Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Ангольт Надежды Николаевны (далее – Ангольт Н.Н.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2018 по делу № А76-32790/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От областного казенного учреждения «Центр занятости населения города Челябинска» (далее – ОКУ «Центр занятости населения города Челябинска») поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ОКУ «Центр занятости населения города Челябинска» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ангольт Н.Н. о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных затрат (коммунальных платежей) по договору аренды от 01.01.2007 № 649-р в размере 6780 руб. 14 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2018 (судья Федотенков С.Н.) заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ангольт Н. Н. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение ст. 210, п. 2 ст. 308, п. 3 ст. 328, ст. п. 1 ст. 401, п. 3 ст. 407, п. 2 ст. 548, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ч. 4, 7 ст. 71, ч. 1 ст. 168, п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает на то, что предпринимал действия, направленные на заключение договора на коммунальные услуги с акционерным обществом «Челябоблкомунэнерго», однако договор не был заключен по вине истца, не предоставившего необходимые документы. Утверждает, что также обращался к истцу с предложением заключить договор на коммунальные услуги. Заявитель ссылается на то, что в соответствии с п. 3.3 договора балансодержатель имеет право на возмещение эксплуатационных затрат только по отдельному договору, заключенному между балансодержателем и арендатором. Кроме того, Заявитель считает, что договор аренды следует считать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также заявитель полагает, что судами не учтено, что в соглашении о расторжении договора от 31.05.2017 указано на то, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества по акту приема-передачи, и при этом не указано на наличие претензии относительно уплаты коммунальных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу ОКУ «Центр занятости населения города Челябинска» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 01.01.2007 между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель), предпринимателем Ангольт Н.Н, (арендатор) и ОКУ «Центр занятости населения города Челябинска» (балансодержатель) заключен договор аренды № 649-р, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский р-н, с. Долгодеревенское, ул. Свердловская, 16, по плану строение 1 этаж, литера А, пом. 9, площадью 4,4 кв. м (пункт 1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2007 № 1 срок договора аренды определяется с 01.01.2007 бессрочно.

Если арендатор не оплатил коммунальные услуги в течение двух месяцев подряд, арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора (пункт 2.2.3 договора).

В силу пункта 3.3 договора балансодержатель имеет право на возмещение эксплуатационных затрат по содержанию арендованного имущества по отдельному договору, заключенному между балансодержателем и арендатором.

Из пунктов 4.4, 4.6, 4.12.3 следует, что арендатор обязан содержать арендованное помещение и оборудование в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, заключить с балансодержателем или эксплуатационными организациями договоры на коммунальные услуги и техническое обслуживание, а в случае расторжения договора арендатор обязан возместить эксплуатационные расходы.

На основании акта приема-передачи от 01.01.2007 ответчику было передано арендованное помещение.

По условиям соглашения о замене стороны по договору аренды от 01.01.2007 № 649-р, заключенного 14.04.2017 между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель), предпринимателем Ангольт Н.Н, (арендатор) и ОКУ «Центр занятости населения города Челябинска» (балансодержатель), права и обязанности арендодателя в полном объеме перешли к балансодержателю.

Между истцом и ответчиком 31.05.2017 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2007 № 649-р, из которого следует, что все обязательства сторон по договору прекращаются с момента расторжения договора и возврата арендованного имущества по акту приема-передачи

По акту приема-передачи от 31.05.2017 ответчик вернул истцу арендованное помещение.

Из расчета истца следует, что у ответчика образовалась задолженность по оплате эксплуатационных затрат за период с 01.01.2014 по 15.05.2017 в размере 6780 руб. 14 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 04.07.2017 № 752 с требованием о погашении задолженности.

Претензия получена ответчиком 06.07.2017 согласно подписи ответчика на оборотной стороне и оставлена без ответа.

Неисполнение ответчиком требования о погашении задолженности по оплате эксплуатационных затрат явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 названного Кодекса).

Оценив договор аренды от 01.01.2007 № 649-р на предмет его заключенности, суды установили, что условия договора позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор также предусматривает размер арендной платы, что соответствует положениям п. 1 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, в том числе пункт 3.3, в силу которого балансодержатель имеет право на возмещение эксплуатационных затрат по содержанию арендованного имущества по отдельному договору, заключенному между балансодержателем и арендатором, пункты 4.4, 4.6, 4.12.3, согласно которым арендатор обязан содержать арендованное помещение и оборудование в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, заключить с балансодержателем или эксплуатационными организациями договоры на коммунальные услуги и техническое обслуживание, а в случае расторжения договора арендатор обязан возместить эксплуатационные расходы, суды установили, что из условий договора следует, что на арендаторе лежала обязанность по компенсации эксплуатационных расходов или путем заключения договоров на коммунальные услуги и техническое обслуживание с балансодержателем либо с эксплуатационными организациями, или путем компенсации данных расходов при прекращении арендных отношений.

Судами установлено, что указанные договоры ответчиком ни с истцом, ни с эксплуатационными организациями заключены не были.

Вместе с тем, как правомерно отмечено судами, не заключение им таких договоров не освобождает его от обязанности компенсировать указанные выше расходы. При прекращении арендных отношений арендатор обязан возместить эксплуатационные расходы (пункт 4.12.3 договора).

При таких обстоятельствах, установив, что ответчик пользовался имуществом в период с 01.01.2014 по 15.05.2017, арендодателем в спорный период понесены коммунальные расходы в размере 6780 руб. 14 коп., что подтверждается справкой-расчетом, документами по оплате отопления, по оплате водоснабжения и водоотведения, по оплате электрической энергии, расчет задолженности ответчиком не оспорен, доказательств компенсации

указанных расходов в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность в размере 6780 руб. 14 коп.

Довод заявителя жалобы о том, что в соглашении о расторжении договора от 31.05.2017 указано на то, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества по акту приема-передачи, и при этом не указано на наличие претензии относительно уплаты коммунальных платежей был предметом рассмотрения судов и получил надлежащую правовую оценку.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При расторжении договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения (пункт 3 указанной статьи).

Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств», пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Кроме того, как верно отмечено судами, то обстоятельство, что в соглашении о расторжении договора аренды не указано на наличие на стороне арендатора задолженности по коммунальным платежам, само по себе не свидетельствует об отсутствии на стороне ответчика обязанности по компенсации данных расходов, возникших до расторжения договора, в том числе с учетом приведенного выше условия пункта 4.12.3 договора.

Доводы заявителя о том, что договор аренды следует считать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации также был предметом рассмотрения судов и обоснованно ими отклонен.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла приведенной нормы следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Аналогичная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств, не опровергают правильности выводов судов об обоснованности иска, кроме того направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Поскольку возможность переоценки выводов судов с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает, приложенные к кассационной жалобе дополнительные документы в копиях: отзыв на исковое заявление, заявление на заключение договора на теплоснабжения, анкета потребителя, письмо акционерного общества «Челябоблкоммунэнерго» от 14.04.2017 № 18/1216, письмо ОКУ «Центр занятости населения города Челябинска» от 27.04.2017 № 488, уведомление о расторжении договора от 05.05.2017 № 503, подлежат возвращению заявителю.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2018 по делу № А76-32790/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Ангольт Надежды Николаевны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Т.В. Сулейменова

В.А. Купреенков