26.02.2013.

Обществу «Доминвест» 15.02.2018 выдано разрешение № RU-66302000- 144-2016 на ввод в эксплуатацию многоэтажного 2-х секционного здания гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, с размещением офисов на 1 этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: <...> строение 32г, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:50, общей площадью 27478,3 кв.м, в том числе площадью апартаментов квартирного типа 18300,6 кв.м, площадью нежилых помещений вспомогательного назначения 1814,3 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН, предоставленным суду ППК «Роскадастр» 12.09.2023, на даты 01.01.2019 – 01.01.2020 в реестре отсутствуют сведения о недвижимом имуществе по адресу: <...> строение 32г, принадлежащем ответчику.

Из выписок из ЕГРН следует, что на помещения, расположенные в 2-х секционном здании гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, до 2019 года зарегистрированы права иных лиц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А60-73386/2019 удовлетворен иск Администрации, с общества «Доминвест» в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате за период с июля 2018 по сентябрь 2019 в размере 616 532 руб. 59 коп., пени за период с 12.06.2018 по 09.10.2019 в размере 240 874 руб. 73 коп. Общество «Доминвест» задолженность, указанную в решении № А60- 73386/2019, оплатило 07.06.2021.

Удовлетворяя исковые требования в части, апелляционный суд исходил из того, что с момента ввода объекта в эксплуатацию договор аренды земельного участка прекратил свое действие как направленный на предоставление земельного участка для завершения строительства. Материалами дела также подтверждено, что ответчик не являлся собственником помещений в указанном здании в период с 01.01.2019 до 01.01.2022. На помещения в здании проведена государственная регистрация иных лиц до 2019 года. Таким образом, судом не установлено оснований для взыскания с ответчика арендной платы за указанный в иске период (с октября 2019 года по июль 2022 года, доплата за 2019-2020 годы). Судом установлено, что задолженность по арендной плате за указанный в иске период отсутствует, в связи с чем оснований для взыскания неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп. не имеется. С учетом решения Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А6073386/2019, исполненного 07.06.2021, суд пришел к выводу о том, что неустойка за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп. начислена ответчику истцом правомерно, не усмотрев оснований для снижения неустойки применительно к положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для его отмены.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно

которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Материалами дела подтверждено, судами установлено и истцом не оспаривается, что договор аренды земельного участка от 18.10.2005 № 7-888 по адресу: <...> Комсомола, площадью 3687 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер участка 66:41:0706001:0050, заключен с целью - под строящийся многоуровневый гараж для автомашин личного пользования с объектами обслуживания (в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2011, дополнительного соглашения от 30.11.2012, дополнительного соглашения от 13.03.2013), то есть с целью завершения строительства объекта.

Обществу «Доминвест»15.02.2018 выдано разрешение № RU66302000- 144-2016 на ввод в эксплуатацию многоэтажного 2-х секционного здания гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, с размещением офисов на 1 этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: <...> строение 32г, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:50,

общей площадью 27478,3 кв.м, в том числе площадью апартаментов квартирного типа 18300,6 кв.м, площадью нежилых помещений вспомогательного назначения 1814,3 кв.м.

Из пояснений ответчика следует, что ответчиком представлены суду доказательства привлечения денежных средств иных лиц для строительства помещений в здании, заключения соответствующих договоров, передачи помещений по актам приема-передачи после завершения строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно сведениям ЕГРН, предоставленным суду ППК «Роскадастр» 12.09.2023, в реестре отсутствуют сведения о недвижимом имуществе, принадлежащем обществу «Доминвест», по адресу: <...> строение 32г, на даты 01.01.2019 – 01.01.2020.

В то же время судом установлено, что из выписок из ЕГРН следует, что на помещения, расположенные в 2-х секционном здании гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, до 2019 года зарегистрированы права иных лиц на основании представленных ответчиком договоров с актами приема-передачи.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о том, что с момента ввода объекта в эксплуатацию договор аренды земельного участка прекратил свое действие как направленный на предоставление земельного участка для завершения строительства. Возведение на земельном участке здания свидетельствует о достижении целей строительной аренды и, тем самым, прекращении договора аренды на основании пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела также подтверждено и судом установлено, что ответчик не являлся собственником помещений в указанном здании в период с 01.01.2019 до 01.01.2022. На помещения в здании проведена государственная регистрация иных лиц до 2019 года. Доказательства обратного истцом не представлены (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судом правомерно не установлено оснований для взыскания с ответчика арендной платы за указанный в иске период (с октября 2019 года по июль 2022 года, доплата за 2019-2020 годы), в связи с чем в данной части иск удовлетворению не подлежит.

То обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А6073386/2019 удовлетворен иск Администрации, с общества «Доминвест» взыскана в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с июля 2018 по сентябрь 2019 в размере 616 532 руб. 59 коп., признано судом не имеющим значения для правильного рассмотрения дела, поскольку при рассмотрении указанного дела обстоятельства завершения

строительства здания, передачи помещений в здании дольщикам не исследовались.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп., неустойки, начисленной на сумму основного долга, взысканную по решению суда по делу № А60-73386/2019, за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

С учетом того, что судом установлено, что задолженность по арендной плате за указанный в иске период отсутствует, вывод суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп. следует признать правильным.

Вместе с тем судом принято во внимание, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А60-73386/2019 удовлетворен иск Администрации, с общества «Доминвест» взыскана в пользу Администрации задолженность по арендной плате за период с июля 2018 по сентябрь 2019 в размере 616 532 руб. 59 коп. Согласно материалам дела решение исполнено 07.06.2021.

Так как арендная плата уплачена ответчиком с нарушением сроков, определенных договором, суд пришел к верному выводу о том, что неустойка за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп. начислена ответчику истцом правомерно.

Из материалов дела видно и судом установлено, что ответчиком в ходе рассмотрения спора заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Как следует из положений пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а

равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду необходимо учитывать, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Поскольку условие о неустойке согласовано в договоре, разногласий относительно данного условия не имелось, ответчиком арендная плата своевременно не уплачена, взыскана с ответчика в судебном порядке, и уплачена лишь 07.06.2021, судом апелляционной инстанции оснований для снижения неустойки не установлено.

Оснований для переоценки вывода суда судом округа не установлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что баланс прав и законных интересов истца и ответчика начислением неустойки с учетом договорных условий не нарушен, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемого судебного акта, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 по делу № А60-53510/2022 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи И.А. Краснобаева

А.С. Полуяктов